Réduction d’impôt : quelles sont-elles ?

De nombreux dispositifs de défiscalisation permettent de profiter d’une « réduction d’impôts ». Actuellement, il y a les logements Pinel, l’investissement immobilier dans les Dom-Tom, la résidence principale, l’investissement dans le capital de PME ou encore l’emploi de salarié à domicile. Avant, il y avait pas mal de dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettaient à la fois de bénéficier de revenus fonciers et de réduction fiscale. Bons nombres d’entres eux ont été abrogés et remplacés par de nouveaux. Aujourd’hui, le dispositif Pinel est le seul effectif.

Les Français ne rechignent généralement jamais devant une opportunité de réaliser une réduction d’impôt. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les crédits d’impôt sont si populaires actuellement. Et pourtant, avant d’en pouvoir bénéficier, il faut se conformer aux conditions imposées de chaque dispositif. Découvrez dans cet article toutes les informations qu’il y a à savoir sur ce sujet.

Définition de la « réduction d’impôt »

On peut définir la réduction d’impôt par la diminution de l’impôt à payer par un contribuable jouissant d’un foyer fiscal établi en France. Il a droit à cette réduction en contrepartie de certaines dépenses.

Beaucoup de gens confondent la « réduction d’impôt » et le « crédit d’impôt ». Et pourtant, il y a une différence majeure. En effet, la première ne bénéficie pas du remboursement par le Trésor Public dans le cas où sa valeur est supérieure à l’impôt dû. Les crédits d’impôt peuvent bénéficier de ce système de remboursement. Il y a néanmoins lieu de préciser que dans certaines situations, et suivant des conditions précises, certaines réductions d’impôts sont reportées sur les impôts des années suivantes.

Le principe de la réduction d’impôt, tout comme le crédit d’impôt d’ailleurs, est ainsi simple. Tous les revenus (revenus fonciers et/ou globaux) déclarés sont divisés en nombre de parts fiscales. Sachez qu’une part fiscale signifie une personne à charge inscrite dans le foyer fiscal du contribuable. Aussi, la déduction d’impôt sera encore plus conséquente si le nombre de parts fiscales augmente. Mais même si le contribuable n’a pas d’enfants, d’autres solutions existent pour lui permettre de bénéficier de cette réduction fiscale, crédit d’impôt ou autres dispositifs de défiscalisation en vigueur.

Sachez également que la réduction fiscale est très intéressante, surtout pour les personnes qui s’acquittent d’un impôt sur le revenu significatif. Cet avantage est néanmoins limité à 10.000 euros pour un même foyer fiscal. Pour un contribuable investissant en Outre-mer et souscrivant au capital de SOFICA, ce plafonnement global des niches fiscales est fixé à 18.000 euros.

Quelles sont toutes les dépenses ouvrant à une réduction d’impôt en 2018 ?

Différentes dépenses permettent de profiter d’une réduction d’impôt. Ce sont :

  • Les versements, les dons et les cotisations à des organismes ou œuvres d’intérêt général. La réduction d’impôt correspondante sera alors de 66 % des sommes versées, dans la limite de 20 % du montant du revenu imposable du contribuable. Pour les organismes d’aide aux personnes en difficulté, il s’agit d’une réduction fiscale de 75 % jusqu’à 521 Euros, avec une limite de réduction de 398 euros pour les versements réalisés pendant l’année 2017.
  • Le mécénat d’entreprises qui s’adresse à tous les professionnels qui disposent d’un résultat imposable inscrit en leur nom. Ils peuvent alors profiter d’une réduction fiscale de 60 % du montant total de leurs dons et versements. La déclaration de revenus et la déclaration d’impôt se font via l’imprimé n°2042 C PRO, « réductions et crédits d’impôts », case 7 US.
  • Les dons à des organismes étrangers qui sont établis dans des pays européens. Pour ce cas, la réduction d’impôt se divise en deux parties. Elle sera premièrement de 75 % pour les dons envoyés à des organismes qui aident les personnes en difficulté. Une limite de 531 euros et de 66 % des versements effectués durant l’année 2017 est imposée. La seconde réduction d’impôt sera de 66 % pour les dons que le contribuable aura versés à des organismes d’intérêt général. Mais une limite de 20 % du revenu imposable sera toujours appliquée. La déclaration des revenus et la déclaration d’impôt se font via l’imprimé n°2042 RICI, cases 7 VA et 7 VC pour les organismes aidant des personnes en difficulté, et la case 7 VC pour les organismes d’intérêt général.
  • Les frais de scolarisation des enfants à charge. Cette situation promet une forte réduction d’impôt, tout aussi avantageuse que le crédit d’impôt ou les défiscalisations immobilières. En effet, la réduction d’impôt pour cette situation est de 61  euros par enfant fréquentant un collège, de 153 euros pour un enfant qui fréquente un lycée d’enseignement général et technologique ou encore un lycée professionnel. Et enfin, elle sera de 183 euros par enfant d’un même foyer fiscal qui suit une formation d’enseignement supérieur.
  • Les frais de dépendance et d’hébergement permettent une réduction fiscale de 25 % des dépenses éligibles. Une limite de 10.000 euros par personne hébergée avec une réduction maximale de 2500 euros par personne hébergée est néanmoins à noter.
  • Les prestations compensatrices en cas de divorce ouvrent également droit à des réductions et crédits fiscaux. Celle-ci sera de 25 % mais plafonné à 1525 euros. Ce plafond global de versements annuels est majoré de 300 euros par enfant à charge dans le foyer fiscal du contribuable. Si l’enfant est en résidence alternée, la réduction d’impôt sera de 150 euros.
  • La souscription au capital de petites et moyennes entreprises donne droit à une diminution fiscale de 25 % du montant total. Elle sera néanmoins limitée à 50.000 euros pour un contribuable seul, et à 100.000 euros pour un couple. Il est notamment à remarquer que la Loi de Finances 2018 a augmenté, de manière exceptionnelle, ce taux de réduction fiscale. En effet, auparavant il était de 18 %. Aujourd’hui, il est de 25 % pour toutes les souscriptions réalisées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018.
  • La souscription au capital d’entreprises presse peut faire bénéficier de 30 % de réduction fiscale pour un couple soumis à une imposition commune. La limite sera de 5000 ou de 10.000 euros.  La réduction fiscale sera de 50 % si la société bénéficiaire dispose du statut d’entreprise solidaire de presse d’information.
  • Les travaux de conservation ou de restaurations d’objets mobiliers classés monuments historiques. Ils ouvrent droit à une réduction d’impôt de 18 %. Si la restauration de ces monuments historiques est subventionnée par l’État, seuls les travaux à la charge du propriétaire seront pris en compte.

Il existe énormément de dépenses pouvant aider à bénéficier de la réduction d’impôts qu’il serait long de les citer toutes (investissement locatif en meublé non professionnel ou loi Censi-Bouvard, investissement locatif dans le privé avec le dispositif Scellier, Duflot, Pinel, souscriptions de parts de FCPI et de FPI, etc. En tout cas, maintenant, vous savez ce que vous devez faire pour alléger vos impôts. Que vous décidiez de choisir un crédit d’impôt, une dépense ouvrant droit à une réduction fiscale ou à un dispositif de défiscalisation immobilière, prenez toujours conseil auprès d’un fiscaliste professionnel. C’est le spécialiste des réductions et crédits pour alléger vos obligations fiscales.

Investissement locatif : bien s’y prendre

L’investissement locatif attire de plus en plus d’investisseurs actuellement. En effet, les ménages acquièrent une propriété immobilière pour se bâtir un patrimoine immobilier, diminuer leurs impôts et préparer leur retraite. Ce sont ces 3 principales raisons qui motivent les Français à opter pour l’investissement locatif. Ils y parviennent généralement en souscrivant à un crédit immobilier.

Les investissements locatifs consistent donc à acquérir des biens immobiliers dans le but de les mettre en location et ainsi générer des revenus. Toutefois, pour tirer profit de tous les avantages de ce support d’investissement, il faut respecter plusieurs conditions. C’est surtout au niveau de la réduction des charges fiscales qu’il faudra être pointilleux. Découvrez toutes les informations qu’il faut retenir sur le sujet.

Quels sont les objectifs de l’investissement locatif ?

Selon les experts, l’investissement locatif est un aboutissement de démarches structurées. Ce n’est donc pas une fin en soi. Tout le monde peut l’utiliser afin de répondre à des objectifs distincts et variés. Ainsi, les investisseurs peuvent prétendre à des objectifs personnels ou encore à des objectifs du législateur. Pour les objectifs personnels, ils sont nombreux : constitution d’un patrimoine immobilier, préparation de la retraite (rente ou revenus fonciers/capital), économie d’impôts, rapprochement enfants/ parents, etc. Pour l’État, il s’agit de répondre habituellement à la tendance immobilière dans un secteur donné.

