Beaucoup de Français décident d’investir en Outre-mer pour de nombreuses raisons. Certains ont pour objectifs de se constituer une rente, de réaliser des économies d’impôt, ou encore de se construire une résidence principale ou une résidence secondaire. Le marché de l’Outre-mer est, en effet, favorable à la défiscalisation ainsi qu’à d’autres avantages largement supérieurs à ceux obtenus en Métropole. Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont d’ailleurs mis en place par l’Etat pour inciter encore plus les investissements prônant le développement économique et social de la région. Aussi, investir en Outre-mer, c’est faire un investissement à la fois éthique et solidaire.

On inclut les 5 départements et régions d’Outre-mer et 5 collectivités d’Outre-mer. Pour les premières catégories, c’est-à-dire les DROM, on compte la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte. Pour les collectivités d’Outre-mer ou COM, on a la Polynésie Française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon ainsi que Wallis-et-Futuna. Seule la Nouvelle Calédonie dispose d’un statut à part parmi toutes ces collectivités bénéficiant de plus d’autonomie par rapport à l’Etat français.

Chaque territoire dispose d’un marché qui lui est propre. Certaines régions sont considérées comme plus avantageuses en termes d’investissement, mais tout dépend du type de placement que vous souhaitez réaliser. Si vous investissez, par exemple, dans l’immobilier, les zones à prioriser dépendront des conditions d’éligibilité du dispositif de défiscalisation immobilière que vous aurez choisi. Tout comme la loi Pinel ou la loi Girardin, la loi Scellier Outre-mer présente également un important avantage fiscal en contrepartie d’un investissement immobilier. Découvrons dans cet article de plus informations à ce sujet. Qu’est-ce que la loi Scellier Outre-Mer ? Quelles sont les conditions d’éligibilité à ce dispositif ? Quel est l’intérêt d’acheter un bien immobilier sous ce dispositif ? Et quelle est la différence entre la loi Scellier et la loi Pinel en termes d’investissement immobilier en Outre-mer ? Et surtout, à quelle réduction d’impôts s’attendre avec le dispositif Scellier Outre-mer ?

Qu’est-ce que la loi Scellier Outre-Mer ?

La loi Scellier Outre-mer est une ancienne loi de défiscalisation immobilière votée en 2009 qui permettait de défiscaliser en achetant une maison neuve ou un appartement neuf en Outre-mer. C’était un amendement qui permettait d’étendre le dispositif Scellier dans les départements et régions d’Outre-mer. Ce dispositif concernait principalement les logements construits ou acquis avant le 31 décembre 2012. Si l’enregistrement du bien auprès du notaire ou au service des impôts a été réalisé avant cette date, le dispositif était encore valable jusqu’au 31 mars 2013.

Les investissements doivent impérativement être réalisés en Outre-mer, c’est-à-dire dans les 5 départements et régions ainsi que les collectivités d’Outre-mer ou les DROM COM. Le dispositif se présentait sous 2 façons différentes : le Scellier Dom intermédiaire et le Scellier Pacifique.

Pour le Scellier Dom intermédiaire, le principe reste le même que la loi Scellier Outre-mer classique sauf que les investisseurs avaient la possibilité de prolonger la durée de leurs investissements. En effet, la période de déduction pouvait être étendue une ou deux périodes de 3 ans. Pour ces périodes de prorogation, le taux de la déduction d’impôts était fixé à 4% à chaque fois, si toutes les conditions d’éligibilité sont respectées. Ce qui augmentait les avantages fiscaux auxquels les investisseurs pouvaient prétendre :

  • 24% sur 9 ans
  • 28% sur 12 ans
  • Et 32% sur 15 ans

Pour le Scellier Pacifique, le fonctionnement restait également le même. La seule différence était qu’il s’agissait uniquement d’achat dans le neuf en Polynésie Française, à Wallis-et-Futuna et en Nouvelle-Calédonie. Les investisseurs pouvaient alors bénéficier d’une réduction à hauteur de 4% du prix du logement par tranche de 3 ans si toutes les conditions sont respectées. La réduction d’impôts se présentait alors comme suit :

  • 28% sur 12 ans
  • 32% sur 15 ans

La loi Scellier Outre-mer se présentait ainsi comme l’outil idéal pour se construire un beau patrimoine à moindre coût tout en bénéficiant d’importants avantages fiscaux. Beaucoup de Français s’y étaient investi afin de préparer avec efficacité leur retraite, réaliser des économies d’impôts ou encore pour percevoir un complément de revenu. D’ailleurs, le dispositif était destiné aux contribuables les plus imposés en Europe et dans le monde. Et les Français étaient connus pour apprécier ce genre de dispositifs fiscaux.

