Acheter en viager immobilier est un investissement immobilier assez atypique. Il diffère d’un achat immobilier classique et présente de nombreux avantages. Nous allons voir ce qu’est un viager immobilier, s’il constitue un investissement intéressant et comment le réussir !

Qu’est-ce qu’un viager immobilier ?

Il convient de distinguer les 2 parties qui feront l’objet du contrat de viager :

  • L’acheteur : il paiera le bien sous forme de rentes (qui peuvent être mensuelles, ou annuelles)
  • Le crédirentier : il s’agit de la personne vendant son bien en viager. Cette dernière pourra habiter le logement jusqu’à son décès et percevra la rente versée par l’acheteur.

Concrètement l’acheteur ne paie pas le bien immobilier mais se contente de verser une rente au crédirentier jusqu’à son décès. Lors du décès du crédirentier, l’acheteur n’aura plus de rente à payer et sera alors propriétaire du bien.

Comment calculer une rente viagère ?

La rente viagère est le montant que devra versée périodiquement l’acheteur. Elle est fixée lors de la signature du contrat de viager et ne pourra plus être modifiée. Ce montant est calculé à partir de « tables de mortalité » réalisées par l’INSEE.

Concrètement la rente à verser dépendra de l’âge et de l’espérance de vie de l’occupant mais également de la valeur estimée du bien immobilier.

Quels sont les avantages à acheter en viager ?

Le premier avantage à acheter en viager est incontestablement le prix. En moyenne, l’achat en viager permet d’acheter un bien immobilier pour seulement 60% de la valeur du bien. Bien sûr il s’agit d’une moyenne, et plus l’occupant vivra longtemps plus le prix d’achat du bien sera élevé !

Toujours d’un point de vue économique, l’achat en viager permet de réaliser un investissement avec un faible apport, ce qui est idéal pour les petits portefeuilles.

Enfin, la rentabilité d’un tel investissement est souvent élevée, bien plus que lors d’un investissement immobilier classique.

Est-il risqué d’investir en viager ?

Investir en viager présente effectivement un risque, celui que l’occupant vive plus longtemps que l’espérance de vie qui a été calculée lors de la rédaction du contrat. Même s’il peut sembler immoral de faire ce genre de calcul, c’est précisément l’écart entre l’espérance de vie du crédirentier, et sa longévité effective qui rendra l’investissement rentable ou non.

Pour limiter les risques liés à ce phénomène, nous vous conseillons dans la mesure du possible de diversifier vos investissements en viagers, en passant par exemple pas des SICAV ou des SCI.

Comment s’assurer qu’un viager sera rentable ?

Il est très difficile de s’assurer de la rentabilité d’un tel investissement. En effet il comporte de nombreux aléas : la durée de vie de l’occupant, l’estimation de son espérance de vie, l’évolution du marché immobilier sur le long-terme…

L’important lors d’un achat en viager est de prendre en considération tous les facteurs liés à un achat immobilier classique, comme le marché immobilier, l’emplacement de l’appartement… Cela vous permettra de maximiser vos chances de réaliser une plus-value si vous décidiez à terme de vendre le bien.

Notre avis sur le viager immobilier

L’achat en viager est un investissement risqué, qui peut être extrêmement rentable comme ne pas l’être du tout. Nous conseillons aux personnes d’un certain âge d’éviter ce genre d’investissement afin de ne pas être contraint de verser une rente pendant leur période de retraite. Pour limiter les risques liés à la longévité de l’occupant, il vaut mieux en choisir un ayant une voire deux générations de plus que vous.

Le saviez-vous ?

Jeanne Calment la doyenne de l’humanité avait vendu son appartement en viager. La femme ayant vécu jusqu’à 122 ans, les acheteurs ont dû payer jusqu’à leur mort la vieille femme et ont déboursé au total près de deux fois la valeur de l’appartement.