La constitution de patrimoine immobilier est le cas de figure le plus commun. En effet, l’investissement immobilier, lequel est un secteur économique très avantageux, se fait sur le long terme. L’immobilier dispose d’une capacité à générer de la valeur patrimoniale et témoigne d’une démarche d’anticipation réelle de la part des contribuables. En effet, les gens n’hésitent pas une seconde à souscrire à un prêt immobilier pour acquérir leur bien et en tirer le maximum de bénéfices. Ils le font en simultanée avec leur plan d’assurance vie.

La préparation à la retraite est la seconde raison qui pousse les gens à faire des investissements locatifs. C’est une prévision financière que les investisseurs mettent en place. Les effets de cette prévision sont tout de suite quantifiables. En effet, tout le monde sait à quel point il peut être difficile de préparer sa retraite. A la cessation de l’activité professionnelle, un ménage a besoin de ressources. En achetant un bien immobilier 10 ou 20 ans avant la fin de cette activité professionnelle permet aux contribuables de se préparer une rentrée d’argent fiable à la retraite. Pour se créer ce patrimoine immobilier, ils peuvent recourir à un crédit immobilier sur une durée sensiblement prolongée. De cette manière, lorsque la retraite arrivera, le bien immobilier sera totalement acquitté de toutes dettes. Les investisseurs ont le choix entre revendre la propriété ou l’intégrer à un investissement locatif et percevoir les revenus fonciers en tant que revenus complémentaires des avantages de l’assurance vie.

Et enfin, la dernière raison personnelle qui motive les investisseurs dans l’investissement locatif est certainement les réductions fiscales. Pour ce faire, ils auront besoin de passer des dispositifs de défiscalisation spécifiques comme le dispositif Pinel ou de Censi Bouvard. Chaque dispositif est conditionné par des critères bien définis. Généralement, ceux-ci s’orientent vers l’utilisation d’un appartement ou d’une maison en tant que résidence principale, le respect des plafonnements en termes de ressources et de loyer, la nécessité d’une gestion locative ou pas pour certains cas, la possibilité de louer à un descendant ou à un ascendant, etc. La réduction fiscale relative à un investissement sous le dispositif pinel ne sera pas la même que celle pour la loi Censi Bouvard. La loi Pinel est, en effet, le dispositif de défiscalisation le plus répandu actuellement en ce qui concerne un investissement immobilier. La loi Pinel offre de nombreux avantages à savoir un taux de réduction fiscale important, une possibilité de choisir des membres de sa famille comme locataire, des biens immobiliers bien situés, etc.

Quels sont les différents types d’investissements immobiliers dans le neuf ?

Il existe différents types d’investissements immobiliers dans le neuf. Il y a les investissements sous la loi pinel, la loi censi bouvard, la loi Duflot, la loi Robien… La loi Pinel est le dispositif le plus répandu sur la période 2015-2016, et continue d’être populaire jusqu’à maintenant. Ce sont généralement les techniques de fiscalisation telles que la réduction d’impôt directe et l’amortissement qui motivent le choix des contribuables sur ces lois. En tout cas, le point commun reste leur fiabilité. En effet, ces dispositifs de défiscalisation sont parfaitement sûrs pour réduire les impôts, sous réserve d’une limitation obligatoire et spécifique à chaque loi de défiscalisation.

Généralement, l’investissement locatif sous ces dispositifs concerne des logements bien spécifiques. Généralement, ceux-ci doivent être utilisés en tant que résidence principale, neufs ou anciens acquis via une ressource financière personnelle ou via un prêt immobilier, dédiés à la location et générer des revenus fonciers qui constituent des revenus complémentaires pour les investisseurs, etc. Pour la loi Pinel, d’autres conditions sont également à respecter : plafonnement des ressources des locataires, plafonnement des loyers, possibilité de louer le bien immobilier à des ascendants ou descendants de l’investisseur, situation du bien immobilier (zone A, A bis, B1).

Il est aussi possible de réaliser un investissement locatif dans des résidences spécialisées. Il s’agit des investissements LMP et LMNP ou Loueur en Meublé Professionnel et Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce dispositif de défiscalisation est également très prisé auprès des contribuables car il est bien plus qu’un investissement immobilier nu d’habitation traditionnel. Dans ce type d’investissement, il est possible de déduire la TVA. Toutefois, il faut réaliser des montages juridiques complexes, lesquels sont l’apanage des fiscalistes expérimentés. Ce type d’investissement locatif concerne habituellement les résidences de services telles que les résidences de tourisme, d’étudiants, de séniors ou les EHPAD. Généralement, un gestionnaire spécialisé sera chargé de la gestion locative de ces biens immobiliers. Il se charge ainsi de trouver des locataires pour les résidences, et de restituer le loyer net aux investisseurs propriétaires.

Il y a aussi l’investissement locatif dans le logement social et en Outre-mer. Le Prêt Locatif Social ou PLS est le prêt immobilier permettant à un investisseur privé de construire ou d’acquérir un logement social. Quant à l’investissement locatif en Outre-mer, c’est sans aucun doute l’un des investissements les plus rentables pour les promoteurs immobiliers.

Investir dans un programme neuf, bonne ou mauvaise idée ?

 

Le programme neuf est un autre type d’investissement immobilier qui attire énormément de personnes actuellement. Il s’agit de construire des logements, appartement ou maison, destinés à la commercialisation. On appelle « promoteur immobilier » les personnes ou les sociétés de construction qui réalisent ce genre de projet.

Un système bien spécifique est utilisé pour commercialiser ces nouvelles constructions immobilières. En effet, le promoteur immobilier n’engage pas les travaux avant la vente des 40 ou 50 % des logements du programme neuf. Qu’ils soient utilisés en résidence principale ou en tant qu’investissement locatif, l’essentiel est que les logements trouvent acquéreurs.

Le programme neuf est ainsi un investissement immobilier fort intéressant. Découvrez tous ses avantages, ainsi que d’autres informations utiles à retenir, dans cet article.

Quels sont les avantages du programme neuf ?

Les nombreuses garanties pour les futurs propriétaires d’un programme neuf

Acheter un appartement ou une maison neuve a de nombreux avantages. Déjà, il y a les garanties offertes aux futurs propriétaires. En effet, les promoteurs immobiliers garantissent un parfait achèvement des appartements qui se traduit par une réparation de défauts mineurs ou majeurs ou de malfaçon durant la première année de livraison des logements neufs. Ils proposent également la « garantie biennale » ou appelée « garantie de bon fonctionnement ». Cette garantie de deux ans couvre tous les éléments hors structure des appartements vendus (robinetterie, chauffage, ouvrants, éléments électriques, etc.). Et enfin, les promoteurs immobiliers accompagnent aussi leur programme neuf d’une garantie décennale (10 ans) pour les éventuels dommages pouvant concerner l’intégrité du bâti. Cela englobe les murs, les fondations, l’étanchéité, la tuyauterie dans les murs, etc.

L’autre avantage du programme neuf (appartements ou maisons) est que l’acquéreur puisse aussi souscrire à une assurance dommages-ouvrage. Celle-ci donne droit à la garantie décennale sans recourir à une décision de justice.

Des prêts facilités pour un investissement immobilier réussi

En achetant des logements neufs, l’acquéreur bénéficie également d’un prêt à taux zéro ou PTZ, de la réduction de la TVA sur certaines propriétés et des montants minimes pour  les factures énergétiques. Certes, ce sont des aides qui sont soumises à de nombreuses conditions. Toutefois, elles seront totalement avantageuses aux acquéreurs pour simplifier l’acquisition de leurs appartements neufs.

Le PTZ est, en effet, un coup de pouce exceptionnel pour les investisseurs immobiliers. Il est surtout avantageux pour les « primo-accédants », c’est-à-dire les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur logement ou qui ne l’ont pas été depuis 2 ans. Avec le PTZ, il est possible de couvrir jusqu’à 40 % du prix d’acquisition d’immobiliers neufs avec un crédit sans intérêt. De plus, le PTZ offre également la possibilité à l’emprunteur de rembourser son prêt 5 à 15 ans après son achat. En même temps, la durée du prêt est au minimum 20 ans, ce qui permet de réduire considérablement le montant des mensualités.

Si les immobiliers neufs sont associés à un investissement locatif comme avec la loi Pinel ou la loi Censi Bouvard, l’acheteur pourra encore optimiser ses avantages. Il bénéficiera notamment d’une réduction sur son imposition sur le revenu selon les conditions établies par le dispositif de défiscalisation choisi.

Une exonération de la taxe foncière est également possible durant les 2 premières années où les acheteurs détiennent leurs appartements neufs.

Les frais d’achat des logements neufs sont également moins élevés que pour ceux relatifs à l’acquisition d’un bien ancien. En effet, les frais de notaire ne sont qu’environ de 2 à 3 % du montant total du prix d’acquisition du bien immobilier. Pour l’achat d’un appartement ou d’une maison ancienne, ces frais représentent en revanche 7 % du prix d’achat. Ce qui est une économie considérable pour l’investisseur immobilier.

Programme neuf et loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui peut aisément être associé au programme neuf des promoteurs immobiliers. En effet, une résidence neuve (appartements neufs ou maisons neuves) ou en état de futur achèvement (VEDA) est éligible au dispositif, et donne droit à une optimisation fiscale intéressante.

