Comment défiscaliser en 2018 ?

Payer moins d’impôts, c’est un rêve pour la plupart des contribuables. Pour les investisseurs qui souhaitent faire fortune, c’est un objectif à atteindre coûte que coûte.

Des solutions existent bel et bien. La plus simple est de défiscaliser via des niches fiscales et des placements immobiliers. Avec ce procédé, il est possible de bénéficier d’une fiscalité allégée et d’un meilleur rendement des revenus locatifs. Comment défiscaliser dans l’immobilier locatif ? Quel outil faut-il privilégier ?

Découvrez les réponses à vos questions dans cet article.

Qu’est-ce que la défiscalisation?

Par définition, défiscaliser consiste à faire baisser le montant de l’impôt sur les revenus via l’investissement immobilier. Il y a deux façons de procéder :

1. La première consiste à appliquer un taux de réduction sur le capital investi. Cette procédure vous permet de réduire directement le montant de l’impôt à payer.
2. La seconde méthode est de mettre en pratique une déduction d’impôt. Elle consiste à soustraire de la base imposable différents types de charges de votre foyer fiscal. La déduction d’impôt est intéressante si vous avez un revenu élevé. Elle vous permet de réduire le montant du revenu imposable. Cela engendre automatiquement une baisse d’impôt.

Comment profiter d’une défiscalisation ? En fait, le concept est simple : L’Etat, notamment l’administration fiscale, a mis en place plusieurs outils ou supports nommés dispositifs de défiscalisation afin d’inciter les contribuables à investir dans divers secteurs comme l’immobilier, le tourisme, la rénovation énergétique ou encore les services à la personne. Pour profiter d’un rabais fiscal, il suffit d’être éligible ou de créer un projet de placement éligible à l’une de ces mesures incitatives.

En général, tout contribuable peut trouver un dispositif fiscal adapté à ses besoins,  peu importe sa situation financière et son régime d’imposition.

En outre, la défiscalisation concerne plusieurs types d’impôts. Par exemple, plus de 10 dispositifs permettent de réduire l’impôt sur le revenu (IR). On cite entre autres les lois Pinel, Girardin, Malraux, Monuments historiques et Bouvard. En revanche, 4 mesures fiscales permettent de faire baisser le montant de l’impôt sur la fortune (ISF) pour ne citer que les dispositifs de défiscalisation financière FCPI et FIP. En fait, tout dépend du secteur d’investissement que vous avez choisi. Sur ce point, l’immobilier se montre particulièrement intéressant.

Le déficit foncier

Le dispositif du déficit foncier fait partie des supports de défiscalisation les plus attractifs. En fait, il donne droit à une déduction d’impôt. Le décret présente donc quelques charges déductibles sur les revenus fonciers via votre patrimoine immobilier. En général, cette réduction fiscale est liée aux travaux de rénovation réalisés sur un logement qui sera mis en location. Grâce à ce mécanisme fiscal, un investisseur peut récupérer totalement la somme qu’il a investie tout en augmentant le montant du loyer.

Le plus intéressant avec le dispositif du déficit foncier, c’est que le montant des charges peut être imputé sur le revenu global hors intérêts s’il est supérieur à celui des revenus fonciers. L’Etat a toutefois imposé un plafond de défiscalisation de 10.700 € par an. Que les investisseurs se rassurent ! Il est possible de déduire l’excédent sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Notons que cette mesure fiscale avantage surtout les individus qui bénéficient d’un revenu foncier assez élevé.

Pour être éligible à ce dispositif de défiscalisation, il y a quand même des conditions à remplir. En premier lieu, vous devez être un investisseur immobilier soumis au régime réel d’imposition. En second lieu, il faut que le bien immobilier qui vient d’être rénové soit mis en location, et ce, dès la fin du chantier. Dans le cas contraire, il faut présenter un motif légitime et prouver que vous avez entrepris toutes les démarches nécessaires pour honorer votre obligation. La dernière condition est de louer le logement pendant au moins 3 ans.

Vous pouvez consulter ici le texte officiel sur le déficit foncier.

Les mesures mises en place par la Loi Pinel

La loi Pinel est une mesure incitative qui a succédé à la loi Duflot. Elle s’adresse à tous les contribuables en quête d’un placement rentable et fiable. Ce mécanisme fiscal est basé sur le principe de réduction d’impôt. Pour profiter de l’avantage en question, il faut investir dans un bien immobilier neuf en France métropolitaine ou bien dans les départements d’Outre-mer. Le plus simple est d’opter pour un bâtiment construit récemment ou en état d’achèvement futur. Mais il est aussi possible de rénover un bien immobilier ancien afin qu’il ait l’air neuf.

Peu importe la nature du bien immobilier acquis, il faut le louer à un locataire l’utilisant comme habitation principale. La loi Pinel oblige aussi les investisseurs à s’engager pour une durée de bail de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction prévu s’élève respectivement à 12%, 18% et 21 %. Il s’applique immédiatement sur le prix de revient du logement. Notons toutefois que la somme investie est limitée à 5.500 €/m².

