On définit par « déficit foncier » la situation déficit d’un bailleur propriétaire lors d’un investissement immobilier entre ses revenus fonciers et ses charges . C’est-à-dire une situation dans laquelle ses revenus fonciers n’arrivent pas (volontairement) à faire face à ses charges. Par charges, il faut compter les travaux réalisés pour une restauration, les charges d’entretien, les taxes foncières, les charges de copropriété, les primes d’assurances, les charges liées aux intérêts d’emprunts (intérêts d’emprunts pour acquisition, réparation et/ou amélioration du bien, frais associés à ces intérêts…), etc.

Les déficits fonciers sur revenus fonciers peuvent également être associés à d’autres dispositifs de défiscalisation afin d’optimiser les gains fiscaux tirés de la mise en location d’un bien à titre de résidence principale. Sa mise en relation avec un investissement immobilier locatif sous la loi Malraux reste, par exemple, l’une des sources de bénéfices fiscaux et de revenus locatifs les plus connues. En loi Malraux, les travaux réalisés pourront générer un fort déficit et venir longtemps en déduction des loyers perçus. Ce mécanisme de déficit peut également être utilisé en Loi Pinel

Le Code général des impôts permet au propriétaire-bailleur d’une propriété louée en tant que résidence principale une réduction d’une partie de ses charges de la totalité de ses revenus fonciers, ou revenus globaux, c’est-à-dire ses loyers perçus. Cette imputation sur les revenus globaux est, néanmoins, limitée et soumise à certaines conditions. Découvrez lesquelles !

Comment bénéficier de ce déficit foncier sur revenus fonciers ?

Tous les contribuables Français qui sont soumis au régime réel de l’impôt sur les revenus fonciers et au régime micro-foncier peuvent bénéficier du mécanisme du déficit foncier. Avec ce dispositif de déficit, il est donc possible de baisser le montant de l’impôt sur les revenus globaux sans pour autant être soumis au plafonnement global des niches fiscales. Le revenu imposable est calculé différemment des autres réductions d’impôts avec ce déficit. 

Il y a principalement deux types de déficit financier : le déficit dû aux charges financières liées aux intérêts d’emprunts et le déficit dû aux charges non financières liées à l’exploitation et aux travaux réalisés pour la restauration d’un logement de patrimoine architectural. Pour le premier, le type d’imputation sera axé sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes. Le second sera imputé sur les revenus fonciers globaux, autrement dit les loyers perçus, selon une limite imposée. Si jamais cette limite est dépassée, le restant sera alors imputé sur les revenus fonciers suivants.

Pour calculer les déficits fonciers, le propriétaire-bailleur sous le dispositif Malraux devra soustraire les charges financières de ses revenus fonciers. En cas de résultat négatif des revenus locatifs, il est possible d’imputer le revenu foncier sur les 10 années suivantes et de créer un fort déficit. En revanche, si le résultat des revenus locatifs est positif, la somme des charges non financières sera alors déduite du montant du revenu foncier. Il faut noter que si ce résultat est positif, le déficit n’existe pas. En loi Malraux, le déficit est très intéressant pour l’investisseur. En loi Pinel , le déficit est plus compliqué à obtenir. puisque les travaux réalisés ne sont pas vraiment des travaux de rénovation. En loi pinel ancien, le déficit est ainsi plus simple à obtenir.

Il faut également considérer le fait que les déficits fonciers associés au dispositif Malraux sont soumis à deux obligations. Le propriétaire-bailleur d’un bien loué à titre de résidence principale doit être soumis à un régime réel pour l’imposition de ses revenus fonciers. C’est la première obligation pour générer un déficit foncier et ensuite l’imputer. Ensuite, il faut également que la location continue de façon effective et pour une durée minimale de 3 ans. C’est aussi l’obligation pour déduire le déficit du revenu foncier du bailleur-propriétaire. Le non-respect de cette obligation peut conduire à la remise en cause de l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers globaux.

Les déficits fonciers peuvent également optimiser différents autres dispositifs de défiscalisation dont la loi Malraux, la loi Pinel, la fiscalité de l’assurance vie, etc. En effet, il est possible de coupler les opérations et tirer profit des travaux réalisés en termes de rénovation, lesquels seront en partie imputée via la loi Malraux. Une réduction fiscale immédiate de 22 à 30% sera alors possible. L’autre partie sera ensuite enregistrée en tant que travaux de restauration classiques imputables sur les revenus fonciers ou autre revenu imposable existants.

Avec le déficit foncier en loi Malraux, l’investisseur pourra aisément réduire son imposition immédiate. Ce sera, en effet, effective dès l’année de la première déclaration fiscale. Ce qui se poursuivra sur ses futures impositions relatives à son revenu foncier ou ses loyers perçus.

Y-a-t-il des contraintes liées à un investissement en déficit foncier ?

Comme tout dispositif de défiscalisation ou tout mécanisme permettant de bénéficier d’une réduction fiscale via un investissement immobilier locatif, il y a certaines contraintes. Pour le déficit foncier, il y a l’obligation de mise en location du bien de patrimoine architectural dès l’achèvement des travaux, même s’il se trouve dans un quartier ancien dégradé. Cette mise en location doit également s’étendre jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’année d’imputation du déficit foncier sur le revenu foncier global.

En revanche, les atouts du déficit par rapport aux autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Malraux sont l’inexistence des plafonnements en termes de loyers perçus ou de revenus globaux des locataires. C’est un atout considérable dans la mesure où le propriétaire-bailleur a plus de chance d’optimiser sa réduction fiscale, peut-être pour booster son assurance vie ou autre.

En même temps, il s’agit à la fois de se constituer un patrimoine immobilier locatif, mais aussi de contribuer à la protection du patrimoine national. C’est d’ailleurs les motivations du gouvernement dans les allègements fiscaux via ces dispositifs.

L’ordre précis de la défiscalisation immobilière en déficit foncier

La déduction des charges foncières via le mécanisme de déficit et du dispositif Malraux ou en loi Pinel suit un ordre très précis : déduction des revenus immobiliers, déduction du revenu imposable global et enfin report du déficit foncier.

Prioritairement, les dépenses déductibles doivent être déduites des revenus immobiliers de l’investisseur. C’est une étape obligatoire conformément au principe du déficit. Ce qui veut dire que les charges déjà citées précédemment seront les premières à être déduites, puis les intérêts d’emprunts. Le principe est ainsi très simple : il est impossible pour l’investisseur propriétaire du patrimoine architectural de diminuer son revenu imposable global si ses revenus imposables ne sont pas réduits à zéro.

Comme évoqué précédemment, si les charges sont plus élevées que les revenus immobiliers en dispositif Malraux ou en loi Pinel, le bailleur-propriétaire pourra alors utiliser le mécanisme du déficit. Son revenu global sera alors déduit de ces charges et dépenses, selon la limite déjà imposée. Toutefois, il est à noter que la compensation entre les revenus et intérêts d’emprunt doit être réalisée prioritairement si le montant de ceux-ci est plus élevé que les revenus immobiliers. En effet, les autres charges liées au patrimoine architectural sont considérées comme secondaires et imputables sur le revenu imposable global.

Et enfin, la troisième étape consiste à reporter l’excédent à la limite imposée sur l’imputation du déficit, au cas où il existerait. Les sommes n’ayant pas été déduites peuvent alors être reportées pour les années suivantes, sur les futures recettes du bailleur-propriétaire.

Optimisation des avantages fiscaux du déficit foncier

Afin d’optimiser les avantages fiscaux proposés par le mécanisme de déficit, et de penser à la protection du patrimoine, il est toujours préférable de se faire accompagner par un professionnel. En effet, un expert pourra étudier le cas de chaque investisseur, prodiguer les meilleurs conseils afin de tirer le maximum d’avantages possibles.

Que vous décidiez d’optimiser votre investissement immobilier en loi Malraux ou en loi Pinel avec le déficit ou pas, que vous souhaitiez achetiez un logement dans le cadre de la protection du patrimoine national, sachez que les avis d’un expert vous aideront à mieux orienter votre projet d’investissement immobilier. Il faut également savoir choisir l’emplacement du bien immobilier, en quartier ancien dégradé, en plein centre ville, en secteurs sauvegardés, dans une localité à forte démographie, etc.

L’assurance vie , bon complément au déficit foncier des revenus locatifs d’un investissement immobilier

Pour défiscaliser en complément du déficit foncier sur revenus locatifs, vous pouvez cumuler le placement en assurance vie. L’assurance vie est un placement qui vous permettra en outre de réduire les frais de succession. D’une manière générale, les conseillers en gestion de patrimoine conseillent souvent d’investir dans l’immobilier locatif pour obtenir une réduction d’impôts importante. Le déficit foncier, loi Malraux et loi Pinel sont les plus efficaces pour constituer un patrimoine et défiscaliser les revenus fonciers.  Les déficits fonciers sont rarement utilisés malheureusement dans l’immobilier locatif car les investisseurs sont rarement au courant de leurs droits. En défiscalisation financière, l’assurance vie est elle souvent utilisée.