Mis en place par le gouvernement, ce dispositif Pinel a pour but de favoriser la construction de logements neufs dans les zones évaluées comme sensible sur le marché immobilier. En effet, grâce à ce dispositif, un promoteur immobilier construit une résidence neuve (appartements neufs ou maisons neuves) que le contribuable pourra investir en logement locatif. En plus de disposer d’une maison neuve à proximité immédiate, le contribuable se voit récompensé par des réductions fiscales conséquences. Avec le dispositif Pinel, il peut notamment défiscaliser jusqu’à 21 % du prix d’achat de sa maison neuve pour une durée d’investissement de 12 ans.

Bien qu’avantageux sur tous les plans, la loi Pinel est néanmoins régie par de nombreuses conditions. Déjà, il y a l’obligation de choisir des immobiliers neufs, en VEFA, ou faisant l’objet de travaux de rénovation et de restauration. Ensuite, il y a l’obligation d’acquérir le bien immobilier dans une zone bien précise (Zone A, A bis ou B1). Cette zone est considérée par l’État comme étant « sensible » car les offres sont moins importantes que les demandes en termes de location immobilière. La capitale Paris, les 29 communes environnantes, la haute garonne, le Rhône Alpes, etc. sont par exemple des zones éligibles au dispositif Pinel.

Investir dans la haute garonne, en Zone B1, est l’un des plus prisé par les promoteurs du programme neuf actuellement. En effet, le département compte énormément de demandes et pourtant, il y a peu de d’appartements neufs à proximité immédiate pour satisfaire les besoins de la population. En Rhône Alpes, c’est un peu pareil sauf que ce sont les plafonds sur les ressources des locataires et les plafonds du loyer qui changent. Quoi qu’il en soit, pour trouver le bon emplacement pour investir en programme neuf et avec le dispositif Pinel, il est toujours recommandé de faire appel à un fiscaliste professionnel.

Actuellement, la loi Pinel est l’outil de défiscalisation encore en vigueur en France. La loi Censi Bouvard concerne uniquement les investissements entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Depuis 2017, aucun nouvel investissement ne peut donc être réalisé avec la loi Censi Bouvard.

Focus sur la loi monuments historiques

 

La loi « Monuments historiques » est une loi de défiscalisation qui existe depuis plus de 100 ans. Elle a été mise en place pour favoriser la restauration et l’entretien des biens immobiliers, lesquels sont classés « Monuments Historiques ». Cela peut aussi concerner les biens immobiliers qui sont inscrits dans l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Beaucoup de contribuables investissent actuellement dans la loi Monuments Historiques. En effet, l’investissement en loi Monuments Historiques offre de nombreux avantages dont une importante économie d’impôt caractérisée par un déficit foncier imputable sur les revenus sans limite, 3 à 4 ans pour bénéficier de cette économie, et aucune obligation de location du bien immobilier acquis. En même temps, l’exonération des droits de succession est également un avantage considérable. Toutefois, sur ce point, il est utile de noter que cette exonération est soumise à de nombreuses conditions.

Pour comprendre ce type d’investissement immobilier, découvrez toutes les informations qu’il faut retenir dans cet article.   

Quel est le principe de la loi Monuments Historiques ?

Avec la loi Monuments Historiques, le contribuable acquiert un bien immobilier qui nécessite d’importants travaux de restauration. Tous les frais, c’est-à-dire les charges de restauration, d’entretien du bien, les intérêts d’emprunts seront par la suite déductibles à 100 % des revenus fonciers de l’investisseur.

Cette loi de défiscalisation s’adresse à tous les Français qui sont amoureux de belles pierres et qui aspirent à préserver le patrimoine national. Tous les contribuables domiciliés en France selon l’article 4 B  peuvent bénéficier de ce dispositif de défiscalisation. Elle s’adresse également à tous ceux qui sont fortement fiscalisés et qui souhaitent réduire considérablement leurs impôts de leurs revenus fonciers. En effet, il est possible de défiscaliser sur les revenus en cours (réforme 2018), d’exonérer le bien immobilier sur les droits de succession même pour un héritier ne faisant pas partie de la famille de l’investisseur. De plus, la loi Monuments historiques est une défiscalisation déplafonnée. C’est la seule loi, avec la loi Malraux aussi, à être déplafonnée en France. Ce qui veut dire que l’investisseur peut récupérer 100 % du montant total de ses dépenses de restauration et/ou d’entretien du bien immobilier.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Monuments Historiques ?

Comme pour tout dispositif de défiscalisation en France (loi Pinel, loi Censi Bouvard, loi Duflot, loi Malraux, etc.), des conditions d’éligibilités sont mises en place par l’État. Ainsi, pour la loi Monuments Historiques, les conditions sont les suivantes :

  • Investir sur un logement classé ou inscrit à l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ou ISMH
  • Réaliser des travaux de restauration et d’entretien sur le bien immobilier
  • Mettre le bien immobilier en location non meublée pendant 3 ans, juste après l’achèvement des travaux
  • Conserver le bien pendant 15 ans
  • Placer les travaux et le bien immobilier sous la surveillance du Ministère de la Culture (impossibilité de le démolir, de le déplacer ni de le transformer, en tout ou en partie sans l’accord des responsables étatiques).
  • Obtenir l’autorisation des autorités avant de réaliser les travaux de restauration et de rénovation ou d’entretien.
  • Réaliser les travaux sous le contrôle technique du service des Monuments Historiques et notamment d’un architecte des Bâtiments de France.

Une fois ces conditions remplies, l’investisseur peut bénéficier de nombreux avantages :

  • Louer les biens classés monuments historiques sans restrictions particulières
  • Acquérir le bien en SCI familiale
  • Exonérer les droits de mutation sous certaines conditions
  • Déduire à 100 % des revenus fonciers les charges foncières et financières
  • Imputer sans limite le déficit foncier sur le revenu global
  • Occuper le bien à titre privé. Pour ce cas, 50 % des charges foncières relatives au bien immobilier seront alors admises en déduction du revenu global de l’investisseur.
  • Défiscaliser sans plafonnement, c’est-à-dire que l’investissement en loi Monuments Historiques n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
  • Investir dans de l’immobilier de caractère
  • Réhabiliter et préserver le patrimoine français
  • Reporter les déficits fonciers sur le revenu global sans limite

Quels sont les types de logement éligibles à la loi Monuments Historiques ?

Bien que déjà cités précédemment, les logements éligibles à la loi Monuments Historiques sont nombreux. Ce sont :

  • Les immeubles classés Monuments Historiques
  • Les immeubles inscrits à l’ISMH
  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national et disposant du Label délivré par la « Fondation du patrimoine ». Ce label est subordonné à la condition que l’immeuble soit visible de la voie publique.
  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national à cause de leur caractère artistique particulier ou historique. Ces immeubles doivent être agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances. Ils doivent également être ouverts au grand public.

Simulation d’un investissement en loi Monuments Historiques

Supposons qu’un investisseur a acquis un bien immobilier classé monument pour une valeur totale de 405.320 euros. Le prix foncier est de 175.320 euros avec les frais de l’acte et du notaire déjà inclus. Un total de 230.000 euros sur deux ans est attribué aux travaux de rénovation. L’investisseur a donc réalisé un investissement total de 390.090 euros, lequel a été financé par un prêt au taux de 1,75 % pour une durée de 20 ans et un apport initial de 15.230 euros. L’investisseur aura alors à rembourser 1.904 euros de mensualités.

Pour les travaux de rénovation du bien immobilier, les frais s’étalent sur deux ans, soit 150.000 euros pour la première année et 80.000 euros pour la deuxième. Un rapport d’environ 43,25 % et 56,75 % est établi entre le prix foncier et le prix des travaux. En supposant que le loyer mensuel est de 850 euros, lequel est réévalué à 0,25 % chaque année et le prix de l’appartement revalorisé n’étant pas pris en compte, la taxe foncière présumée est de 600 euros.

Ce qui donne des dépenses mensuelles moyennes de 2.180 euros (remboursement de prêt et taxe foncière), et des recettes mensuelles moyennes de 1.153 euros (loyer et réduction d’impôt). L’investisseur disposera également d’une épargne moyenne de 1.027 euros.

Après 20 ans, 47,95 % de l’investissement aura été financé par la réduction d’impôt avec un taux de 13,82 %, et par le locataire avec un taux de 34,13 %. A la revente du bien classé monument après 20 ans, un bénéfice net de 107.425 euros est envisageable.

Ce dispositif de défiscalisation est ainsi tout aussi avantageux que la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Duflot, etc.

Calcul Impots : simulation des impôts de votre foyer fiscal cette année (depuis le 1er janvier)

Vous voulez savoir, de façon approximative, combien l’on va devoir payer sur les revenus perçus depuis le 1er janvier.