Comme c’était le cas avec tous les dispositifs de défiscalisation immobilière proposés par l’Etat, la loi Scellier Outre-mer avait aussi pour objectif de résorber les carences des marchés locatifs locaux et de répondre aux besoins des contribuables en quête de logements et ayant pour objectif la construction d’un patrimoine.

La loi Scellier Outre-mer a été remplacée par la loi Duflot le 1er janvier 2013. Celle-ci a été, à son tour, remplacée par la loi Pinel le 1er septembre 2014. C’est donc la loi Pinel Outre-mer qui est encore en vigueur actuellement.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Scellier Outre-Mer ?

La loi Scellier Outre-Mer s’adresse à tous les contribuables français qui acquéraient un logement neuf situé dans les départements d’Outre-Mer entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2017.  Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Scellier Outre-mer, les investisseurs avaient ainsi l’obligation d’investir dans un immobilier neuf en fonction de son secteur d’achat puis de le louer en résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans.

S’il s’agissait d’un investissement en secteur libre, il fallait respecter les plafonds de loyers fixés par le dispositif. Et pour l’investissement en secteur intermédiaire, il fallait en plus de ces plafonds de loyers respecter les plafonds de ressources du locataire.

Plusieurs types logements étaient éligibles au dispositif Scellier Outre-mer :

  • Les logements neufs ou en l’état de futur achèvement (VEFA)
  • Les logements considérés comme non décents et faisant l’objet d’une réhabilitation
  • Les locaux destinés à être transformés en logements
  • Et les logements en construction

Ces logements devaient ainsi être loués nus dans les 12 mois suivant la date d’achèvement ou d’acquisition. Le non-respect de cette condition résiliait tout avantage fiscal offert par la loi Scellier Outre-mer. Sinon, il était interdit de louer le bien au conjoint ou à un membre de la famille, descendant ou ascendant.

Le dispositif Scellier Outre-mer ne pouvait être utilisé qu’une seule fois par an. D’ailleurs, un plafond d’investissement le caractérisait. Les investisseurs ne pouvaient pas dépasser la somme de 300 000 euros pour leur investissement annuel.

Quel est l’intérêt d’acheter en Scellier Outre-Mer ?

La loi Scellier Outre-mer permettait aux contribuables français de devenir propriétaires d’un bien immobilier dans les DROM COM. Ils pouvaient ainsi se créer un patrimoine qui reste le principal objectif de tout un chacun. Investir dans un logement reste, en effet, une bonne stratégie pour préparer son avenir. C’est un projet qui permet de se préparer et d’anticiper la retraite, de préparer son héritage, de disposer d’une grande sécurité financière pour soi et sa famille, de s’installer, de se développer professionnellement en créant sa propre entreprise…

Le dispositif Scellier Outre-mer proposait ainsi un complément de retraite aux investisseurs, mais leur offrait surtout un revenu considérable supplémentaire défiscalisé. Le rendement de l’épargne était ainsi conforté. En effet, l’avantage fiscal de ce dispositif était calculé sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 euros. Le taux de la réduction fiscale était de 24% étalée sur 9 ans en Scellier Outre-mer et de 32% en Scellier Outre-mer intermédiaire. Cela faisait environ une réduction d’impôts de 2,66% par an. Ensuite, la réduction fiscale était répartie 2 fois 4% sur 2 périodes de 3 années supplémentaires, soit 1,33% par an. Au final, sur 15 ans, les investisseurs bénéficiaient d’une réduction d’impôts totale qui représente jusqu’à 46% du prix de revient de l’opération.

Ces avantages fiscaux étaient évidemment conditionnés, notamment par l’imposition d’une durée minimale du bail établi, mais aussi par le respect d’un plafond de loyer en secteur libre et un plafond de loyer et de ressources du locataire en secteur intermédiaire. En ce qui concernait la durée minimale du bail, il fallait respecter les périodes suivantes :

  • 9 ans en secteur libre dans les départements d’Outre-mer
  • 5 ans en secteur libre dans les territoires d’Outre-mer
  • 15 ans en secteur intermédiaire dans les DOM
  • 11 ans en secteur intermédiaire dans les TOM

Et concernant les plafonnements des loyers en 2012, il fallait respecter les valeurs suivantes :

  • Plafonds de loyers mensuels/m² dans les DOM en Scellier Outre-mer : 12,62 euros
  • Plafonds de loyers mensuels/m² dans les TOM en Scellier Outre-mer : 15,97 euros
  • Plafonds de loyers mensuels/m² dans les DOM en Scellier Outre-mer intermédiaire : 10,10 euros
  • Plafonds de loyers mensuels/m² dans les TOM en Scellier Outre-mer intermédiaire : 13,31 euros

