Défiscaliser en nue-propriété

La nue-propriété consiste à posséder un bien immobilier sans avoir l’usufruit. Ainsi un propriétaire en nue-propriété ne peut ni habiter dans son logement, ni percevoir de revenus locatifs. Il est donc légitime de se poser la question : quel est l’intérêt d’acheter un bien en nue-propriété ? Voyons cela de plus près.

Qu’est-ce que la loi nue-propriété ?

La loi nue-propriété s’applique à ce cas spécifique de l’acquisition d’un bien en nue-propriété. Concrètement la propriété du bien est scindée en 2 :

• Il y a la propriété des murs qui appartient à la personne ayant acheté le bien en nue-propriété. Il peut donc vendre, léguer ou donner son bien.
• L’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit d’habiter dans le logement ou alors de le louer et d’en percevoir des recettes locatives.

Le démembrement des droits (entre les murs et l’usufruit) est régi par des lois fiscales bien spécifiques.

Quels sont les avantages à investir en nue-propriété ?

Si le principe d’un achat en nue-propriété n’est pas connu du grand public, il n’en reste pas moins un investissement intéressant !

Le premier intérêt d’une telle acquisition concerne bien évidemment le prix. En effet une décote allant de 30 à 40% sur le prix du bien effectif sera appliquée si l’investisseur n’en achète que les murs. Cela permettra donc au choix :

• D’apporter un capital moindre
• De souscrire à un crédit moins cher ou sur une durée plus réduite
• Ou encore d’acheter un bien plus cher grâce à la décote appliquée

L’achat en nue-propriété soulage également le propriétaire des murs de toutes les contraintes inhérentes à la gestion locative de son bien. La location du bien sera l’affaire de l’usufruitier.

Il s’évitera par ailleurs certaines taxes et charges comme les travaux d’entretien ou encore la taxe foncière.

Quelles obligations doivent respecter l’usufruitier ?

L’usufruitier devra s’acquitter de plusieurs taxes et impôts. Il devra payer la taxe foncière tous les ans, la taxe d’habitation (s’il y habite) et les travaux d’entretien et de réparation du bien immobilier. Par ailleurs il ne pourra ni détruire le bien, ni le modifier, ni le revendre car il n’est aucunement propriétaire des murs.

Et la fiscalité dans tout ça ?

Le code des impôts permet au nu-propriétaire de déduire de ses revenus fonciers ses intérêts d’emprunt. Mais cela ne sera possible que si deux conditions sont remplies :

• Le nu-propriétaire doit percevoir des revenus fonciers d’un autre logement
• Le bien acquis en nue-propriété doit être loué ! Cependant rien ne force l’usufruitier à louer le bien. Il peut y vivre ou même le laisser vide.

Investir en nue-propriété, est-ce vraiment intéressant ?

L’investissement en nue-propriété possède de nombreux avantages (faire baisser son assiette fiscale, déduire ses intérêt d’emprunt, bénéficier d’une décote à l’achat). Cependant en achetant un bien en nue-propriété vous ne percevrez aucune entrée d’argent régulière. Ainsi si votre objectif est d’obtenir un complément de revenu ou de préparer votre retraite, cet investissement ne sera pas intéressant pour vous.

Investir dans des murs sans bénéficier de l’usufruit peut cependant vous permettre de réaliser une belle plus-value à la revente. Il faut donc le voir comme un investissement long-terme. Par ailleurs sachez que si l’usufruitier l’accepte, vous pourrez lui racheter l’usufruit et bénéficier de la pleine propriété de votre bien.