Utiliser un simulateur d’impôt tel que celui proposé par l’État

Plusieurs solutions existent pour avoir une idée de l’impôt que l’on va devoir verser, en se basant sur le revenu net imposable et le revenu fiscal de référence. Il existe notamment des simulateurs, par exemple celui proposé par le site de la direction générale des Finances publiques, qui vous permettent d’obtenir le renseignement en question. L’avantage de ce système est la relative simplicité d’utilisation et le fait qu’il y ait, dans notre exemple, une version simplifiée et une version complète. Dans le cas de la version simplifiée, qui conviendra aux simples particuliers, voici les principaux éléments dont vous avez besoin : vos revenus, vos charges déductibles, votre épargne, toute réduction et crédit d’impôt auquel vous avez droit.

Vous devez bien entendu être au clair sur votre situation familiale. En effet, celle-ci joue un rôle dans le calcul de votre impôt. Techniquement, voici quelle peut être votre situation familiale (les possibilités sont indiquées par ordre alphabétique) : célibataire, divorcé/séparé, marié, pacsé, veuf. Cette situation joue par exemple un rôle dans la façon dont votre impôt sur le revenu est pris en compte. S’il y a eu des changements dans votre situation familiale, l’impôt sera effectué au 31 décembre de l’année d’imposition plutôt qu’au 1er janvier.

Si vous êtes parfaitement au clair sur ces éléments, qui peuvent être techniques – on pense surtout aux nombreuses possibilités dans la section des réductions et crédits d’impôt, mais aussi que vous connaissez bien la fiscalité française, il est évident qu’un tel outil va vous intéresser et vous rendre service. Et dans tous les cas, si vous êtes très pressé, il s’agit effectivement d’un support idéal. Mais si vous voulez mieux comprendre comment fonctionnent les impôts ainsi que des notions telles que le foyer fiscal, le quotient familial, le revenu fiscall’impôt brut, etc., vous avez meilleur temps d’effectuer votre propre simulation et vos propres calculs en suivant nos indications. Le revenu fiscal de référence est particulier car il s’agit d’un montant pouvant vous être demandé par certains organismes, par exemple dans le cadre d’impôts locaux.

Effectuer une simulation de ses impôts pour l’année

Le quotient familial est un chiffre par lequel vous allez diviser le revenu net imposable (à ne pas confondre avec votre impôt brut) de votre ménage. Si vous êtes une personne seule, votre quotient familial est de 1. Dans le cas d’un couple marié ou pacsé, le quotient familial est de 2. Ensuite, il faut compter les enfants. Les deux premiers vont compter chacun pour une demi-part. Ainsi, un couple marié avec deux enfants revient à trois parts. Au-delà de deux, chaque enfant supplémentaire compte pour une part. Un enfant handicapé compte dans tous les cas pour une part. Voici une première notion très importante à connaître pour simuler son impôt.

On a évoqué plus haut le foyer fiscal. Il s’agit d’un groupe de personnes qui déclarent leurs impôts ensemble. Le cas le plus courant est un couple marié ou pacsé, ainsi que ses éventuels enfants. En revanche, si vous vivez avec un concubin ou une concubine, vous constituez chacun un foyer fiscal, même si vous êtes sous le même toit. Maintenant que vous savez ce que sont le quotient familial et le foyer fiscal, il ne vous reste plus qu’à comprendre ce qu’est le revenu net imposable  pour effectuer le fameux calcul de votre impôt présenté plus haut.

Le revenu net imposable est la somme que vous obtenez après avoir effectué les déductions auxquelles vous avez droit sur la somme de vos revenus perçus. Pour savoir précisément à combien se monte votre revenu imposable, commencez par additionner vos revenus nets. Peut-être avez-vous un salaire, une rente viagère… Tout cela constitue vos revenus nets. Ensuite, si vous êtes salarié, votre déduction forfaitaire de 10 % a été automatiquement appliquée. Celle-ci représente les frais professionnels mais ne peut aller au-delà de 12 305 euros. Enfin, si vous avez des déficits, vous devez les déduire du montant obtenu.

Maintenant que vous connaissez vos revenus imposables, vous devez diviser leur montant par le chiffre de votre quotient familial. Voici alors quel sera votre taux d’imposition :

Jusqu’à 9 807 euros, vous n’êtes pas imposé.

De 9 807 à 27 086 euros, votre taux est de 14 %.

De 27 086 à 72 617 euros, votre taux est de 30 %.

De 72 617 à 153 783 euros, votre taux est de 41 %.

Si vos revenus imposables sont supérieurs, votre taux est de 45 %.

Vous l’aurez compris, il s’agit d’un barème progressif.

Ayez également en tête le fait que l’impôt brut n’est pas forcément ce que vous allez payer au final. En effet, des calculs vont être effectués à partir de celui-ci, notamment d’éventuelles réductions, de façon à obtenir un impôt net. Mais grâce aux explications données plus haut ainsi qu’au tableau des taux d’imposition, vous pouvez calculer combien vous devez selon les tranches de revenus, les additionner puis effectuer une multiplication selon le nombre de parts fiscales. C’en en cela que consiste l’impôt brut.

Des méthodes pour payer moins d’impôts

Nous vous avons présenté le fonctionnement de base de l’impôt en France ainsi que des expressions à connaître absolument en la matière. Néanmoins, la fiscalité est un domaine très complexe, avec ses spécialistes, ses experts. Ceux-ci vous permettent de prendre les meilleures décisions, notamment si vous souhaitez investir et/ou avez de hauts revenus. Les personnes concernées doivent d’ailleurs payer une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. De quoi s’agit-il ? Il s’agit d’une somme à verser en plus de ce qui est prévu par le barème progressif que nous avons présenté ci-dessus. À partir de 250 001 euros de revenus, vous pouvez être concerné par cette contribution et payer ainsi de l’impôt supplémentaire. Cet Impôt sur les hauts revenus est appelé “Impôt de solidarité sur la fortune”.

Certains autres aspects ne concernent pas uniquement les personnes fortunées. C’est le cas, par exemple, du crédit d’impôt, que nous avons cité plus haut, ou encore des réductions et déductions d’impôts. Les façons de faire des économies à ce niveau sont variées (notamment dans l’immobilier) et, là encore, pouvoir compter sur l’aide d’un spécialiste peut se révéler extrêmement utile.

Dans le domaine de l’immobilier, une notion importante est celle de résidence principale. En effet, il se trouve que des réductions d’impôt et autres mécanismes intéressants pour le contributeur ne concernent que la résidence principale. Il serait dommage de passer à côté parce que l’on ignorait ce point !

Dans le domaine des affaires, il convient bien entendu d’être particulièrement attentif à ses valeurs mobilières, c’est-à-dire aux actions, aux obligations, etc. Les revenus qui peuvent être tirés des valeurs mobilières sont les plus-values et les dividendes. Ces derniers sont obtenus à partir des actions, si la société en verse. La plus-value, quant à elle, est un bénéfice obtenu grâce à la vente d’actions. La fiscalité concernant ces deux types de revenus n’est pas la même, raison pour laquelle il vaut la peine de se renseigner à leur sujet.

Loi Pinel : tout savoir sur ce dispositif de défiscalisation

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation qui attire le plus d’investisseurs actuellement. Elle permet, en effet, de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts. Devant être supprimée à la fin de l’année 2017, la loi Pinel bénéficie actuellement d’une prorogation de 4 ans. Elle ne sera donc inexistante qu’en 2021. Mais quels sont ces avantages de la défiscalisation Pinel ? Pourquoi est-elle encore si populaire actuellement ? Quelles sont les différentes conditions d’éligibilité à cette loi ?

Historique et objectifs de la loi Pinel

C’est l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, qui a introduit cette loi portant son nom le 1er septembre 2014. C’est un dispositif de défiscalisation créé en faveur de l’investissement locatif. Cette loi s’adresse alors à tous les contribuables Français qui souhaitent investir dans des logements neufs. En contrepartie de leur investissement, ils se voient octroyer une réduction d’impôt conséquente.

C’est le 1er janvier 2015 que le dispositif Pinel est réellement entré en vigueur, juste après la Loi Duflot. Le dispositif Duflot offrait une réduction un peu différente mais marginale. C’est grâce à la loi de Finances 2015 qu’il a été effectif. Il pouvait alors être utilisé jusqu’au 1er septembre 2014. Toutefois, face aux nombreuses demandes et à la situation du marché immobilier, la loi Pinel a été prorogée pour 4 ans encore. C’est alors la loi de Finances 2018 qui régit sa mise en application jusqu’en 2021. 

La politique de logements neufs du gouvernement tend à mieux cibler les aides apportées aux secteurs dits « tendus » du marché immobilier. Ces secteurs sont généralement les villes où la demande est beaucoup trop élevée par rapport aux offres. Ce sont également les endroits où la population est considérée en surnombre et manquent cruellement de possibilités en termes de logement.

C’est ainsi que la loi de défiscalisation Pinel est de nouveau utilisable pour tous les investisseurs.

Quels sont les avantages de l’investissement immobilier Pinel ?