Et enfin, en ce qui concerne les plafonds des ressources du locataire en 2012, voici ce qu’il fallait suivre :

  • Plafond de ressources pour un célibataire : 27 193 euros dans les DOM et 23 831 euros dans les TOM
  • Plafond de ressources pour un couple : 36 315 euros dans les DOM et 44 073 euros dans les TOM
  • Plafond de ressources + 1 enfant à charge : 43 671 euros dans les DOM et 46 621 euros dans les TOM
  • Plafond de ressources + 2 enfants à charge : 52 716 euros dans les DOM et 49 171 euros dans les TOM
  • Plafond de ressources + 3 enfants à charge : 62 017 euros dans les DOM et 52 576 euros dans les TOM
  • Plafond de ressources + 4 enfants à charge : 69 893 euros dans les DOM et 55 984 euros dans les TOM
  • + toute personne supplémentaire : + 7 798 euros dans les DOM et + 3 576 euros dans les TOM

En même temps, il était possible d’imputer les déficits fonciers pendant la période de défiscalisation. Les investisseurs en Scellier Outre-mer disposaient aussi de la possibilité de profiter d’un abattement forfaitaire supplémentaire de 30% sur les loyers bruts.

L’intérêt d’investir dans l’immobilier en Outre-mer reste évidemment le cadeau fiscal. De belles opportunités ont toujours et continuent d’exister dans ces collectivités et départements. Souvent considérés comme les lieux d’investissements des grosses fortunes, c’est-à-dire des personnes fortement fiscalisées de France, les pays d’Outre-mer conviennent également aux investissements à plus petits budgets.

Toutefois, même avantageux, les investissements en Outre-mer sont risqués, bien plus qu’en métropole. Parmi les raisons avancées par les experts, il y a les retards éventuels des constructions à cause de la grande distance à parcourir. Il faut un minimum d’expériences pour réussir un investissement en Outre-mer, mais ce n’est pas impossible. Aussi, si vous souhaitez y réaliser un placement prochainement, avec la loi Pinel Outre-mer par exemple, le successeur de la loi Scellier Outre-mer, passez par une agence de gestion de patrimoine. Les conseils d’experts ne vous feront pas du mal. Au contraire, ils vous aideront à optimiser vos revenus et avantages fiscaux.

Quelle est la différence entre la loi Scellier Outre-Mer et la loi Pinel Outre-Mer ?

La loi Pinel Outre-mer est le dispositif défiscalisant qui succède à la loi Scellier Outre-mer. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Au début, cette loi devait se terminer en 2017 mais le gouvernement Macron a accordé sa prorogation jusqu’au 31 décembre 2021. D’ailleurs, un autre dispositif qui est la loi Mézard avait déjà été étudié et devait lui succéder.

Les deux dispositifs de défiscalisation immobilière se ressemblent sur plusieurs points, notamment les lieux d’investissement exigés. En effet, les deux outils fiscaux concernent uniquement les territoires et collectivités d’Outre-mer. Ils permettent tous les deux d’acquérir un bien immobilier neuf et ainsi, se constituer un patrimoine. En contrepartie de la mise en location de ce bien immobilier, les investisseurs bénéficient d’importants avantages fiscaux.

En revanche, les conditions d’éligibilité ainsi que les avantages offerts sont différents pour la loi Scellier Outre-mer et la loi Pinel Outre-mer. Voici les points à retenir pour le dispositif Pinel Outre-mer, celui qui est encore en vigueur actuellement :

