Investir dans un programme neuf, bonne ou mauvaise idée ?

 

Le programme neuf est un autre type d’investissement immobilier qui attire énormément de personnes actuellement. Il s’agit de construire des logements, appartement ou maison, destinés à la commercialisation. On appelle « promoteur immobilier » les personnes ou les sociétés de construction qui réalisent ce genre de projet.

Un système bien spécifique est utilisé pour commercialiser ces nouvelles constructions immobilières. En effet, le promoteur immobilier n’engage pas les travaux avant la vente des 40 ou 50 % des logements du programme neuf. Qu’ils soient utilisés en résidence principale ou en tant qu’investissement locatif, l’essentiel est que les logements trouvent acquéreurs.

Le programme neuf est ainsi un investissement immobilier fort intéressant. Découvrez tous ses avantages, ainsi que d’autres informations utiles à retenir, dans cet article.

Quels sont les avantages du programme neuf ?

Les nombreuses garanties pour les futurs propriétaires d’un programme neuf

Acheter un appartement ou une maison neuve a de nombreux avantages. Déjà, il y a les garanties offertes aux futurs propriétaires. En effet, les promoteurs immobiliers garantissent un parfait achèvement des appartements qui se traduit par une réparation de défauts mineurs ou majeurs ou de malfaçon durant la première année de livraison des logements neufs. Ils proposent également la « garantie biennale » ou appelée « garantie de bon fonctionnement ». Cette garantie de deux ans couvre tous les éléments hors structure des appartements vendus (robinetterie, chauffage, ouvrants, éléments électriques, etc.). Et enfin, les promoteurs immobiliers accompagnent aussi leur programme neuf d’une garantie décennale (10 ans) pour les éventuels dommages pouvant concerner l’intégrité du bâti. Cela englobe les murs, les fondations, l’étanchéité, la tuyauterie dans les murs, etc.

L’autre avantage du programme neuf (appartements ou maisons) est que l’acquéreur puisse aussi souscrire à une assurance dommages-ouvrage. Celle-ci donne droit à la garantie décennale sans recourir à une décision de justice.

Des prêts facilités pour un investissement immobilier réussi

En achetant des logements neufs, l’acquéreur bénéficie également d’un prêt à taux zéro ou PTZ, de la réduction de la TVA sur certaines propriétés et des montants minimes pour  les factures énergétiques. Certes, ce sont des aides qui sont soumises à de nombreuses conditions. Toutefois, elles seront totalement avantageuses aux acquéreurs pour simplifier l’acquisition de leurs appartements neufs.

Le PTZ est, en effet, un coup de pouce exceptionnel pour les investisseurs immobiliers. Il est surtout avantageux pour les « primo-accédants », c’est-à-dire les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur logement ou qui ne l’ont pas été depuis 2 ans. Avec le PTZ, il est possible de couvrir jusqu’à 40 % du prix d’acquisition d’immobiliers neufs avec un crédit sans intérêt. De plus, le PTZ offre également la possibilité à l’emprunteur de rembourser son prêt 5 à 15 ans après son achat. En même temps, la durée du prêt est au minimum 20 ans, ce qui permet de réduire considérablement le montant des mensualités.

Si les immobiliers neufs sont associés à un investissement locatif comme avec la loi Pinel ou la loi Censi Bouvard, l’acheteur pourra encore optimiser ses avantages. Il bénéficiera notamment d’une réduction sur son imposition sur le revenu selon les conditions établies par le dispositif de défiscalisation choisi.

Une exonération de la taxe foncière est également possible durant les 2 premières années où les acheteurs détiennent leurs appartements neufs.

Les frais d’achat des logements neufs sont également moins élevés que pour ceux relatifs à l’acquisition d’un bien ancien. En effet, les frais de notaire ne sont qu’environ de 2 à 3 % du montant total du prix d’acquisition du bien immobilier. Pour l’achat d’un appartement ou d’une maison ancienne, ces frais représentent en revanche 7 % du prix d’achat. Ce qui est une économie considérable pour l’investisseur immobilier.

Programme neuf et loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui peut aisément être associé au programme neuf des promoteurs immobiliers. En effet, une résidence neuve (appartements neufs ou maisons neuves) ou en état de futur achèvement (VEDA) est éligible au dispositif, et donne droit à une optimisation fiscale intéressante.

Mis en place par le gouvernement, ce dispositif Pinel a pour but de favoriser la construction de logements neufs dans les zones évaluées comme sensible sur le marché immobilier. En effet, grâce à ce dispositif, un promoteur immobilier construit une résidence neuve (appartements neufs ou maisons neuves) que le contribuable pourra investir en logement locatif. En plus de disposer d’une maison neuve à proximité immédiate, le contribuable se voit récompensé par des réductions fiscales conséquences. Avec le dispositif Pinel, il peut notamment défiscaliser jusqu’à 21 % du prix d’achat de sa maison neuve pour une durée d’investissement de 12 ans.

Bien qu’avantageux sur tous les plans, la loi Pinel est néanmoins régie par de nombreuses conditions. Déjà, il y a l’obligation de choisir des immobiliers neufs, en VEFA, ou faisant l’objet de travaux de rénovation et de restauration. Ensuite, il y a l’obligation d’acquérir le bien immobilier dans une zone bien précise (Zone A, A bis ou B1). Cette zone est considérée par l’État comme étant « sensible » car les offres sont moins importantes que les demandes en termes de location immobilière. La capitale Paris, les 29 communes environnantes, la haute garonne, le Rhône Alpes, etc. sont par exemple des zones éligibles au dispositif Pinel.

Investir dans la haute garonne, en Zone B1, est l’un des plus prisé par les promoteurs du programme neuf actuellement. En effet, le département compte énormément de demandes et pourtant, il y a peu de d’appartements neufs à proximité immédiate pour satisfaire les besoins de la population. En Rhône Alpes, c’est un peu pareil sauf que ce sont les plafonds sur les ressources des locataires et les plafonds du loyer qui changent. Quoi qu’il en soit, pour trouver le bon emplacement pour investir en programme neuf et avec le dispositif Pinel, il est toujours recommandé de faire appel à un fiscaliste professionnel.

Actuellement, la loi Pinel est l’outil de défiscalisation encore en vigueur en France. La loi Censi Bouvard concerne uniquement les investissements entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Depuis 2017, aucun nouvel investissement ne peut donc être réalisé avec la loi Censi Bouvard.