Investir dans des locaux industriels

Beaucoup de gens ignorent que l’investissement immobilier ne se limite pas uniquement aux biens d’habitation. Les locaux commerciaux et les locaux industriels sont autant de sources de revenus intéressantes, à condition de savoir les exploiter. Si vous souhaitez trouver un placement financier rentable, et qui vous facilite la vie au quotidien, retrouvez les informations nécessaires pour réussir un investissement dans les locaux industriels dans cet article.

Qu’est-ce qu’un local industriel ?

Un établissement qui intègre une activité de transformation ou de fabrication est ce que l’on définit de « local industriel ». Généralement, un local industriel n’est pas qualifié par la nature des activités qui y sont réalisées, mais plutôt par les moyens techniques que les locataires vont y déployer. Une importante mise en œuvre d’installations d’outillage, techniques et de matériel sera nécessaire.

Un local industriel peut avoir différentes fonctions : stockage de biens ou de matériaux, stockage de plantation, lieu d’élevage d’animaux… Sa construction et/ou son aménagement est ainsi réalisée en fonction de cette fonction. Un local industriel peut ainsi servir de lieux de dépôt, de garage, d’atelier, d’abri ou même de bureaux. La personnalisation des structures dépendra entièrement des besoins du futur utilisateur du local industriel.

Il y a toutefois lieu de différencier un « local industriel » d’un « entrepôt logistique ». Pour l’entrepôt logistique, il faut se conformer à des règles juridiques strictes pour pouvoir l’identifier. Cet entrepôt est un bâtiment logistique où sont stockées les marchandises avant leur expédition. Il est donc équipé d’étagères et/ou d’espaces au sol pour l’entreposage de colis, de palettes, de denrées alimentaires ou de produits manufacturés. Il existe plusieurs classifications des entrepôts : classe A, classe B, et classe C.

En revanche, le local industriel doit impérativement abriter une activité industrielle. Aussi, outre les fonctions de stockage, il doit nécessiter des moyens matériels importants, notamment des installations techniques, d’outillage et de matériels. Son rôle principal est donc la fabrication/la réparation/l’extraction/la transformation d’un produit, la prestation et/ou la manipulation de services. Les autres surfaces tertiaires et dépendantes de cette usine sont également appelées locaux industriels tel que le stipule l’article 1499 du CGI (Code Général des Impôts).

Quelle est la différence entre un local industriel, professionnel et commercial ?

Avant d’investir dans un bien immobilier, il importe de différencier les catégories qui existent. Le local industriel est différent du local professionnel ainsi que du local commercial. Cette différence se base essentiellement sur les moyens techniques mis en œuvre par la société ou la personne qui exploite le bien immobilier. Il est important de faire cette différence car la base des impôts locaux est déterminée à partir de la valeur locative cadastrale. Cette valeur locative est calculée à partir d’une méthode d’évaluation dite « comptable ». Elle est aussi calculée à partir de la valeur comptable des différents bâtiments, installations foncières et terrains. De plus amples informations sont décrites dans l’article 53 A du CGI.

Selon le Conseil d’Etat du 27 juillet 2005, dans son arrêt « Min.c/Sté des Pétroles Miroline », les locaux industriels sont « les établissements dont l’activité nécessite d’importants moyens techniques, non seulement lorsque cette activité consiste dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers, mais aussi lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre, fût-ce pour les besoins d’une autre activité, est prépondérant. ». Ce critère de distinction a été renforcé par l’article 1499-00A du CGI en 2019 pour éviter la jurisprudence. Ainsi, sont exclues de l’usage de la méthode comptable les entreprises artisanales.

Et toujours selon le Conseil d’Etat dans son article 156 n°2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, sont exclus des locaux industriels :

• Les bâtiments et terrains disposant d’installations techniques, outillages et matériels présents dans le local et dont la valeur serait inférieure à 500 000 euros. Cette précision est apportée pour toute nature d’activité exercée dans ces locaux. L’appréciation de la valeur de ces outils, matériels et installations techniques est réalisée sur 3 ans.
• Les locaux présentant des caractéristiques exceptionnelles. Une évaluation doit être réalisée selon la méthode des tarifs ou par voie d’appréciation directe selon l’article 1498 du CGI.

En revanche, un local commercial est plus simple à définir. En effet, la différence entre un local industriel et un local commercial est que ce dernier est affecté à l’exercice d’une activité commerciale. Le local commercial est donc un espace couvert et clos qui peut servir d’atelier, de boutique, de magasin, d’entrepôts ou de bureaux. C’est plutôt le local professionnel qui se rapproche davantage de la définition du local commercial car il s’agit d’un bâtiment dédié à l’exercice d’une activité professionnelle comme une entreprise, un commerçant, un artiste, un artisan ou une personne exerçant une profession libérale.