  • Les bénéficiaires : ceux qui investissent dans un bien immobilier locatif se trouvant en Guadeloupe, à Guyane, en Martinique, à la Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française et dans les îles de Wallis et Futuna.
  • La durée de location : est au choix, soit 6, 9 ou 12 ans contre obligatoirement 9 ans pour la loi Scellier Outre-mer.
  • Les conditions concernant les logements : les biens concernés doivent posséder le label d’étude thermique RT 2012 et respectueux de la norme BBC.
  • Les avantages fiscaux :
  • Pour 6 ans d’investissement, le taux de réduction d’impôts est de 23% dans les DROM TOM
  • Pour 9 ans d’investissement, le taux de réduction d’impôts est de 29% dans les DROM TOM
  • Pour 12 ans d’investissement, le taux de réduction d’impôts est de 32% dans les DROM TOM
  • Les plafonds à respecter :
  • Le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros maximum
  • Le prix d’acquisition du bien ne doit pas dépasser 5 500 euros par m²
  • Le nombre d’acquisitions couvertes par la loi est de 2 par an
  • Le montant du loyer maximum est fixé par territoires et collectivités en 2020 :
  • Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte et Saint-Martin (DROM) : 10,44 euros par m²
  • Nouvelle Calédonie, Polynésie et Wallis et Futuna (TOM) : 12,95 euros par m²
  • Les ressources des locataires sont également plafonnées pour 2020 :
  • Pour une personne seule : 28 158 euros dans les DROM et 31 010 euros dans les TOM
  • Pour un couple : 37 547 euros dans les DROM et 41 410 euros dans les TOM
  • Avec 1 enfant à charge : 45 153 euros dans les DROM et 49 800 euros dans les TOM
  • Avec 2 enfants à charge : 54 510 euros dans les DROM et 60 119 euros dans les TOM
  • Avec 3 enfants à charge : 64 123 euros dans les DROM et 70 723 euros dans les TOM
  • Avec 4 enfants à charge : 72 266 euros dans les DROM et 79 703 euros dans les TOM
  • Chaque personne complémentaire : + 8 065 euros dans les DROM et + 8 894 euros dans les TOM
  • La déclaration de revenus :
  • Possibilité de déduire du montant des loyers certain nombre de charges réelles, la déclaration est à faire dans le formulaire 2044 :
  • Totalité des intérêts d’emprunts, assurances décès, invalidité, frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt
  • Frais de fonctionnement comme les assurances loyers impayés, les frais de gestion locative, la taxe foncière, etc.

Comment réduire ses impôts grâce à la loi Scellier Outre-Mer ?

Les démarches déclaratives relatives à un investissement locatif sous la loi Scellier Outre-mer étaient différentes en fonction du type d’investissement réalisé. Voici les cas qui pouvaient se présenter :

  • Si c’était le contribuable qui investissait directement :
  • Remplir une note annexe qui contient l’identité du propriétaire, l’adresse du bien, le montant du loyer, l’engagement de la location, les modalités du calcul de la réduction d’impôt
  • Envoyer une copie du bail, un avis d’imposition ou de non-imposition du locataire
  • Si c’était une société non soumise à l’impôt sur la société (IS) qui investissait directement :
  • Respecter la date butoir du 31 mars pour la déclaration fiscale
  • Envoyer aux associés, avant cette date, une attestation justifiant l’existence de logements à réduction d’impôt à l’actif de la société
  • S’assurer que tous les associés disposant de parts au sein de cette société s’engagent à conserver leur bien pendant toute la durée de l’investissement
  • Si c’était une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui investissait :
  • Respecter la date butoir du 31 mars pour la déclaration fiscale
  • Faire parvenir, avant cette date, aux associés un document contenant tous les éléments d’information utiles à l’administration fiscale : identité et adresse de l’associé, nombre et les numéros de parts ou actions souscrites au sein de la SCPI, attestation indiquant que 95% de la souscription est exclusivement employé pour financer l’investissement

Concernant les documents à remplir afin de réduire ses impôts grâce à la loi Scellier Outre-mer, voici les plus importants :

  • La déclaration de revenus fonciers 2044 ou 2044 spéciale qui était à remplir à partir de l’année d’acquisition du bien immobilier
  • La déclaration de revenus complémentaires 2042-C qui était à remplir à partir de l’année d’achèvement du bien immobilier, puis tous les ans durant de la période de réduction d’impôt
  • La déclaration d’engagement de location 2044-EB qui était à remplir l’année d’achèvement

Si le montant de la réduction d’impôt avec le dispositif Scellier Outre-mer dépassait l’impôt dû, il était possible de le reporter pendant 6 ans. Cet excédent était à déclarer sur le formulaire de déclaration 2042 C, dans la page 5, cases 7LA à 7MH.

Comme pour tous dispositifs de défiscalisation immobilière, afin de bénéficier correctement des avantages fiscaux, il est toujours important par une société experte en gestion de patrimoine. En effet, ces experts disposent des compétences nécessaires pour effectuer un bilan patrimonial transparent et personnalisé. De plus, ils connaissent parfaitement le marché et sont de meilleurs conseils.

Ainsi, si vous prévoyez d’investir en Outre-mer, ne négligez pas l’assistance de ces experts immobiliers. Ils vous conseilleront, par exemple, de choisir le meilleur dispositif de défiscalisation adapté à votre situation.

Sinon, pour trouver le bon dispositif convenant à vos objectifs, vous pouvez également faire une simulation en ligne. C’est un outil gratuit que plusieurs contribuables utilisent afin de guider leur futur placement dans l’immobilier. C’est un outil utile pour savoir si contribuer au développement économique de ces îles paradisiaques en Outre-mer vous sera également avantageux.

Le saviez-vous ?

Il existe une autre loi portant sur les investissements immobiliers dans les DOM-TOM, il s’agit de la loi Girardin immobilier.