Cette loi de défiscalisation a été mise en place par le gouvernement afin d’encourager les investissements des particuliers dans le secteur immobilier, lequel est défini comme étant en crise de par le manque de logements neufs. Elle permet également d’augmenter les offres locatives sur le marché.

Grâce au dispositif Pinel, le contribuable Français pourra alors bénéficier d’une déduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de son investissement. De ce point de vue, elle est bien plus avantageuse que ses prédécesseurs à savoir la loi Scellier et la loi Duflot. En effet, la loi Scellier ne proposait que 13 % de réduction fiscale, et la loi Duflot n’offrait que 18%. La loi Censi Bouvard est une loi également intéressante en 2018.

Le contribuable Français investisseur a le choix entre une durée d’investissement de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction fiscale correspondant à ces durées est de 12%, 18% et 21%. L’investissement est donc réduit et rentable pour le propriétaire.

Ce qui change avec le dispositif Pinel et qui constitue son principal avantage est la possibilité de louer le bien immobilier aux ascendants ou descendants du propriétaire. Toutefois, ceux-ci ne doivent pas faire partie de son foyer fiscal.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

Pour accéder aux différents avantages fiscaux proposés par cette loi, le propriétaire de l’investissement immobilier doit respecter certaines conditions. Le logement qu’il achète doit être neuf ou rénové, bénéficier du label écologique de réglementation thermique BBC 2015 ou RT 2012 , être en cours de construction, être achevé dans les 30 mois suivant la DOC ou la déclaration d’ouverture de chantier, et être loué dans les 12 mois qui suivent l’achat du bien. La réglementation Thermique stricte des logements concernés est le principal élément différenciant cette loi au dispositif Duflot

L’investisseur doit également s’engager à louer sa propriété sur une période de 6, 9 ou 12 ans auprès de locataires qui y domocilieront leur résidence principale. Le logement doit être utilisé en qualité de résidence principale pour le locataire. Il doit également être loué non meublé et en suivant les plafonds des loyers établis par le dispositif Pinel.

Le logement acquis par le foyer fiscal et mis en location doit se trouver dans une zone géographique bien distincte. Il s’agit du zonage Pinel, lequel définit toutes les zones qualifiées de « tendues » du marché immobilier en France. Il y a notamment la zone A bis (Paris et proches banlieues), la zone A (reste de l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Marseille, Lyon et Montpellier) et la zone B1 (toutes les villes avec plus de 250.000 habitants, la Corse, les DOM-TOM et les villes au marché immobilier élevé). Dans l’ancienne période du dispositif Pinel, la zone B2 et la zone C étaient inclues dans ce zonage loi Pinel. Certaines villes de la zone B2 peuvent encore bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel mais, requièrent un agrément de la préfecture.

Et enfin, les conditions concernant le plafonnement des loyers et des ressources des locataires sont également à respecter pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Les étapes à suivre pour investir en loi Pinel

Généralement, l’investisseur doit recourir à un prêt immobilier pour rentabiliser son investissement Pinel. Cela lui permet, en effet, de déduire les intérêts d’emprunts des loyers encaissés. Il pourra alors bénéficier, mais surtout profiter, de la défiscalisation proposée par le dispositif.

Après avoir obtenu la somme correspondante à son investissement, l’investisseur devra acquérir son bien dans les zones déjà citées précédemment (Zone A bis, zone A, zone B ou même zone B2). Ce bien sera alors neuf, rénové ou en cours de construction.

Il rédigera ensuite son engagement à louer son bien immobilier pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il attestera qu’il respectera les plafonds de loyers et les plafonds relatifs aux ressources des locataires tels qu’il est stipulé la loi Pinel.

Et enfin, il devra faire sa déclaration Pinel lors de la première déclaration de revenus suivant l’acquisition de son bien immobilier.

Ce sont des étapes simples mais indispensables pour bénéficier de tous les avantages de la loi Pinel. Comme toujours, il est préférable de simuler un investissement Pinel afin de déterminer si le dispositif convient réellement au cas de chacun. Dans la plupart des cas, se faire conseiller par un expert en gestion de patrimoine reste également une meilleure idée. C’est une forme de garantie quant à la rentabilité de l’investissement. C’est même essentiel étant donné le caractère changeant du marché immobilier.

Loi Girardin: Principes de ce dispositif de défiscalisation immobilière

La loi Girardin n’existe plus aujourd’hui, désormais remplacée par l’investissement locatif en loi Pinel.  Il s’agissant d’un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de profiter d’une réduction fiscale. On distingue le dispositif Girardin industriel et le Girardin dans l’investissement Immobilier . Pour la seconde, en contrepartie de leur investissent locatif dans le neuf dans les DOM-TOM (Polynésie Françaises, Iles Wallis, îles antarctiques françaises etc..).  La loi Girardin permet de bénéficier d’un avantage fiscal d’environ 18 à 48% pour l’acquisition d’un investissement locatif immobilier neuf dans les DOM-TOM. Toutefois, un plafonnement de ce montant de défiscalisation est imposé par la loi. Le locataire devra y domicilier sa résidence principale, tout comme c’est le cas en loi Pinel. La défiscalisation Girardin demeure un peu plus risquée que la Loi Pinel vu que la volatilité de l’investissement immobilier y est plus élevée. En effet, en Polynésie Française ou dans les îles Wallis, les prix de l’immobilier varient beaucoup . Depuis la mise en place de la défiscalisation Girardin, le nombre de logements neufs a connu une forte croissance dans les territoires d’outre-mer, ce qui en fait un succès.

Comment fonctionne la défiscalisation Girardin ?

La loi Girardin stipule que l’investisseur doit effectuer un investissement locatif dans  l’immobilier neuf en Outre-mer et l’utiliser à titre de résidence principale, pour lui-même ou son locataire. 

Si c’est l’investisseur lui-même qui habite dans la propriété, alors il doit s’engager à y rester pendant une durée minimale de 5 ans. Cet engagement doit être réalisé dans les 6 mois suivant l’achèvement du bien immobilier. Il pourra alors bénéficier d’une réduction fiscale de 18% qui va être étalée sur 10 ans. Il faut néanmoins tenir compte des plafonds et réduction d’impôt pour calculer les exonérations fiscales accessibles à chaque investisseur dans le cadre de la défiscalisation Girardin Cet investissement doit également être situé selon une limite : 50 à 150m² de surface habitable, laquelle est fixée par décret en fonction du nombre de personnes pouvant occuper la résidence à titre de logement principal. Pour une personne seule, la surface habitable est de 65m² ; pour un couple, elle sera de 77,5 m²  et pour une personne seule ou en couple ayant une personne à charge, elle sera de 90m². Une majoration de 12 m² par personne à charge supplémentaire est aussi possible. Toutefois, ce nombre de personnes à charge est limité à 5.

Si l’investisseur met en location son bien immobilier en Outre-mer, il doit aussi s’engager, dans les 6 mois suivant l’achèvement du bine, à le louer nu. Le locataire devra en faire sa résidence principale pour une durée minimale de 5 ans également. Si tel est le cas, l’investisseur pourra alors bénéficier d’une réduction fiscale de 30 %, laquelle sera étalée sur 5 ans. Mais comme le cas cité précédemment, des limites et des plafonnements sont également instauré (secteur intermédiaire Vs Secteur Libre). Il faut aussi noter que la réduction fiscale diffère en fonction de la date de délivrance du Permis de Construire. En effet, si ce permis a été déposé avant ou pendant l’année 2010, le taux de réduction d’impôts sera de 30 %. S’il a été déposé en 2011, le taux sera de 22%. Et si c’est après 2011, le taux sera de 0%. Si le bien immobilier est équipé de panneaux solaires, de chauffe-eau solaires et de chauffage géothermique, une augmentation de 2 à 3 % du montant de l’exonération fiscale sera accordée. Et si l’immeuble investi et mis en location se trouve dans une Zone Urbaine Sensible, alors l’investisseur pourra bénéficier d’une majoration de 8 à 9%.

Mais il y a aussi la loi Girardin relative à l’immobilier location plafonnée. Dans ce cas de figure, l’investisseur s’engagera également à louer nu sa propriété dans les 6 mois suivant son achèvement. L’engagement de location sera néanmoins pour une durée de 6 ans, et à titre de résidence principale. Ce qui change dans ce type d’investissement, c’est que les ressources du locataire ainsi que les loyers seront plafonnés selon les publications du Ministère des Finances. La réduction d’impôts variera également en fonction de la date de délivrance du Permis de Construire. 

Quelles distinctions entre la loi Girardin et Loi Girardin Intérmédiaire ?

Voici la différence entre les deux régimes :

  • La Location en Loi GIRARDIN LIBRE avec des Loyers Libres et
  • La Loi GIRARDIN INTERMEDIAIRE avec des Loyers Plafonnées mais une réduction d’impôts plus élevée.

Les investissements réalisés dans le secteur intermédiaire peuvent s’avérer plus rentables en Polynésie Française d’après les experts . En revanche, dans les îles Wallis, le secteur intermédiaire et moins intéressant que la défiscalisation Girardin libre.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Girardin ?

