L’investissement locatif est un placement qui peut s’aventurer fort avantageux. Outre les avantages fiscaux que les investisseurs peuvent en tirer, il y a aussi l’assurance d’un revenu régulier via les loyers perçus. De plus, il y a les nombreux dispositifs soutenus par l’Etat pour faciliter le financement des projets immobiliers. Toutefois, avant de vous lancer, assurez-vous de tout connaître de ce type d’investissement. En effet, personne n’est à l’abri des pièges. Pour vous aider, découvrez dans cet article ce qu’est une SCI ou Société Civile Immobilière, les avantages et les inconvénients d’investir dans l’immobilier via une SCI…

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI ou Société Civile Immobilière est une société qui permet de détenir et de gérer des actifs immobiliers tout en ayant le statut de « personne morale ». Une SCI est ainsi une manière d’investir dans l’immobilier à plusieurs. En revanche, la SCI ne peut avoir un objet commercial. Autrement dit, les biens immobiliers acquis par la SCI ne sont pas destinés à être achetés ou vendus, mais loués.

La SCI est régie par le Code Civil dans ses articles 1832 et 1845. Selon la loi, la SCI dispose d’une durée de vie maximale égale à 99 ans. Plusieurs caractéristiques définissent les statuts régissant la SCI. Ce sont :

  • Les associés
  • Les apports
  • Le capital social

A sa création, deux personnes au minimum doivent former la SCI. On les appelle alors « associés ». Selon l’article 1844-5 du Code Civil, le nombre d’associés formant une SCI n’est pas limité mais elle ne peut pas être détenue par une seule personne. Les associés peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales. Il n’y a pas non plus de distinction de nationalité. En revanche, le siège social de la SCI doit être établi en France. Toutes les décisions prises au sein de la SCI doivent avoir l’accord des associés (vente des parts de SCI par exemple).

Ces associés de la SCI réalisent obligatoirement un apport à la société. Cet apport peut être en numéraire, en nature ou en industrie. Le rassemblement de ces apports fournis par tous les associés constitue le capital social de la SCI. L’objectif de cette mise en commun d’un ou plusieurs biens immobiliers est de générer des profits. En cas de pertes et/ou de dettes, chaque associé est responsable de sa propre part. Cela signifie qu’il gage son patrimoine personnel à hauteur des parts qu’il détienne dans la SCI à chaque transaction réalisée par la société.

Pour créer une SCI, il n’y a pas de montant de capital minimum prédéfini. Ce capital est entièrement complété par les apports des associés qui reçoivent, en contrepartie, des parts sociales. Cela fait que le capital d’une SCI peut être faible, fort ou variable. Chaque part sociale ouvre un droit de vote au sein de la SCI. La valeur des parts sociales, et donc des voix, correspond alors à l’actif social de la SCI auquel on a souscrit les dettes sociales.

Il existe plusieurs types de SCI :

  • La SCI familiale : ce sont les membres de la famille qui décident d’acquérir un bien immobilier ensemble. L’avantage est que le bien en question demeure la propriété d’une même famille.
  • La SCI de gestion : c’est le modèle de SCI le plus courant actuellement. Elle permet d’acquérir puis de mettre en location des biens immobiliers afin d’en tirer le maximum de profits via les loyers perçus.
  • La SCI de construction vente : c’est une SCI qui permet d’acheter un terrain puis d’y construire un bien dans le but de les revendre. C’est un cas exceptionnel car c’est le seul type de SCI qui a une vocation commerciale d’achat-vente.
  • La SCI d’attribution de biens : ou SCIA permet la division d’un bien nécessitant des travaux de rénovation ou de transformation entre différentes personnes.

Pourquoi est-il intéressant de créer une SCI pour ses activités immobilières ?

La création d’une SCI pour investir dans l’immobilier présente de nombreux avantages. En premier lieu, il y a la facilité de transmission des biens immobiliers. En effet, selon la loi, tous les 6 ans, il est possible de transférer des parts de SCI à ses enfants sans pour autant payer d’impôts. On évite ainsi les contraintes relatives à l’indivision dans ce genre de transmission de bien.

De la même manière, il est aussi possible de réduire les taxes sur les donations. En général, lorsque l’on réalise une donation d’un bien immobilier, on est soumis à une taxe que l’on appelle les « droits de donation ». Grâce à une SCI, on peut optimiser cette donation et réduire la taxe appliquée. Les actifs et les passifs de la société seront alors pris en compte dans le calcul des taxes. Normalement, seule la valeur réelle du bien sera considérée. Créer une SCI est donc avantageux.

Il y a également la possibilité d’augmenter sa capacité d’achat grâce à une SCI. Seul, vous pourriez ne pas disposer des capitaux nécessaires pour investir dans le bien immobilier que vous convoitez. La mise en commun des capitaux de plusieurs autres personnes vous écarte de ce problème. Vos possibilités d’investissement sont accrues. En même temps, si jamais vous nécessitez un financement extérieur, comme un prêt immobilier par exemple, les voies vous seront facilitées. Le statut de la SCI conforte la crédibilité de chaque associé auprès des institutions financières.

Sinon, l’intérêt de créer une SCI réside également dans le fait de bénéficier d’une liberté d’organisation, d’un partage des coûts et d’une déduction des charges locatives au sein de la SCI. Tous les associés se partagent les charges et coûts relatifs à la possession de biens immobiliers. Le résultat imposable de la société peut également être réduit en enlevant les charges relatives à la détention d’un immeuble comme les frais de réparation ou les frais d’entretien.

Et enfin, il y a l’avantage fiscal que le statut de SCI propose. En effet, les associés ont le choix entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. Chacun peut alors ajuster son régime d’imposition en fonction de sa situation personnelle.

Quels sont les inconvénients des SCI ?

Bien que la création d’une SCI soit avantageuse sur de nombreux points, elle présente néanmoins quelques inconvénients dont il faut tenir compte.

Déjà, pour créer une SCI, il faut écrire les statuts et l’inscrire au registre du commerce. Certes, ce n’est pas un réel inconvénient mais plutôt une contrainte à laquelle toutes les personnes souhaitant créer une SCI doivent faire face. En effet, réaliser ces formalités prend énormément de temps.

Ensuite, l’autre inconvénient d’une SCI c’est l’obligation de tenir une assemblée générale chaque année. Une fois par an, tous les associés doivent alors se réunir et établir un PV (procès-verbal). Ce dernier va être précieusement conservé par le gérant de la SCI.

Dans le cas où les associés décident d’être imposés sous le titre de l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI doit tenir une comptabilité précise durant chaque année d’exercice. Celle-ci va être présentée au Tribunal de Commerce. En revanche, avec l’imposition sur le revenu (IR), cet inconvénient ne se présente pas. Les associés paieront directement l’impôt sur les dividendes.

Les coûts de création d’une SCI constituent également un réel inconvénient pour certains investisseurs. Si les associés décident d’entreprendre seuls les démarches nécessaires à la création de la SCI, le coût variera entre 200 et 300 euros. Et s’ils décident d’engager un professionnel, ce tarif va s’élever jusqu’à 1 000 et 2 000 euros.

Comment déclarer les revenus locatifs générés via sa SCI ?

Le choix du régime d’imposition à la création d’une SCI impactera sur les obligations déclaratives et les charges déductibles sur l’impôt de la société et des associés.

Impôt sur le revenu (IR)

Si la SCI choisit l’imposition par défaut qui est l’impôt sur le revenu (IR), les revenus fonciers perçus sont départagés entre les associés à hauteur de leur participation au capital social de la SCI. Il s’agit du principe de la transparence qui stipule que la SCI ne paie pas directement d’impôts. Pour l’imposition, elle sera donc appliquée individuellement sur les recettes. Il s’agit là du régime réel d’imposition pour les revenus des associés de la SCI. L’imposition sur ces recettes s’effectuera alors individuellement au taux marginal d’IR et d’un taux de 17,2% de prélèvements sociaux.

Il est important de savoir que l’impôt sur le revenu relatif aux revenus fonciers enregistrés par la SCI ne s’applique que pour les associés encore présents à la fin de l’année d’exercice. Si l’un de ces associés a cédé ses parts avant cette date, celui qui le remplace sera redevable de cet impôt pour la même année. Il est aussi utile de noter que la tranche d’imposition peut être modifiée en fonction des revenus fonciers enregistrés par la SCI. Ainsi, le taux appliqué peut augmenter. En même temps, en cas de constitution de réserve, les associés seront toujours assujettis à l’IR. Aussi, qu’il y ait distribution effective des loyers perçus par la société ou pas, les associés seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la limite de leur quote-part.

S’il y a un déficit foncier après déduction des frais, c’est-à-dire lorsque le résultat annuel de la SCI est négatif, celui-ci sera imputé sur le revenu global de l’associé. Toutefois, ce déficit reportable est limité à 10 700 euros. L’écart qui pourrait encore subsister sera alors réparti sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Pour enregistrer ses recettes locatives annuelles, la SCI doit remplir la déclaration 2044.

