Statut LMNP : Fonctionnement du Loueur Meublé Non Professionnel

L’investissement immobilier n’en finit pas d’attirer les contribuables, principalement via la location nue aujourd’hui, mais également via la location meublée.  Et pour cause, les avantages sont importants en fonction du foyer fiscal, surtout si l’on utilise un dispositif de défiscalisation  pour optimiser ses revenus et que l’on choisit bien son statut de loueur en termes fiscal. En effet, la déduction fiscale compte énormément dans le calcul du rendement de votre investissement locatif. Le statut de loueur meublé professionnel est particulièrement attractif, mais il est mal connu.

Le statut de loueur meublé via le statut LMNP attire aujourd’hui de plus en plus d’investisseurs. Il faut dire que c’est un investissement qui s’adapte à tout le monde : hommes d’affaires, étudiants, seniors ou simples particuliers locataires. Bref, n’importe quel foyer fiscal a intérêt à choisir la location meublée, en complément ou remplacement de la location nue.

Qu’est ce que la location meublée non professionnelle  (Statut LMNP)?

On peut définir la location meublée non professionnelle ou LMNP (à ne pas confondre avec le statut LMP) comme étant le statut correspondant au propriétaire qui met un investissement locatif en location meublée. Un bail commercial attestera de cette mise en location et ce sera en dehors de l’activité professionnelle principale de l’investisseur. La LMNP existe depuis 1949. Elle constitue l’une des plus vieilles niches fiscales que l’État Français continue de perpétuer. Fiscalement, Le statut  est bien souvent le suivant : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s’agit d’un régime spécial d’imposition des revenus fonciers de votre investissement locatif où un abattement forfaitaire d’applique

Le dispositif LMNP  permet donc aux investisseurs de devenir propriétaires d’un bien meublé. Ainsi, ils pourront percevoir des revenus locatifs non imposés et récupérer la TVA correspondant à l’achat de leur bien immobilier neuf. C’est la loi des Finances et le Code général des impôts qui régissent les règles affectées à la location meublée et aux revenus fonciers associés. Dans le cadre de ce statut choisi par le foyer fiscal, le loueur va signer un bail commercial, même si le statut de loueur reste “non professionnel”. Le bail commercial sera contractualisé entre le propriétaire et et l’exploitant, si vous souhaitez sous-traiter cette partie de la gérance.

Le dispositif fiscal LMNP s’adresse à tous les contribuables Français qui souhaitent anticiper leur retraite via une location meublée. Toutefois, il est important de mentionner que le LMNP est un investissement à long terme. Généralement, le bien immobilier investi est dédié à la conservation et ne peut être revendu.

Quels sont les avantages du statut de loueur LMNP ?

Le dispositif via le satut du loueur LMNP permet de bénéficier d’un statut fiscal ouvert au plus grand nombre. En effet, habituellement, la LMNP concerne les petites surfaces de type studio ou T1 bis. Ces biens immobiliers et cet investissement sont faciles à gérer. En d’autres termes, il n’y a pas besoin de s’occuper de la gestion locative. Cette tâche est attribuée à un bailleur commercial s’il s’agit d’une résidence de services.

Parmi les avantages de la LMNP, il y a aussi la possibilité d’accéder à des revenus assurés tous les mois. Le bailleur commercial est obligé de verser les loyers sur le compte de l’investisseur propriétaire. Cette obligation reste effective même si la propriété est vide. Il y a aussi la possibilité d’amortir les meubles, les équipements et le bien immobilier lui-même.

En tant que loueur non meublé professionnel, l’investisseur peut amortir son bien sur plusieurs dizaines d’années. Il pourra alors calculer la dévalorisation de son bien immobilier tous les ans en fonction de son usage et de son usure. Il pourra également déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de son emprunt pour l’acquisition de son immeuble. Et enfin, grâce au statut  du loueur LMNP, l’investisseur pourra aussi récupérer la TVA à 20% de son investissement. C’est le cas s’il investit dans une résidence neuve de services comme les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences médicales, etc.

Quels sont les différents statuts LMNP ?

On peut catégoriser ce statut du loueur  en plusieurs parties : le statut LMNP classique, le statut LMNP ancien, le LMNP occasion et le LMNP amortissement. Ce statut est couvent confondu avec le statut LMP mais ce n’est pas pareil.

Le statut en LMNP classique définit la possibilité pour l’investisseur de récupérer la TVA de son investissement immobilier en plus des avantages fiscaux sur les revenus locatifs qu’il perçoit déjà. Le LMNP classique s’adresse aux investisseurs dans le neuf. Le dispositif fiscal propose alors une réduction supplémentaire de 20%, laquelle correspondant à la TVA.

