Dispositif de défiscalisation Loi Scellier : son fonctionnement

La loi Scellier est un ancien dispositif de défiscalisation qui permettait aux contribuables de bénéficier d’importants avantages fiscaux. Ce type de défiscalisation immobilière ne concerne pas la résidence principale mais bien un investissement locatif. Le foyer fiscal devait déclarer ses revenus fonciers au moment de sa déclaration annuelle. La Loi Scellier s’adressait à un foyer fiscal ayant choisi d’investir dans un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Comme tous les autres dispositifs de ce type (loi Duflot, loi Pinel…), ce dispositif dispose également de ses propres conditions d’éligibilité. Principalement, ces conditions sont liées à la zone géographique du bien immobilier, au plafonnement des loyers, et à la durée de location. Aujourd’hui en 2018, la loi Pinel a remplacé la loi Scellier,  ce qui change entre ces deux dispositif consiste en une nouvelle réglementation concernant la basse consommation des logements neufs concernés.

Le principe de fonctionnement de l’investissement locatif en loi Scellier

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Scellier, l’investisseur ayant son foyer fiscal en France devait acquérir des logements neufs ou en l’état de futur achèvement ou VEFA. Il devait ensuite s’engager à le louer nu et à titre de résidence principale pour son ou ses locataires pour une durée de 9 ans.

C’est l’article 199 septvicies du Code Général de l’Impôts qui relate les termes de l’avantage fiscal relatif à ce type d’investissement locatif. Si toutes les conditions sont respectées, l’investisseur pouvait bénéficier d’une réduction fiscale d’environ 25% en Métropole et près de 40% en Outre-Mer.

Trois formules étaient disponibles :  la loi Scellier Outre-mer, loi Scellier intermédiaire et le dispositif via une SPCI. Les avantages fiscaux ont été modifiés plusieurs fois. Pour un investissement locatif en tant que résidence principale entre le 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010, l’avantage était de 25%. Entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011, il était de 22%. Et enfin, entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, l’avantage fiscal était de 13%. La Loi Scellier a donc été mouvante au niveau réglementation.

Les logements concernés par le dispositif Scellier intermédiaire

Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Scellier intermédiaire, il fallait respecter le type de logements neufs loués à titre de résidence principale éligibles (habitation principale du locataire). Les investisseurs disposant d’un foyer social en France et qui avaient acquis des biens immobiliers neufs ou en état de futur achèvement, des logements réhabilités ou rénovés à neuf mais soumis à une TVA immobilière, des locaux affectés à un usage d’habitation étaient les bénéficiaires de ce dispositif.

Ces biens immobiliers devaient également respecter la Règlementation Thermique RT et le label Bâtiment Basse Consommation ou BBC (devenus norme 2012) pour être éligibles au dispositif de défiscalisation. Si cette condition était respectée, la réduction fiscale était de 13%. En revanche, si le label BBC n’est pas respecté, cette réduction n’était que de 6%. Ce qui a permis d’exclure du mécanisme tous les permis de construire ne correspondant pas aux normes BBC et ont été délivrés après le 1er janvier 2012.

Les autres conditions d’éligibilité à la loi Scellier

Premièrement, l’investisseur ne pouvait pas prétendre aux revenus fonciers et avantages fiscaux proposés par le dispositif Scellier intermédiaire, Outre-mer ou via une SPCI sans avoir un foyer fiscal établi en France et sans son engagement à louer son bien immobilier. Ce dernier doit être loué non meublé et à usage d’habitation principale pour son locataire. Pour le cas de la version classique, la durée de location était de 9 ans. En ce qui concerne la version sociale, cette durée était de 12 ans.

En loi Scellier, l’investisseur devait louer son bien immobilier dans les 12 mois suivant la date d’achèvement. S’il ne respecte pas ces conditions, l’administration fiscale était en droit de reprendre les déductions fiscales ayant déjà été réalisées. C’est notamment le cas si l’investisseur décidait de vendre sa propriété avant l’échéance de son engagement de location.