Ainsi, pour compiler toutes les conditions d’éligibilité à la loi Girardin, il faut retenir l’obligation d’utiliser le bien immobilier à titre de résidence principale. S’il doit être loué, il le sera nu pendant une durée de 5 ou 6 ans en fonction de la réduction choisie par l’investisseur.

Toutes les personnes ne faisant pas partie du foyer fiscal de l’investisseur pourront bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, s’il s’agit d’un investissement en secteur libre. En revanche, s’il s’agit d’un investissement en secteur intermédiaire, le loyer ainsi que les ressources des locataires seront plafonnés.

La propriété immobilière doit être occupée au plus tard 6 mois après son achèvement. La TVA en vigueur doit être respectée, notamment en ce qui concerne le plafond de défiscalisation au m². En Guadeloupe, en Martinique et en Réunion, ce taux de plafonnement sera de 8,5%. Il sera inexistant dans les autres pays d’Outre-mer.

Évidemment, le non-respect de ces conditions entrainera immédiatement la perte des bénéfices fiscaux proposés par la loi Girardin.

Que devient la loi Girardin aujourd’hui ?

Depuis le 27 mai 2009, la loi Girardin est progressivement remplacée par la loi pour le développement économique de l’Outre-mer. Cette loi est appelée « loi Lodeom ». La loi Girardin disparaît alors peu à peu selon la date de délivrance des Permis de construire. Évidemment, le délai maximum entre la date du permis de construire et la mise en location sera maintenu à 36 mois.

Encore aujourd’hui, ceux qui ont investi dans un permis de construire ancien pourront s’avantager d’une exonération fiscale encore plus importante. Toutefois, cet avantage fiscal sera repris si le bien immobilier n’est pas loué au plus tard le dernier jour des 36 mois suivant la date de délivrance du permis de construire.

Le dispositif Girardin n’est pas à confondre avec la loi Pinel, bien que tous deux aient pour objectif le développement du parc de logements neufs dans les dom tom . En effet, la loi Pinel dite Outre mer et plutôt utilisée pour défiscaliser aux antilles, tandis que le dispositif Girardin se fait plutôt en Polynésie Française.

La défiscalisation Girardin Industriel

Investir en Girardin industriel désigne les investissements réalisés pour le développement économique donnant droit à une réduction d’impôt “one shot” pour du matériel industriel. La Polynésie Française, les îles Wallis ainsi que antarctiques françaises ont en effet de gros déficit d’investissements sur place et le dynamisme économique mériterait d’être boosté, d’où la mise en place du dispositif Girardin industriel.

La défiscalisation Girardin classique et donc totalement différent du Girardin industriel puisque l’un concerne un investissement immobilier dans des logements neufs, l’autre dans le développement économique. Le Girardin industriel a été très critiqué car de nombreuses machines ont été achetées uniquement pour la ristourne promise. La défiscalisation Girardin immobilier a été considérée elle comme plus efficace car le nombre de logements neufs a cru considérablement.

Les investissements réalisés en Girardin industriels ont été considérés par beaucoup comme inutiles, tandis que les investissements réalisés dans le secteur intermédiaire ont permis d’améliorer qualitativement le parc de logements neufs, surtout dans les antarctiques françaises. La Loi Pinel Outre mer a pris le relais du dispositif Girardin immobilier, avec un succès identique.

Statut LMNP : Fonctionnement du Loueur Meublé Non Professionnel

L’investissement immobilier n’en finit pas d’attirer les contribuables, principalement via la location nue aujourd’hui, mais également via la location meublée.  Et pour cause, les avantages sont importants en fonction du foyer fiscal, surtout si l’on utilise un dispositif de défiscalisation  pour optimiser ses revenus et que l’on choisit bien son statut de loueur en termes fiscal. En effet, la déduction fiscale compte énormément dans le calcul du rendement de votre investissement locatif. Le statut de loueur meublé professionnel est particulièrement attractif, mais il est mal connu.

Le statut de loueur meublé via le statut LMNP attire aujourd’hui de plus en plus d’investisseurs. Il faut dire que c’est un investissement qui s’adapte à tout le monde : hommes d’affaires, étudiants, seniors ou simples particuliers locataires. Bref, n’importe quel foyer fiscal a intérêt à choisir la location meublée, en complément ou remplacement de la location nue.

Qu’est ce que la location meublée non professionnelle  (Statut LMNP)?

On peut définir la location meublée non professionnelle ou LMNP (à ne pas confondre avec le statut LMP) comme étant le statut correspondant au propriétaire qui met un investissement locatif en location meublée. Un bail commercial attestera de cette mise en location et ce sera en dehors de l’activité professionnelle principale de l’investisseur. La LMNP existe depuis 1949. Elle constitue l’une des plus vieilles niches fiscales que l’État Français continue de perpétuer. Fiscalement, Le statut  est bien souvent le suivant : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit d’un régime spécial d’imposition des revenus fonciers de votre investissement locatif où un abattement forfaitaire d’applique

Le dispositif LMNP  permet donc aux investisseurs de devenir propriétaires d’un bien meublé. Ainsi, ils pourront percevoir des revenus locatifs non imposés et récupérer la TVA correspondant à l’achat de leur bien immobilier neuf. C’est la loi des Finances et le Code général des impôts qui régissent les règles affectées à la location meublée et aux revenus fonciers associés. Dans le cadre de ce statut choisi par le foyer fiscal, le loueur va signer un bail commercial, même si le statut de loueur reste “non professionnel”. Le bail commercial sera contractualisé entre le propriétaire et et l’exploitant, si vous souhaitez sous-traiter cette partie de la gérance.

Le dispositif fiscal LMNP s’adresse à tous les contribuables Français qui souhaitent anticiper leur retraite via une location meublée. Toutefois, il est important de mentionner que le LMNP est un investissement à long terme. Généralement, le bien immobilier investi est dédié à la conservation et ne peut être revendu.

Quels sont les avantages du statut de loueur LMNP ?

Le dispositif via le satut du loueur LMNP permet de bénéficier d’un statut fiscal ouvert au plus grand nombre. En effet, habituellement, la LMNP concerne les petites surfaces de type studio ou T1 bis. Ces biens immobiliers et cet investissement sont faciles à gérer. En d’autres termes, il n’y a pas besoin de s’occuper de la gestion locative. Cette tâche est attribuée à un bailleur commercial s’il s’agit d’une résidence de services.

Parmi les avantages de la LMNP, il y a aussi la possibilité d’accéder à des revenus assurés tous les mois. Le bailleur commercial est obligé de verser les loyers sur le compte de l’investisseur propriétaire. Cette obligation reste effective même si la propriété est vide. Il y a aussi la possibilité d’amortir les meubles, les équipements et le bien immobilier lui-même.

En tant que loueur non meublé professionnel, l’investisseur peut amortir son bien sur plusieurs dizaines d’années. Il pourra alors calculer la dévalorisation de son bien immobilier tous les ans en fonction de son usage et de son usure. Il pourra également déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de son emprunt pour l’acquisition de son immeuble. Et enfin, grâce au statut  du loueur LMNP, l’investisseur pourra aussi récupérer la TVA à 20% de son investissement. C’est le cas s’il investit dans une résidence neuve de services comme les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences médicales, etc.

Quels sont les différents statuts LMNP ?

On peut catégoriser ce statut du loueur  en plusieurs parties : le statut LMNP classique, le statut LMNP ancien, le LMNP occasion et le LMNP amortissement. Ce statut est couvent confondu avec le statut LMP mais ce n’est pas pareil.

Le statut en LMNP classique définit la possibilité pour l’investisseur de récupérer la TVA de son investissement immobilier en plus des avantages fiscaux sur les revenus locatifs qu’il perçoit déjà. Le LMNP classique s’adresse aux investisseurs dans le neuf. Le dispositif fiscal propose alors une réduction supplémentaire de 20%, laquelle correspondant à la TVA.

Le statut LMNP ancien concerne les biens qui font l’objet de travaux de restauration, c’est-à-dire les immeubles qui ont plus de 15 années. Ce dispositif fiscal sera alors associé au dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2016 pour bénéficier d’une réduction fiscale supplémentaire. Ce statut concerne certains biens immobiliers qui offrent certaines prestations de service. Il est très avantageux de cumuler avec la loi Censi Bouvard, renseignez-vous auprès d’un expert en gestion de patrimoine.

Le statut LMNP occasion concerne les biens immobiliers d’occasion achetés par l’investisseur. Ce statut propose un avantage plus fiable au niveau du rendement du bien. Le choix du lieu d’emplacement du bien immobilier est ainsi plus large. En effet, il n’y a pas obligation d’acheter une résidence de services.

Et enfin, il y a le LMNP amortissement qui permet de s’avantager d’amortissements pouvant être déduits des revenus immobiliers. La nature du bien et les éléments à amortir conditionnent généralement la durée de l’amortissement. Pour un immeuble, par exemple, cette durée sera de 20 à 25 ans ; et pour les meubles, elle sera de 5 à 7 ans. Notez néanmoins que la valeur du terrain ne pourra pas bénéficier de cet amortissement.