Concernant les conditions d’éligibilité, la défiscalisation Pinel est uniquement en vigueur dans quelques secteurs géographiques, déjà fixés par le décret. En général, ce sont des zones où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. En outre, seuls les habitats dotés d’un label BBC ou qui respectent la norme de règlementation thermique en vigueur sont concernés par cette mesure incitative. Enfin, pour que l’investisseur puisse accéder aux avantages fiscaux, il doit respecter les plafonds de loyer imposés par la législation. Attention, n’oubliez pas d’inclure les frais de notaire dans le prix d’acquisition lorsque vous êtes dans vos calculs d’investissement patrimonial.

Consultez ici l’article officiel sur la loi Pinel, Scellier et Duflot

Défiscaliser via la loi Malraux

La loi Malraux est aussi un dispositif de défiscalisation basée sur le principe de réduction d’impôt. Elle concerne les contribuables français qui investissent dans des biens immobiliers destinés à la location, se trouvant dans les «zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager» (ZPPAUP) et les secteurs sauvegardés. Bien sûr, ils doivent rénover les logements achetés.

En fait, la loi Malraux est censée inciter les particuliers à investir dans la vieille pierre. Elle donne droit à deux taux de réduction intéressants qui s’appliquent sur le coût total des travaux, plafonné à 100.000 € par an. Si le logement appartient aux ZPPAUP, la défiscalisation autorisée est de 22%. En revanche, pour les immeubles localisés dans les secteurs sauvegardés, elle est de 30%. Quoi qu’il en soit, l’investisseur peut profiter d’une baisse d’impôt intéressante d’un montant de 22.000 € ou de 30.000 € par an. C’est très bénéfique s’il a déjà une fiscalité conséquente.

Pour défiscaliser selon la loi Malraux, il faut d’abord s’engager à rénover l’immeuble et à le mettre en location dès la fin des travaux. Évidemment, le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans. Après cette période, le propriétaire peut utiliser le bien comme il l’entend. L’autre condition à respecter est d’utiliser le logement comme demeure principale. Il est tout aussi important de souligner que les travaux de réhabilitation ne peuvent débuter qu’après l’obtention d’une Autorisation Spéciale auprès du Préfet (ASP). Enfin, sachez que le chantier sera contrôlé régulièrement par les Architectes des Bâtiments de France.

Consultez ici l’article officiel sur la loi Malraux

La location meublée et ses possibilités de défiscalisation immobilière

Louer un bien local d’habitation meublé, c’est aussi une opération qui garantit une défiscalisation. Le principe est de fournir au locataire tous les équipements dont il a besoin pour qu’il puisse y vivre dans le confort. Pour devenir un loueur en meublé, un investisseur doit d’abord contracter un bail commercial à un exploitant, spécialisé en sous-location. En outre, il faut que le bien acheté se trouve dans une résidence proposant diverses prestations comme un service de nettoyage dans les parties communes ou encore un petit déjeuner.

Les avantages fiscaux futurs dépendent du statut du loueur. Il en est de même en ce qui concerne les conditions d’éligibilité au dispositif de défiscalisation. L’investisseur peut être un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut donne droit à deux régimes fiscaux dont le micro-Bic et le régime du réel. La première option est à privilégier si le revenu enregistré est inférieur à 32.600 €. Elle garantit à l’investisseur un abattement forfaitaire de 50%, appliquée sur les charges liées à la gestion du bien. En revanche, la seconde option donne droit une exonération d’impôt et de prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

Un loueur en meublé peut aussi opter pour le statut de LMP (loueur en meublé professionnel). Comme son nom l’indique, c’est un statut qui convient plutôt aux investisseurs professionnels qui doivent non seulement payer la taxe foncière mais aussi une cotisation foncière des entreprises. En étant un LMP, il peut assouplir considérablement sa situation fiscale. Il peut entre autres profiter d’une exonération d’impôt de solidarité sur la fortune et déduire de son revenu global un déficit fiscal.

Consultez ici l’article officiel sur la location meublée

Quel est le meilleur dispositif de défiscalisation pour les particuliers?

Une pléthore de supports de défiscalisation est à la disposition des particuliers. Faut-il opter pour la loi Pinel ou est-ce que c’est mieux d’investir selon le dispositif Malraux ? Qu’en est-il du dispositif Monument Historique alors ? En fait, tout un tas de questions se pose. Pour faire le bon choix, il ne faut pas seulement tenir compte des avantages. Evaluer les inconvénients est aussi nécessaire. Il ne faut pas oublier que le but est de défiscaliser sans risque.

En matière d’avantage fiscal, il s’avère que la loi Monuments Historiques est la plus intéressante. Pour rappel, elle garantit une réduction d’impôt sans limite. Elle est suivie par les dispositifs Malraux, Girardin immobilier et Pinel. Ces derniers permettent à un investisseur de réduire jusqu’à 20.000 € le montant de son impôt et ce, pour une période suffisamment longue. Ce qu’il faut aussi garder en tête qu’un investissement doit offrir un meilleur rendement. Dans le cas contraire, il n’est pas intéressant. Sur ce point, les dispositifs Pinel Outre-mer, Girardin Immobilier, Loueur en meublé et Bouvard trônent.

Comme il a été mentionné précédemment, il ne faut pas se limiter aux avantages fournis par les mécanismes de défiscalisation. Savoir repérer les pièges, c’est également important.

En fait, il faut surtout porter votre attention sur la liquidité et la somme à investir. Sachez par exemple que le dispositif du déficit foncier vous permet d’éviter des engagements trop stricts. En revanche, il exige un investissement conséquent.