Comment choisir le local industriel dans lequel investir ?

Pour choisir le meilleur local industriel dans lequel investir, plusieurs critères de sélection peuvent être utilisés. Ceux-ci dépendent de l’activité de l’entreprise. Habituellement, il est conseillé de trouver un local industriel qui bénéficie d’une desserte de qualité comme un accès autoroutier, un transport fluvial ou une desserte ferroviaire. Il est aussi préférable d’avoir un local industriel qui dispose d’emplacements de parking VL (voitures légères) et/ou de parking PL (poids lourds).

Sinon, il est aussi important de choisir un local industriel qui soit un site totalement sécurisé. C’est important pour éviter les cambriolages et autres entrées intrusives dans le local. Pour cette sécurisation, il est possible d’installer des clôtures ou même d’engager une société de gardiennage. Il faut également que les règles de sécurité de base pour les ouvriers et travailleurs soient respectées.

Il faut aussi choisir son local industriel en fonction de la surface dont l’entreprise a besoin. Le choix se portera alors sur un espace de stockage à accès plain pied ou des quais niveleurs.

Ce sont quelques critères de base qui vous permettront assurément de trouver le local industriel idéal qu’il vous faut. Pour trouver plus vite votre site, engager un expert immobilier serait la solution parfaite.

Quel est le coût d’un local industriel ?

Deux possibilités s’offrent à vous pour acquérir un local industriel. Soit vous le faites construire, soit vous en achetez un. Si vous choisissez la première option, sachez que deux différents types de construction existent : la construction en gris et la construction en blanc. La construction en gris regroupe toutes les démarches effectuées avant le début de la construction. Ce sont l’obtention du permis de construire, les études préparatoires… Quant à la construction en blanc, elle désigne un bâtiment utilisé spécifiquement pour la vente ou la location. La construction sera réalisée avant la mise en vente ou en location du local.

Le coût de construction d’un local industriel dépend de plusieurs facteurs : la taille, la hauteur, la forme et le nombre de racks du bâtiment ; la situation géographique, les normes obligatoires et le type de construction ; l’entreprise choisie pour la réalisation des travaux et les types de marchandises qui y seront stockés. Généralement, les coûts d’un local industriel se répartissent comme suit : 40% pour le bâtiment lui-même et les équipements nécessaires, 50% pour la main d’œuvre et l’ensemble du consommable, et 10% pour les frais indirects et les imprévus. Aujourd’hui, le coût moyen de la construction d’un local industriel varie entre 350 et 450 euros HT par m².

Quel rendement attendre de la location d’un local industriel ?

La rentabilité d’un investissement dans des locaux industriels est estimée à 10% selon les experts. Ce taux de rentabilité est plus de deux fois supérieur à celui des locaux d’habitation. De plus, contrairement aux logements, les propriétaires de locaux professionnels ne risquent pas des impayés de loyers. Ou du moins, ces risques seront légers. En effet, grâce au bail commercial, les termes régissant les paiements sont écrits noir sur blanc. Les locataires ne peuvent pas passer outre sous peine de poursuites judiciaires. Pendant 9 ans, la durée obligatoire du bail, les propriétaires perçoivent des loyers régulièrement. Cela peut constituer un chiffre d’affaires très important.

L’autre avantage est la facilité de financement d’un tel investissement. En effet, face à la forte demande de location de local industriel sur le marché actuellement, les banques sont plus disposées à offrir des crédits immobiliers. Pour bénéficier d’un crédit immobilier auprès de la banque, il faut présenter son projet d’investissement. Afin d’entamer les bonnes démarches, il est préférable de confier la constitution du dossier de présentation à un professionnel.

Investir dans des locaux industriels peut être une excellente façon de diversifier son portefeuille, tout en faisant un bon investissement sur le long terme. Ce type de propriété comprend des usines, des entrepôts, des zones commerciales et des sites de production. Il offre de nombreux avantages, notamment une valeur de revente élevée, des loyers réguliers, et des avantages fiscaux. 

Un autre excellent moyen de diversifier son portefeuille est d’investir dans des terres agricoles. Cela permet par ailleurs de profiter de l’appréciation à long terme du prix de ces terres, qui sont un actif tangible non soumis aux forces du marché qui font monter et descendre le prix des actions. L’investissement dans les terres agricoles, comme on en trouve sur le site « Réduire ses Impôts », peut fournir un revenu régulier grâce aux paiements de location de ces terres, et peut également offrir des avantages fiscaux. Les terres peuvent aussi être utilisées directement dans la culture végétale ou l’élevage de bétail, produisant des biens qui peuvent être vendus à profit. L’investissement dans des terres agricoles est toutefois un engagement à long terme, qui nécessite une recherche minutieuse et une certaine diligence afin de s’assurer de faire un investissement judicieux.