Qu’est-ce que le déficit foncier ? Comment en bénéficier et comment le calculer ? Grâce au déficit foncier réduisez le montant de votre imposition de façon tout à fait légale !

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation créé en 1993. Il permet aux investisseurs immobiliers qui louent leur appartement de réduire leur imposition lorsque le bilan annuel de leur activité locative est négatif.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Il peut arriver, lors d’un investissement immobilier, d’avoir un résultat annuel négatif, entre les revenus locatifs et les charges liées à votre bien immobilier.

Peu connu des investisseurs, le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet de déduire ce résultat négatif sur son revenu global annuel. Cela permet donc de réduire le montant de son imposition.

Comment calculer le déficit foncier ?

Avant de s’intéresser au calcul du déficit foncier, il convient avant tout de s’intéresser aux différentes charges éligibles au mécanisme. Certaines charges pourront être déductibles de vos revenus globaux mais également certains travaux. Voyons cela de plus près :

Charges :

  • La taxe foncière
  • Les frais liés à la gestion de l’immeuble (gardiennage, concierge, ordures ménagères…)
  • Les dépenses liées aux travaux votés par la copropriété

Travaux :

  • Les travaux de réparation et de restauration
  • Les travaux d’entretien de l’appartement

A noter concernant les travaux que tous ceux destinés à agrandir, ou à reconstruire l’appartement ne pourront être pris en charges. Seuls les travaux liés au maintien de l’état actuel de l’appartement seront déductibles.

Une fois listées les dépenses éligibles à la déduction, le calcul est simple :

  • Calculer l’ensemble de ses revenus immobiliers
  • Calculer l’ensemble des charges entrant en jeu dans le calcul du déficit foncier
  • Soustraire à ses revenus immobiliers, les charges déductibles

Si le solde est négatif, le résultat sera donc votre déficit foncier. Dans le cas contraire, inutile d’aller plus loin !

Si vous êtes dans le cas d’un déficit foncier, vous pourrez alors le déduire sur votre fiche d’imposition de votre revenu global.

Peut-on reporter un déficit foncier ?

Oui, le déficit foncier peut être reporté. Il est possible de déduire de ses revenus globaux son déficit foncier dans la limite de 10 700 euros. Si votre déficit foncier est supérieur à ce montant, vous ne pourrez déduire que 10 700 euros, et le surplus pourra être reporté pour l’année suivante. A noter que le report ne peut être effectué que dans la limite de 10 ans.

Comment optimiser un déficit foncier ?

Le mécanisme du déficit foncier est puissant, et il serait dommage de s’en priver. Lorsque vous réalisez un investissement immobilier, vous serez soumis à toutes les charges obligatoires sur lesquelles vous n’aurez pas la main : les charges de copropriété, les travaux de copropriété… Nous vous conseillons de calculer le résultat global annuel de votre opération immobilière en incluant les dépenses éligibles au déficit foncier et vos revenus locatifs.

Si votre trésorerie vous le permet il peut être très intéressant d’entreprendre des travaux (s’ils sont éligibles au dispositif) afin de générer un déficit foncier. L’intérêt de cette opération dépendra principalement de votre tranche d’imposition. Plus elle sera élevée, plus générer du déficit foncier aura un intérêt pour réduire le montant global de votre impôt.

Le saviez-vous ?

Le mécanisme du déficit foncier est compatible avec le dispositif Pinel. En combinant les deux vous actionnerez un double levier de défiscalisation. Si ce procédé est réservé aux investisseurs aguerris, il peut être d’une efficacité redoutable pour les personnes ayant une forte imposition. En savoir plus sur le dispositif Pinel.