Toutefois, quelques exceptions étaient mises en place dans le cadre de la loi Scellier. L’investisseur pouvait ne pas honorer son engagement de location pour 9 ou 12 ans s’il y a invalidité d’un des deux époux qui sont soumis à une imposition commune. S’il y a licenciement du contribuable investisseur ou de son époux (se) soumis à une imposition commune, alors il pouvait ne pas respecter son engagement de location. Et enfin, si l’un des deux était décédé, cette possibilité pouvait également être mise en vigueur.

Outre ces conditions sur l’investisseur en loi Scellier, il faut aussi retenir que des plafonds de loyers ainsi que des ressources des locataires étaient à respecter. Ceux-ci étaient établis par m² et en fonction de la zone d’investissement : Zone A, zone A Bis, Zone B1, zone B2 ou zone C. En 2012, les zones éligibles étaient réduits à seulement 3 : la zone A, la zone B1 et la zone B2. Et toujours en 2012, mais uniquement pour le régime Social, seules les Zones A, B1, B2 et C étaient concernées.

Les avantages de la loi Scellier

Il va de soi que le principal avantage d’un dispositif de défiscalisation est la réduction d’impôts proposée en contre partie de l’investissement immobilier. Mais l’investisseur se voit également offrir un patrimoine immobilier qu’il pourra utiliser à sa guise une fois son engagement de location respecté. Ce dispositif permet également à tous contribuables Français d’anticiper leur retraite. Et enfin, il était toujours possible de transformer son investissement en capital quand arrivera le moment de la revente. D’ailleurs, beaucoup de ceux qui ont investi en loi Scellier profitent actuellement du capital valorisé grâce à la plus-value.

Ceux qui ont acheté leurs biens immobiliers basse consommation (BBC) en 2012 profitent jusqu’à maintenant de leurs revenus fonciers et de leurs défiscalisations fiscales. Ils peuvent encore en tirer jusqu’en 2021 (1er janvier 2022). C’est la durée minimale de location de 9 ans qui permet de profiter de toutes ces réductions fiscales.

Les démarches déclaratives à effectuer pour ce type d’investissement

Ces démarches déclaratives diffèrent selon les modalités d’investissement immobilier réalisées. Si l’investissement a été, par exemple, réalisé directement par le contribuable, une note annexe suffira. Cette note comportera alors l’adresse du bien, l’identité de l’investisseur propriétaire, le montant du loyer, l’engagement de location et le type de calcul de la réduction fiscale. Un avis d’imposition ou de non-imposition du locataire pour un logement intermédiaire ainsi qu’une copie du bail sont aussi à envoyer à l’administration fiscale.

Si l’investissement immobilier a été fait par une société non soumise à l’impôt sur la société, c’est celle-ci qui doit s’acquitter des obligations déclaratives. Et si l’investissement a été réalisé par une SPCI, la date butoir sera le 31 mars, la même que pour la société non soumise à l’impôt sur la société. Toutes ces informations sont disponibles aux bureaux de l’administration fiscale !

Après ce dispositif de défiscalisation, la loi Duflot vient comme son successeur. La loi Duflot permet une réduction fiscale de 18% de l’investissement d’un contribuable. Celle-ci s’étale sur 9 ans et concerne tous les logements acquis entre le début du mois de janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2017. La loi Duflot concerne ainsi les logements neufs et en futur état d’achèvement, lesquels doivent respecter les normes énergétiques et thermiques (Norme RT 2012 et label BBC 2005 ou Bâtiment Basse Consommation). La loi Duflot est soumise à un plafonnement des loyers selon la zone d’emplacement du bien immobilier.

Et après la loi Duflot, c’est maintenant la loi Pinel qui est en vigueur. Elle présente les mêmes conditions d’éligibilité (habitation principale, type de logement, etc.) à quelques différences près. La loi Pinel a même été prolongée de 4 années de plus pour permettre à tous les investisseurs de tirer le maximum d’avantages fiscaux et de revenus fonciers globaux. La loi Pinel est aussi soumise à de nombreuses conditions d’éligibilité.