Quels sont les biens immobiliers éligibles au régime LMNP ?

La location en statut LMNP peut être utilisée en tant que résidence principale ou résidence à titre temporaire du locataire. Elle peut également présenter un caractère saisonnier comme c’est le cas avec les chambres d’hôtes, les biens meublés en tourisme ou encore les gîtes.

Il est aussi possible de louer une chambre à un étudiant et profiter de la défiscalisation qui en résulte. Celle-ci sera effectuée sur une partie des revenus de l’investisseur. Ce dernier pourra également bénéficier d’une exonération d’impôts si le loyer qu’il propose ne dépasse pas le plafonnement imposé dans certaines villes de France.

Il faut néanmoins préciser qu’aucune exonération fiscale ne pourra être obtenue pour la location de chambres de services qui sont séparées de l’habitation du bailleur et qui disposent d’un accès privé.

Ainsi, les conditions d’éligibilité au statut LMNP sont l’achat d’un logement meublé ou destiné à être meublé, l’investissement dans une résidence neuve de services afin d’en récupérer la TVA, le partenariat avec un gestionnaire de résidence attesté par un bail commercial et le fait de ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. Il faut également respecter le plafond de 50% des revenus globaux imposé en termes de revenus de location perçus.

Les revenus générés par ce statut LMNP seront, par la suite, déclarés sous deux régimes : le régime micro-bic (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel. L’investisseur a librement le choix entre les deux. Comme évoqué plus haut, le micro-bic permet à votre foyer fiscal d’obtenir un abattement forfaitaire sur la taxation des revenus fonciers de l’investissement locatif, tandis que le régime réel va permettre de déduire les charges précisément effectuées (intérêts d’emprunt par exemple) . Si vous faites beaucoup de travaux, ou que vos intérêts d’emprunt représentent une grande part de votre crédit, vous avez donc tout intérêt à opter pour le régime réel.

Si votre investissement immobilier est fructueux, vous pourrez multiplier des projets similaires , dans ce cas vous pourrez opter pour le statut LMP qui présente certains avantages également. Le statut du loueur est alors un peu différent puisque l’imposition ne se fera plus obligatoirement sur le foyer fiscal . Le statut LMP peut en effet se faire sous la forme de société commerciale.

D’une manière générale, la location meublée peut s’avérer plus avantageuse que la location nue puisque le foyer fiscal pourra déduire beaucoup de charges dans le premier cas, en plus des intérêts d’emprunt sur votre investissement immobilier. Généralement, sur la location nue, vous avez tout intérêt à opter pour l’abattement forfaitaire.

Le montage idéal: cumuler Censi Bouvard, et le Satut du loueur meublé non professionnel en  société commerciale

Le statut du loueur est important. En respectant les plafonds, vous pouvez cumuler les avantages fiscaux Censi Bouvard et LMNP . Au vu de l’évolution de la réglementation fiscale, veuillez vous référer à l’administration fiscale car le statut Censi Bouvard devais s’arrêter en 2017.

Si vous souhaitez créer une société pour défiscaliser vos revenus fonciers, c’est encore mieux, vous ne serez pas imposé sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux mais à l’IS, ce qui présente beaucoup d’autres avantages. Le statut du loueur sera alors professionnel (le fameux statut du loueur LMP), et toute la fiscalité se fera au réel.

 

 

Dispositif de défiscalisation Loi Scellier : son fonctionnement

La loi Scellier est un ancien dispositif de défiscalisation qui permettait aux contribuables de bénéficier d’importants avantages fiscaux. Ce type de défiscalisation immobilière ne concerne pas la résidence principale mais bien un investissement locatif. Le foyer fiscal devait déclarer ses revenus fonciers au moment de sa déclaration annuelle. La Loi Scellier s’adressait à un foyer fiscal ayant choisi d’investir dans un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Comme tous les autres dispositifs de ce type (loi Duflot, loi Pinel…), ce dispositif dispose également de ses propres conditions d’éligibilité. Principalement, ces conditions sont liées à la zone géographique du bien immobilier, au plafonnement des loyers, et à la durée de location. Aujourd’hui en 2018, la loi Pinel a remplacé la loi Scellier,  ce qui change entre ces deux dispositif consiste en une nouvelle réglementation concernant la basse consommation des logements neufs concernés.

Le principe de fonctionnement de l’investissement locatif en loi Scellier

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Scellier, l’investisseur ayant son foyer fiscal en France devait acquérir des logements neufs ou en l’état de futur achèvement ou VEFA. Il devait ensuite s’engager à le louer nu et à titre de résidence principale pour son ou ses locataires pour une durée de 9 ans.

C’est l’article 199 septvicies du Code Général de l’Impôts qui relate les termes de l’avantage fiscal relatif à ce type d’investissement locatif. Si toutes les conditions sont respectées, l’investisseur pouvait bénéficier d’une réduction fiscale d’environ 25% en Métropole et près de 40% en Outre-Mer.

Trois formules étaient disponibles :  la loi Scellier Outre-mer, loi Scellier intermédiaire et le dispositif via une SPCI. Les avantages fiscaux ont été modifiés plusieurs fois. Pour un investissement locatif en tant que résidence principale entre le 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010, l’avantage était de 25%. Entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011, il était de 22%. Et enfin, entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, l’avantage fiscal était de 13%. La Loi Scellier a donc été mouvante au niveau réglementation.

Les logements concernés par le dispositif Scellier intermédiaire

Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Scellier intermédiaire, il fallait respecter le type de logements neufs loués à titre de résidence principale éligibles (habitation principale du locataire). Les investisseurs disposant d’un foyer social en France et qui avaient acquis des biens immobiliers neufs ou en état de futur achèvement, des logements réhabilités ou rénovés à neuf mais soumis à une TVA immobilière, des locaux affectés à un usage d’habitation étaient les bénéficiaires de ce dispositif.

Ces biens immobiliers devaient également respecter la Règlementation Thermique RT et le label Bâtiment Basse Consommation ou BBC (devenus norme 2012) pour être éligibles au dispositif de défiscalisation. Si cette condition était respectée, la réduction fiscale était de 13%. En revanche, si le label BBC n’est pas respecté, cette réduction n’était que de 6%. Ce qui a permis d’exclure du mécanisme tous les permis de construire ne correspondant pas aux normes BBC et ont été délivrés après le 1er janvier 2012.

Les autres conditions d’éligibilité à la loi Scellier

Premièrement, l’investisseur ne pouvait pas prétendre aux revenus fonciers et avantages fiscaux proposés par le dispositif Scellier intermédiaire, Outre-mer ou via une SPCI sans avoir un foyer fiscal établi en France et sans son engagement à louer son bien immobilier. Ce dernier doit être loué non meublé et à usage d’habitation principale pour son locataire. Pour le cas de la version classique, la durée de location était de 9 ans. En ce qui concerne la version sociale, cette durée était de 12 ans.

En loi Scellier, l’investisseur devait louer son bien immobilier dans les 12 mois suivant la date d’achèvement. S’il ne respecte pas ces conditions, l’administration fiscale était en droit de reprendre les déductions fiscales ayant déjà été réalisées. C’est notamment le cas si l’investisseur décidait de vendre sa propriété avant l’échéance de son engagement de location.

Toutefois, quelques exceptions étaient mises en place dans le cadre de la loi Scellier. L’investisseur pouvait ne pas honorer son engagement de location pour 9 ou 12 ans s’il y a invalidité d’un des deux époux qui sont soumis à une imposition commune. S’il y a licenciement du contribuable investisseur ou de son époux (se) soumis à une imposition commune, alors il pouvait ne pas respecter son engagement de location. Et enfin, si l’un des deux était décédé, cette possibilité pouvait également être mise en vigueur.

Outre ces conditions sur l’investisseur en loi Scellier, il faut aussi retenir que des plafonds de loyers ainsi que des ressources des locataires étaient à respecter. Ceux-ci étaient établis par m² et en fonction de la zone d’investissement : Zone A, zone A Bis, Zone B1, zone B2 ou zone C. En 2012, les zones éligibles étaient réduits à seulement 3 : la zone A, la zone B1 et la zone B2. Et toujours en 2012, mais uniquement pour le régime Social, seules les Zones A, B1, B2 et C étaient concernées.

Les avantages de la loi Scellier

Il va de soi que le principal avantage d’un dispositif de défiscalisation est la réduction d’impôts proposée en contre partie de l’investissement immobilier. Mais l’investisseur se voit également offrir un patrimoine immobilier qu’il pourra utiliser à sa guise une fois son engagement de location respecté. Ce dispositif permet également à tous contribuables Français d’anticiper leur retraite. Et enfin, il était toujours possible de transformer son investissement en capital quand arrivera le moment de la revente. D’ailleurs, beaucoup de ceux qui ont investi en loi Scellier profitent actuellement du capital valorisé grâce à la plus-value.