Impôt sur les sociétés (IS)

Si la SCI choisit l’impôt sur les sociétés, cette décision sera irrévocable. Immédiatement, les bénéfices réalisés par la SCI pendant l’exercice en cours, ainsi que les moins-values et les plus-values de la SCI seront concernés par cette imposition.

Pour le calcul de l’impôt, un abattement forfaitaire de 30% sur le montant brut des revenus fonciers sera appliqué. Autrement dit, seuls 70% des revenus locatifs annuels enregistrés par la SCI seront intégrés dans l’assiette imposable. Ces derniers seront taxés à la tranche applicable au barème progressif. Pour enregistrer les recettes locatives annuelles sous le régime d’imposition sur les sociétés, ou le régime micro-foncier, la SCI doit remplir la déclaration 2042.

Le régime micro-foncier présente des intérêts comme des inconvénients pour la SCI. Déjà, il y a la simplicité du calcul de l’assiette de l’impôt et de la déclaration fiscale. L’abattement forfaitaire de 30% est également un atout considérable puisque l’associé n’est taxé qu’à hauteur de 70% de ses revenus fonciers. Il peut bénéficier d’une réduction d’impôt si le montant total des charges réelles est nul ou inférieur au taux d’abattement de 30%.

En revanche, lorsque le montant des charges supportées par la SCI est supérieur à ce taux d’abattement de 30%, le régime micro-foncier devient un inconvénient. En effet, il ne sera plus intéressant pour la SCI. Cela signifie que si pour la SCI, les charges sont largement supérieures aux revenus fonciers, le régime réel d’imposition se présente comme la solution idéale. De cette manière, les associés peuvent réduire leur impôt personnel grâce à la possibilité d’imputation du déficit foncier.

Pour choisir le meilleur régime d’imposition auquel se soumettre, la SCI devra alors faire un état prévisionnel de ses futures charges et recettes.

Quels avantages fiscaux offrent les SCI ?

Les SCI offrent énormément d’avantages fiscaux. Ceux-ci constituent d’ailleurs la principale raison de l’engouement des investisseurs français pour ce type de placement financier. Voici plusieurs exemples des avantages fiscaux proposés par les SCI :

  • Régime des plus-values immobilières s’appliquant aux particuliers qui ne sont pas fortement imposés en cas de cession ultérieure. Le taux appliqué est fixé à 19%.
  • Abattement pour durée de détention à partir de la 6ème année. A partir de la 22ème année de détention, une exonération d’impôt est possible. Pour le cas des prélèvements sociaux, il faut attendre la 30ème année de détention.
  • Possibilité de déduire de certaines immobilisations les amortissements en cas d’impôt sur les sociétés (IS).
  • Imposition à un taux réduit de 15% sur les premiers 38 120 euros. Si la SCI est considérée comme une PME, le taux réduit passe à 33,33% au-delà de 38 120  euros de recettes locatives annuelles.
  • Possibilité de diminuer la base taxable à l’ISF ou impôt de solidarité sur la fortune. Celui-ci a été remplacé par l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière depuis le 1er janvier 2018.
  • Tolérance de l’administration fiscale en cas de décote sur la valeur des parts de SCI par rapport au bien immobilier directement détenu en cas de manque de liquidité. Cette décote varie entre 10% et 30%.
  • Possibilité de combiner la SCI avec des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Pour la loi Pinel, les avantages fiscaux s’élèvent à 12% (6 ans), 18% (9 ans) et 21% (12 ans). Pour la loi Malraux, la réduction fiscale peut atteindre un taux de 22% et 30% en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux via les SCI et les dispositifs Pinel et Malraux, il est important de respecter les conditions imposées par chaque dispositif.
  • Possibilité d’imputation des déficits fonciers sans dépasser le plafond imposé qui est de 10 700 euros.

Créer une SCI et investir dans l’immobilier présentent donc énormément d’avantages. Avec toutes ces informations, vous êtes maintenant prêts à placer intelligemment votre argent et à bénéficier d’une source de revenus régulière via les loyers perçus. Il ne reste plus qu’à vous lancer. En cas de besoin, n’hésitez pas à demander l’aide d’experts immobiliers et d’experts fiscalistes.

Le saviez-vous ?

Il existe également un autre type de société civile permettant de réaliser des investissements immobiliers : les SCPI. Les SCPI peuvent être un excellent outil pour se constituer un capital immobilier !