Il existe tellement de manières de placer son argent et d’en tirer des bénéfices exceptionnels. L’immobilier est l’un des secteurs les plus populaires actuellement pour profiter d’une forte rentabilité à son investissement. Parmi les différents moyens d’investir dans l’immobilier, il y a ce que l’on appelle la « vente à terme ». Qu’est-ce que c’est ?  Qui peut en bénéficier ? Quelles sont ses particularités ? Quels sont ses avantages ? Et que peut-on dire concernant sa fiscalité ? Découvrons ensemble les réponses à ces questions dans cet article.

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

Par « vente à terme », on désigne la vente d’un bien immobilier qui a été payé par on acquéreur sur plusieurs mensualités. En effet, le principe de la vente à terme s’apparente étroitement à celui du « crédit-vendeur ». Cela veut dire que l’acquéreur paie au comptant son bien immobilier de façon progressive et limitée dans le temps. Il paiera alors sur plusieurs mensualités sur une durée déterminée à l’acte authentique. Toutefois, le vendeur disposera du droit de réserve de Droit d’Usage et d’Habitation ou DUH.

La date de fin de paiement du bien immobilier dans le cadre d’une vente à terme se définit le jour de la vente. Il n’y a pas de notion d’âge comme cela est le cas dans la vente en viager. Tous les types de logements sont concernés par ce type de vente qui est souvent privilégiée par les acheteurs jeunes. En effet, malgré l’existence des taux historiquement bas des crédits immobiliers, tout le monde ne peut y accéder. La vente à terme se présente alors comme la solution idéale, surtout s’il s’agit d’acquérir son premier bien immobilier.

Il est important de bien choisir la modalité d’acquisition de son bien immobilier parce que ce choix aura certainement des impacts sur la durée, les impôts et les droits à payer, les sommes encaissées le jour de la vente et aussi après, les revenus, etc. En effet, les objectifs et les contraintes sont particuliers pour chaque situation. Il faut donc y réfléchir sérieusement avant de s’y lancer.

Pour la définition, on peut donc dire que la vente à terme est une vente à crédit sur une durée définie. Le vendeur accorde alors un crédit à l’acquéreur. Pour ce qui est du calcul du montant à payer en plusieurs fois, une méthode simple est utilisée. Cette formule applique le même principe que le paiement d’un emprunt bancaire remboursé par mensualités. Le montant peut concerner tout ou partie du prix d’achat/de cession du bien immobilier. Il sera déterminé par les deux parties concernées au moment de la vente.

A qui s’adresse la vente à terme ?

La vente à terme s’adresse d’abord aux vendeurs qui souhaitent s’assurer du prix de vente de leur bien immobilier. Elle convient également à ceux qui préfèrent percevoir un revenu à chaque mois ou qui souhaitent obtenir des revenus de leur résidence. La vente à terme est aussi choisie par les personnes qui veulent protéger leurs héritiers.

Et pour les acheteurs, cette modalité de vente de bien immobilier intéresse énormément les personnes qui veulent investir dans un placement sûr. Elle convient aux gens qui ne souhaitent pas avoir à faire aux impacts fiscaux et aux contraintes locatives. Autrement dit, la vente à terme est une solution parfaite pour toutes les personnes qui souhaitent réaliser un bon placement financier et disposer d’une valeur ajoutée humaine avec le vendeur qui reste chez lui. C’est une solution pour tous ceux qui ne veulent pas/plus payer des frais bancaires importants en étalant l’effort financier sur la durée.

Le choix de la vente à terme doit, toutefois, être une décision bien réfléchie. En effet, il doit correspondre à des paramètres personnels comme les besoins, les envies, les contraintes ou l’environnement dans lequel on se trouve. Le plus pratique pour étudier la question est de faire appel à un expert immobilier. Disposant des compétences et des expériences nécessaires dans ce domaine, il sera de meilleurs conseils quant au choix de la modalité de vente à faire pour un bien immobilier.

Quelle est la différence entre une vente à terme et une vente en viager ?

La vente à terme et la vente en viager se différencient sur de nombreux points. Pour le cas de la vente à terme, le versement du paiement, la fiscalité et le montant des mensualités sont très différents. En effet, le versement du paiement des mensualités est limité dans le temps pour la vente à terme. En effet, la durée de l’opération dans une vente à terme n’est plus conditionnée par l’espérance de vie du vendeur. Elle est fixée à l’avance.

Ensuite, il y a la fiscalité qui affiche une énorme différence. En effet, les mensualités perçues lors d’une vente à terme sont peu ou pas imposables. Et enfin, ces mensualités sont indexées selon l’indice du coût de la construction du bien immobilier.

En même temps, la vente à terme présente plusieurs variantes. Il y a notamment la vente à terme libre et la vente à terme occupée. Avec la première, il s’agit d’une vente où il n’existe qu’un seul paiement à terme. Cela signifie que le bien est la propriété de l’acquéreur dès la signature de l’acte authentique de vente. Après cette signature de contrat, le vendeur n’est ni propriétaire ni occupant du bien immobilier. De ce fait, il n’aura plus à payer aucunes charges.

Pour le cas de la vente à terme occupée, le vendeur fait valoir son droit DUH ou Droit d’Usage et d’Habitation. Il peut l’exercer à vie ou seulement pendant une durée limitée dans le temps. A ce titre, certaines charges seront départagées entre le vendeur et l’acquéreur. Tel est notamment le cas pour les charges courantes à payer comme la taxe d’habitation, le chauffage, l’électricité ou encore l’eau. Principalement, ces charges courantes sont attribuées au vendeur et les autres charges, comme le foncier, concernent l’acheteur.  