Le statut LMNP ancien concerne les biens qui font l’objet de travaux de restauration, c’est-à-dire les immeubles qui ont plus de 15 années. Ce dispositif fiscal sera alors associé au dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2016 pour bénéficier d’une réduction fiscale supplémentaire. Ce statut concerne certains biens immobiliers qui offrent certaines prestations de service. Il est très avantageux de cumuler avec la loi Censi Bouvard, renseignez-vous auprès d’un expert en gestion de patrimoine.

Le statut LMNP occasion concerne les biens immobiliers d’occasion achetés par l’investisseur. Ce statut propose un avantage plus fiable au niveau du rendement du bien. Le choix du lieu d’emplacement du bien immobilier est ainsi plus large. En effet, il n’y a pas obligation d’acheter une résidence de services.

Et enfin, il y a le LMNP amortissement qui permet de s’avantager d’amortissements pouvant être déduits des revenus immobiliers. La nature du bien et les éléments à amortir conditionnent généralement la durée de l’amortissement. Pour un immeuble, par exemple, cette durée sera de 20 à 25 ans ; et pour les meubles, elle sera de 5 à 7 ans. Notez néanmoins que la valeur du terrain ne pourra pas bénéficier de cet amortissement.

Quels sont les biens immobiliers éligibles au régime LMNP ?

La location en statut LMNP peut être utilisée en tant que résidence principale ou résidence à titre temporaire du locataire. Elle peut également présenter un caractère saisonnier comme c’est le cas avec les chambres d’hôtes, les biens meublés en tourisme ou encore les gîtes.

Il est aussi possible de louer une chambre à un étudiant et profiter de la défiscalisation qui en résulte. Celle-ci sera effectuée sur une partie des revenus de l’investisseur. Ce dernier pourra également bénéficier d’une exonération d’impôts si le loyer qu’il propose ne dépasse pas le plafonnement imposé dans certaines villes de France.

Il faut néanmoins préciser qu’aucune exonération fiscale ne pourra être obtenue pour la location de chambres de services qui sont séparées de l’habitation du bailleur et qui disposent d’un accès privé.

Ainsi, les conditions d’éligibilité au statut LMNP sont l’achat d’un logement meublé ou destiné à être meublé, l’investissement dans une résidence neuve de services afin d’en récupérer la TVA, le partenariat avec un gestionnaire de résidence attesté par un bail commercial et le fait de ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. Il faut également respecter le plafond de 50% des revenus globaux imposé en termes de revenus de location perçus.

Les revenus générés par ce statut LMNP seront, par la suite, déclarés sous deux régimes : le régime micro-bic (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel. L’investisseur a librement le choix entre les deux. Comme évoqué plus haut, le micro-bic permet à votre foyer fiscal d’obtenir un abattement forfaitaire sur la taxation des revenus fonciers de l’investissement locatif, tandis que le régime réel va permettre de déduire les charges précisément effectuées (intérêts d’emprunt par exemple) . Si vous faites beaucoup de travaux, ou que vos intérêts d’emprunt représentent une grande part de votre crédit, vous avez donc tout intérêt à opter pour le régime réel.

Si votre investissement immobilier est fructueux, vous pourrez multiplier des projets similaires , dans ce cas vous pourrez opter pour le statut LMP qui présente certains avantages également. Le statut du loueur est alors un peu différent puisque l’imposition ne se fera plus obligatoirement sur le foyer fiscal . Le statut LMP peut en effet se faire sous la forme de société commerciale.

D’une manière générale, la location meublée peut s’avérer plus avantageuse que la location nue puisque le foyer fiscal pourra déduire beaucoup de charges dans le premier cas, en plus des intérêts d’emprunt sur votre investissement immobilier. Généralement, sur la location nue, vous avez tout intérêt à opter pour l’abattement forfaitaire.

Le montage idéal: cumuler Censi Bouvard, et le Satut du loueur meublé non professionnel en  société commerciale

Le statut du loueur est important. En respectant les plafonds, vous pouvez cumuler les avantages fiscaux Censi Bouvard et LMNP . Au vu de l’évolution de la réglementation fiscale, veuillez vous référer à l’administration fiscale car le statut Censi Bouvard devais s’arrêter en 2017.

Si vous souhaitez créer une société pour défiscaliser vos revenus fonciers, c’est encore mieux, vous ne serez pas imposé sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux mais à l’IS, ce qui présente beaucoup d’autres avantages. Le statut du loueur sera alors professionnel (le fameux statut du loueur LMP), et toute la fiscalité se fera au réel.