Ceux qui ont acheté leurs biens immobiliers basse consommation (BBC) en 2012 profitent jusqu’à maintenant de leurs revenus fonciers et de leurs défiscalisations fiscales. Ils peuvent encore en tirer jusqu’en 2021 (1er janvier 2022). C’est la durée minimale de location de 9 ans qui permet de profiter de toutes ces réductions fiscales.

Les démarches déclaratives à effectuer pour ce type d’investissement

Ces démarches déclaratives diffèrent selon les modalités d’investissement immobilier réalisées. Si l’investissement a été, par exemple, réalisé directement par le contribuable, une note annexe suffira. Cette note comportera alors l’adresse du bien, l’identité de l’investisseur propriétaire, le montant du loyer, l’engagement de location et le type de calcul de la réduction fiscale. Un avis d’imposition ou de non-imposition du locataire pour un logement intermédiaire ainsi qu’une copie du bail sont aussi à envoyer à l’administration fiscale.

Si l’investissement immobilier a été fait par une société non soumise à l’impôt sur la société, c’est celle-ci qui doit s’acquitter des obligations déclaratives. Et si l’investissement a été réalisé par une SPCI, la date butoir sera le 31 mars, la même que pour la société non soumise à l’impôt sur la société. Toutes ces informations sont disponibles aux bureaux de l’administration fiscale !

Après ce dispositif de défiscalisation, la loi Duflot vient comme son successeur. La loi Duflot permet une réduction fiscale de 18% de l’investissement d’un contribuable. Celle-ci s’étale sur 9 ans et concerne tous les logements acquis entre le début du mois de janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2017. La loi Duflot concerne ainsi les logements neufs et en futur état d’achèvement, lesquels doivent respecter les normes énergétiques et thermiques (Norme RT 2012 et label BBC 2005 ou Bâtiment Basse Consommation). La loi Duflot est soumise à un plafonnement des loyers selon la zone d’emplacement du bien immobilier.

Et après la loi Duflot, c’est maintenant la loi Pinel qui est en vigueur. Elle présente les mêmes conditions d’éligibilité (habitation principale, type de logement, etc.) à quelques différences près. La loi Pinel a même été prolongée de 4 années de plus pour permettre à tous les investisseurs de tirer le maximum d’avantages fiscaux et de revenus fonciers globaux. La loi Pinel est aussi soumise à de nombreuses conditions d’éligibilité.

La défiscalisation via le dispositif Loi Robien , présentation

La loi Robien est une loi de défiscalisation. Elle vise à déduire un pourcentage du prix d’acquisition d’un bien immobilier des revenus nets imposables d’un investisseur. Elle réalise cette déduction sur une durée de 15 ans au maximum. En d’autres termes, c’est un abattement sur le revenu qui se base sur l’amortissement du prix d’une maison ou d’un appartement.

La loi Robien est entrée en vigueur le 1er janvier 2003, par le biais de l’ancien ministre du Logement, Gilles de Robien. Depuis, le dispositif de défiscalisation a connu certains changements en 2012, mais aussi à 2013. Le principe est simple : l’investisseur se voit bénéficier d’une importante réduction d’impôts en contre partie d’un investissement locatif.

L’investissement Robien : deux sous-dispositifs applicables

La loi Robien comprend le Robien Classique et le Robien Recentré. Le premier sous-dispositif concerne principalement la réhabilitation de logements anciens ainsi que l’acquisition de logements neufs entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006. Il permet aux investisseurs disposant d’un foyer fiscal en France de bénéficier d’un amortissement d’environ 8% pendant les 5 premières années de la location. Ensuite, ce taux sera de 2,5% pour les autres années restantes. L’engagement de location d’un logement nu pour la loi Robien Classique varie entre 9 et 15 ans.

Le second sous-dispositif, c’est-à-dire le dispositif Robien « recentré », regroupe les investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Elle propose un amortissement de 6% pendant les 7 premières années. Ensuite, le taux sera de 4% pour les 2 années restantes. En effet, avec ce sous-dispositif recentré, l’engagement de location sera de 9 ans fixes. La loi Robien Recentrée vient en complément de l’avantage fiscal Barloo neuf.

Les principaux avantages du dispositif de défiscalisation Robien

Ainsi, le dispositif Robien recentré ou classique propose de nombreux avantages fiscaux. Le dispositif Robien classique propose un amortissement à hauteur de 8 % (5 ans), puis de 2,5% par an (4, 7 ou 10 ans restant selon la durée de location choisie par l’investisseur). Au total, ces amortissements constituent près de 65% de la valeur totale du bien immobilier sur une durée d’engagement de 15 années. Ce dispositif a également l’avantage de permettre un amortissement sur les dépenses de certains gros travaux.

Le dispositif Robien recentré offre un amortissement à hauteur de 50% de la valeur totale d’acquisition du bien immobilier. La durée d’amortissement s’étend sur 9 ans (fixe) avec 6% pendant les 7 premières années et 4% pour les 2 dernières années restantes. Pour les logements situés en Zone de Revitalisation Rurale ou ZRR, une déduction spécifique de 26% sur les revenus est un autre avantage considérable pour les investisseurs. Et enfin, il est aussi possible de bénéficier d’amortissement pour les travaux de reconstruction, d’amélioration et d’agrandissement d’un bâtiment.

L’autre avantage du dispositif Robien est qu’elle permet la location du bien immobilier investi à un ascendant ou à un descendant. Toutefois, ce n’est possible que si cette personne est totalement détachée du foyer fiscal du bailleur. Beaucoup de dispositifs de défiscalisation proposés par l’État ne permettent pas cette location à des membres de la famille de l’investisseur. Ce n’est possible qu’avec certains mécanismes tels que la loi Pinel, par exemple.

Il est aussi possible de tirer avantage d’un déficit foncier via le mécanisme Robien, classique ou recentré. Un calcul spécifique sera alors engagé pour déterminer ce déficit foncier dont la déduction des charges réelles et des charges liées à l’emprunt. Par déficit foncier, on parle du loyer, des charges locatives, des amortissements ainsi que des intérêts.

Les conditions d’éligibilité au régime fiscal Robien

Pour bénéficier de l’amortissement conséquent que le dispositif Robien recentré ou classique offre à ses investisseurs, il existe certaines conditions qu’il faut respecter. Ces conditions sont liées à leur investissement locatif, au bien immobilier acquis ainsi qu’à sa mise en location, mais aussi à la qualité du locataire.

Ainsi, l’investisseur doit acquérir un logement ou en VEFA entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009, ou un bâtiment à réhabiliter entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009. Il doit également s’engager à louer son bien à titre de résidence principale à ses locataires pour une durée minimale de 9 ans. Ces locataires ne doivent en aucun cas faire partie de son foyer fiscal et sont tenus de respecter les plafonds de loyer au m² imposés par la loi.

Depuis le 4 mai 2009, c’est à dire la mise en vigueur de la loi Robien Recentrée, l’investisseur doit acquérir des logements neufs qui soient situés dans des zones géographiques bien définies. Celles-ci sont considérées par l’État comme présentant un fort déséquilibre entre la demande et l’offre immobilière.

Cette mise en location à titre de résidence principale doit être effective dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si celle-ci est postérieure. Avec le dispositif de défiscalisation Robien, il est possible de le proroger pour une durée de 3 ans renouvelable si, et seulement si, les conditions de plafonnement des loyers sont maintenues.

Le dispositif de défiscalisation Robien actuellement ?

Le dispositif de défiscalisation Robien classique et recentré est actuellement remplacé par la loi Pinel. En effet, la loi Pinel est le nouveau dispositif de défiscalisation qui s’approche le plus de son principe de fonctionnement. Dans la pratique, on remarque que la loi Pinel est une continuité de la loi Duflot, mais aussi de la loi Scellier. Toutefois, on retrouve dans cette loi Scellier certains principes de l’investissement locatif Robien. C’est principalement au niveau de la possibilité d’inclure les membres de la famille (ascendant et descendant) que les deux dispositifs se ressemblent. Toutefois, si la loi Robien accordait une diminution du revenu global imposable, la loi Pinel réside dans l’application d’une réduction fiscale.

Ainsi, la loi Robien classique et recentrée n’existe plus mais la loi Scellier la remplace. Les seuls cas qui peuvent encore se présenter sont ceux qui terminent leur engagement de location à titre de résidence principale ou qui recherchent à revendre leurs biens immobiliers. Il y en a également certains qui ont gardé leurs propriétés immobilières et bénéficier des rentes locatives.

Aujourd’hui, il est maintenant question de la loi Pinel, laquelle est encore en vigueur jusqu’en 2021. En effet, les investissements établis entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009 sont révolus. Certains attendent juste l’échéance de leurs investissements. La loi Pinel offre une réduction fiscale pouvant s’élever jusqu’à 21% du prix de revient d’un logement nu pour l’acquisition de logements neufs, en VEFA ou à réhabiliter dans une zone bien définie par la loi. C’est actuellement le dispositif de défiscalisation qui attire les investisseurs. Mais comme la loi Robien, elle a aussi ses propres conditions d’éligibilité.