Le contrat de vente à terme est considéré comme une promesse de vente ferme. L’acheteur s’engage alors à acheter le bien immobilier au prix convenu, et cela à la date d’expiration décidée par les deux parties. En contrepartie, le vendeur s’engage également à livrer le bien immobilier selon les standards négociés.

Parmi les caractéristiques principales de la vente à terme, on peut citer les points suivants :

  • Le contrat dit être conclu par acte authentique et devant un notaire.
  • Seules les modalités de réalisation de la vente à terme sont différées dans le temps.
  • Le contrat prévoit la périodicité des versements ainsi que le montant à payer.
  • La personne redevable du paiement des charges dépend du type d’opération et de l’occupation du bien.
  • Les mensualités de paiement sont prévues à l’avance mais ne peuvent pas être indexées sur l’indice du coût de la construction. Toutefois, il est à noter qu’un autre indice peut être choisi selon la volonté des deux parties. Ce choix doit être prévu dans le cadre du contrat de vente.
  • Le paiement des mensualités est impératif. Au moindre défaut de paiement, cela peut entraîner la résolution de la vente telle que le prévoit la clause résolutoire des contrats de vente à terme. Dans ce cas précis, le vendeur recouvre alors la pleine propriété du bien immobilier. Il conserve également toutes les mensualités qu’il aura déjà perçues. Ce paiement obligatoire des mensualités doit se poursuivre même après la mort du vendeur. Il se fera auprès des héritiers jusqu’à l’échéance prévue par le contrat de vente à terme.

Quels sont les avantages d’une vente à terme ?

Les avantages d’une vente à terme se remarquent tant pour le vendeur que pour l’acheteur/acquéreur/investisseur.

Du côté du vendeur, il y a les avantages suivants :

  • Mensualités perçues sur une durée fixe. Il y a une garantie de paiement mensuel jusqu’à l’échéance prévue.
  • Avantages fiscaux sur les mensualités perçues. Dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire, ces mensualités perçues ne sont pas imposables.
  • Possibilité de faire valoir son droit DUH à vie ou pour une durée limitée dans le temps.
  • Le paiement des mensualités est garanti par l’enregistrement de l’acte authentique établi chez le notaire. A la signature de la vente, une hypothèque de premier rang est prise par le notaire. Celle-ci sera alors assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.
  • Garantie de revalorisation annuelle de la mensualité.
  • Protection de la famille du vendeur en cas de décès. Les mensualités continueront, en effet, d’être versées à ses héritiers.

Pour l’investisseur/l’acquéreur ou l’acheteur, les avantages sont également nombreux :

  • Investissement dans l’immobilier à prix réduit. En effet, c’est un placement de moyen et long terme très attractif.
  • Investissement souple, au rythme souhaité par l’investisseur sans nécessiter un crédit bancaire. Il n’y a donc pas à payer des intérêts bancaires.
  • Possibilité de disposer immédiatement du bien immobilier dès l’achat pour servir de logement pour soi ou pour un proche.
  • Cadre fiscal très favorable pour le cas d’une vente occupée. L’investisseur ne perçoit en effet pas de revenu car le DUH est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat.
  • Investissement de manière sociale responsable.
  • Protection du capital investi. La pierre est un investissement durable et fiable.

Certes, tout investissement présente quelques contraintes. Toutefois, pour le cas de la vente à terme, elles ne sont pas significatives puisque son attractivité reste intacte. Le principal atout est la possibilité d’acquérir un bien sans pour autant avoir besoin de contracter un crédit immobilier. De l’autre côté, l’acquéreur connaît parfaitement les termes de son contrat de vente, notamment la durée exacte de son engagement. Ce qui est le contraire d’un investissement immobilier via la vente en viager.

Quelle est la fiscalité d’une vente à terme ?

Si l’on compare la fiscalité de la vente à terme avec celle de la vente en viager, elle est plus avantageuse. C’est surtout pour le vendeur que cette fiscalité est profitable puisque toutes les mensualités qu’il perçoit sont exonérées d’impôts. En effet, ces mensualités ne sont pas perçues par l’administration fiscale comme étant des revenus fonciers mais comme une rente immobilière classique assortie d’un financement particulier. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les personnes très imposées sont intéressées par la vente à terme pour investir dans l’immobilier.

De plus, les charges importantes, les impositions ainsi que les taxes liées à la propriété du bien immobilier seront directement transférées à l’acquéreur. Cela concerne notamment les travaux de copropriété et les impôts fonciers.

Pour terminer, la vente à terme est aujourd’hui un des meilleurs moyens de participer à la création d’un patrimoine immobilier que l’on peut transmettre à ses descendants. On peut également utiliser pour financer sa retraite, percevoir un bien immobilier que l’on peut ensuite proposer à la location en vue de percevoir des revenus fonciers importants. La vente à terme est également un moyen de créer une stratégie patrimoniale progressive sans passer par le système bancaire et ses frais exorbitants.

Encore une fois, pour savoir si cette modalité d’acquisition de biens immobiliers est celle qui vous convient, n’hésitez pas à demander l’avis d’un expert immobilier.

Le saviez-vous ?

La vente à terme a un principe de fonctionnement assez proche de la vente en viager. Sachez toutefois que contrairement à une vente en viager, le bouquet versé au début de la vente peut être nul ! C’est souvent le cas lorsque le vendeur est une personne très âgée.