Investir dans l’immobilier français présente de nombreux avantages. Vous disposez de plusieurs dispositifs de défiscalisation pour optimiser votre investissement, et réduire vos impôts. Parmi ces nombreux moyens de profiter de l’immobilier français se trouve l’immeuble de rapport. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? Comment faire pour investir dans ce genre de placement ? Quel est l’avantage de réaliser ce type de placement ?

Qu’est-ce qu’un immeuble et qu’entend-on par immeuble de rapport ?

C’est au XVIIIème siècle que le terme « immeuble de rapport » est né. Il fut utiliser pour désigner les tous premiers bâtiments de Paris destinés à la location, c’est-à-dire ceux qui rapportaient de l’argent via un loyer. Depuis, le terme est gardé afin de désigner l’achat d’un ensemble de lots d’un même bien immobilier. L’immeuble de rapport peut également être appelé de différentes manières : immeuble locatif, immeuble à loyer, ou dans certains cas hôtel de rapport, maison de rapport, etc.

Ainsi, ces termes désignent la possession d’un ensemble de bâtiment par un propriétaire, que ce soit une personne physique ou morale, et qui est destiné à la location, c’est-à-dire pour gagner de l’argent. Autrement dit, il s’agit d’un bâtiment composé de plusieurs appartements.

Depuis plusieurs années, l’immeuble de rapport est considéré comme un placement très rentable. En revanche, pour espérer une belle rentabilité d’un immeuble de rapport, il faut appliquer les bonnes stratégies et commencer par faire un travail d’étude avec des spécialistes, comme des architectes, des experts immobiliers et des monteurs de projets fonciers.

Quels sont les avantages à réaliser un investissement locatif dans un immeuble ?

Nombreux sont les avantages à réaliser un investissement locatif dans un immeuble :

  • Les coûts de fonctionnement et le prix d’achat sont moins élevés
  • La rentabilité locative globale est meilleure
  • La gestion est simplifiée
  • Le risque est réparti sur plusieurs lots
  • Il est possible de revendre les lots, petit à petit et à un meilleur prix
  • Les frais de notaire sont dégressifs
  • Etc.

Contrairement aux achats séparés, le prix d’achat au mètre carré (m²) d’un immeuble locatif est moins élevé pour un seul acquéreur. En même temps, il n’y a qu’un seul vendeur. Ce qui a l’avantage de faciliter la transaction (paiement des frais de dossier à la banque, des honoraires du courtier et/ou du notaire, etc.).

Quelles sont les charges à payer pour un propriétaire d’immeuble ?

Un propriétaire d’immeuble de rapport devra faire face, seul, aux différentes charges liées à son bien immobilier. Généralement, les frais d’entretien et des menues réparations des logements sont à la charge des locataires. Quant aux réparations importantes, elles sont affectées aux propriétaires. Comme il s’agit d’un immeuble de rapport, le propriétaire prendra en charge tous les frais normalement affectés au syndic. En effet, dans le cas d’une mono propriété d’un immeuble collectif, le syndic n’existe pas. C’est le propriétaire qui s’occupe des réparations et de l’entretien de l’immeuble.

Le propriétaire n’est soumis à aucune règle puisqu’il n’y a pas de loi qui régit la répartition des charges entre les locataires dans le cas d’une mono propriété. Toutefois, des normes sont imposées par les tribunaux, notamment en ce qui concerne l’équité et la non-modification d’une année sur l’autre des charges. La régularisation des charges est à faire en début d’année, dès que le décompte définitif des charges de copropriété est reçu.

Comment choisir l’immeuble dans lequel investir ?

Pour bien choisir l’immeuble de rapport dans lequel investir, prenez en compte les critères suivants :

  • Le rapport qualité-prix : favorable au regard des différents frais et des travaux nécessaires
  • Le rendement : élevé pour permettre au minimum l’autofinancement de votre projet
  • La localisation : une zone à forte demande locative est plus intéressante.
  • Le potentiel de l’immeuble : pour un projet d’extension et d’amélioration dans le futur

Afin de simplifier vos recherches de l’immeuble parfait pour votre investissement, suivez nos conseils :

  • Prenez le temps de comparer toutes les offres sur le marché : ne décidez jamais dans la précipitation. Laissez-vous le temps de réflexion afin de bien comparer les offres existantes sur le marché. De cette manière, vous pourrez vérifier que l’immeuble que vous convoitez réponde bien aux critères cités précédemment.
  • Faites appel à des experts. Pour que le succès de votre investissement soit au rendez-vous, l’aide des experts immobiliers vous sera assurément précieuse. Forts de leurs expériences, ils peuvent simplifier vos recherches et vous conseiller les meilleurs immeubles proposant le rendement avantageux que vous escomptez. Ils peuvent également vous guider vers les immeubles présentant un fort potentiel d’amélioration pour une éventuelle montée en gamme.

Quelle rentabilité attendre d’un investissement dans un immeuble ?

Quand vous investissez dans un immeuble, vous recherchez sans doute un haut rendement locatif. Par rendement locatif, on fait évidemment référence au gain financier qui découlera de votre investissement, c’est-à-dire les loyers que vous percevrez. Pour atteindre vos objectifs, il vous faut appliquer une stratégie gagnante. Sachez déjà que la rentabilité de votre immeuble dépendra des critères suivants :

  • L’emplacement
  • Le loyer actuel ou potentiel
  • L’évolution du taux d’indexation des loyers
  • Le niveau des charges de propriété
  • Le taux de rendement immobilier

Pour situer la rentabilité de votre investissement dans un immeuble, vous pouvez utiliser un simulateur. Le taux de rendement net minimum est généralement équivalent à l’épargne sans risque. Selon les experts, il est situé 3 points au-dessus, soit un taux de 6% de rentabilité nette de frais et charges. Voici quelques formules que vous pouvez appliquer pour le calcul de la rentabilité de l’immeuble :

  • Rentabilité brute : loyer mensuel hors charges multiplié par 12, divisé par le prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire. Puis multipliez le résultat par 100.
  • Rentabilité nette : (loyer mensuel hors charges + charges dues par le locataire) X 12 à diviser par le prix d’achat du bien + frais d’agence + frais de notaire. Le résultat est également à multiplier par 100.
  • Rentabilité nette nette : prise en compte de l’impact de votre imposition fiscale sur les revenus locatifs. Ceux-ci sont imposables de la même manière que les autres types de revenus comme les salaires. Ce qui signifie que le taux appliqué reste le même.

Le saviez-vous ?

Afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement dans un immeuble, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux proposés par les dispositifs de défiscalisation immobilière. Parmi les plus populaires et les plus intéressants fiscalement nous citerons la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP