Loi Duflot : Présentation du dispositif de défiscalisation

Pour les investisseurs immobiliers, la loi Duflot est un dispositif de défiscalisation fort intéressant. C’est Cécile Duflot, la ministre de l’égalité des territoires et du logement, qui en est à l’origine. La loi Duflot est alors inscrite dans la loi de Finance 2013 pour favoriser l’investissement immobilier, notamment la construction d’environ 150.000 logements sociaux. Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le dispositif Duflot.

Duflot, la loi en remplacement du dispositif Scellier

C’est en septembre 2012 que la ministre Cécile Duflot annonce la loi, mais il faudra attendre jusqu’au 18 décembre de la même année pour qu’elle soit votée. Elle vient remplacer la loi Scellier depuis le 1er janvier 2013, et substitue les autres dispositifs de défiscalisation tels que la loi Périssol, la loi Besson, la loi Demessine, la loi Robien et la loi Borloo.

La loi Duflot reprend le même principe que la loi Scellier, mais apporte des changements majeurs au niveau des nombreux problèmes rencontrés par les investisseurs. Ainsi, elle concerne les logements neufs ou vendus en VEFA (en état de futur achèvement), les acquisitions de locaux que les investisseurs transforment en habitation, les logements indécents acquis en vue d’une réhabilitation et les logements que les Français font construire. Les investisseurs de la loi Duflot, lesquels doivent avoir leur foyer fiscal en France, peuvent donc gagner une réduction fiscale en contre partie de la construction ou de la réhabilitation d’un bien immobilier.

Il faut néanmoins prendre en compte les dispositions de la loi Alur dans ce type d’investissement. La loi Alur qui a été instaurée en 2014 contient, en effet, toutes les mesures et dispositions concernant le plafonnement de certains frais, charges et règles de location (frais d’agence, délais de prescription applicables aux loyers impayés, prolongement de la trêve hivernale, etc.).

Les principaux objectifs du dispositif Duflot

La loi Duflot vient donc solutionner tous les problèmes rencontrés avec la loi Scellier. Elle témoigne de la volonté de l’État à résoudre les problèmes de loyers dans quelques villes de la France. Ainsi, le dispositif de défiscalisation immobilière Duflot est voté pour promouvoir l’investissement immobilier, notamment les logements sociaux en instaurant un quota de logements de ce genre dans les futures constructions. Elle vient également maîtriser le flux d’augmentation des loyers, et ainsi aider les locataires à revenu modeste.

Comme objectifs, le dispositif Duflot est créé pour aider à construire les 500.000 logements neufs par an, lequel est un objectif relatif à la promesse du Président Hollande lors de sa campagne électorale. Le dispositif a aussi pour but d’inciter les particuliers et les sociétés à davantage réaliser un investissement immobilier, notamment dans la construction afin de répondre aux besoins de logements dans certaines villes.

Dans sa mission d’inciter la nouvelle construction de logements sociaux tels que les HLM, la loi Duflot apporte de sérieux changements. Elle vise, en effet, l’amélioration des conditions de vie des personnes lésées par l’inflation, mais aussi par la spéculation de certains promoteurs immobiliers. En ce sens, le dispositif de défiscalisation immobilière a donc pour mission de lutter contre la spéculation immobilière, de freiner la hausse des prix, de construire pour la classe moyenne des logements qui ne soient pas trop chers, et de permettre de bénéficier d’un investissement locatif rentable.

En somme, l’objectif principal d’un investissement Duflot est de protéger l’environnement, mais surtout d’alléger les charges qui pèsent sur les locataires.

Le principe de fonctionnement de la loi Duflot

Le dispositif Duflot est exclusivement réservé à l’investissement locatif. C’est-à-dire que le particulier qui se constitue en investisseur s’engage à louer le bien immobilier acquis pendant une durée minimale de 9 ans. Pendant cette période, il pourra alors bénéficier d’une réduction fiscale conséquente, à la hauteur de son investissement immobilier locatif.

Pour bénéficier des avantages proposés par ce dispositif, il faut acquérir un bien immobilier locatif entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Le logement doit ensuite être loué non-meublé à titre de résidence principale. Il doit également être loué dans l’année suivant sa livraison (pour le cas d’un logement neuf). Si le bien immobilier est en construction, il doit être livré dans un délai de 30 mois.

L’investisseur peut acquérir 2 logements par an mais doit se conforter à la limitation de la valeur maximale retenue par la loi pour le dégrèvement. La réduction fiscale est également limitée via un plafond imposé sur les niches fiscales. Les loyers sont également plafonnés, ainsi que les ressources des locataires. Il faut néanmoins se référer à la loi Alur afin de connaître toutes les dispositions en vigueur. L’investisseur ne pourra pas choisir une personne du même foyer fiscal que lui pour louer son bien immobilier. De plus, il n’y a pas de possibilité de cumul de la loi Duflot avec les autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux, la loi Bouvard, la loi Outremer, etc. Toutefois, un cumul sur les réductions fiscales est possible pour un investissement Duflot.

Et enfin, la condition principale régissant un investissement Duflot est le zonage des biens immobiliers éligibles. En effet, un arrêté ministériel définit les villes qui sont concernées par cette loi. Ce qui veut dire que les territoires non cités dans cet arrêté ne peuvent faire l’objet d’un investissement immobilier locatif Duflot.

Si toutes les conditions sont réunies, le dispositif de défiscalisation Duflot permet une réduction fiscale à hauteur de 18% du montant total de l’investissement locatif. Ce montant sera obtenu par le calcul du prix de revient du logement ajouté des frais de notaire. Toutefois, comme dit précédemment, il sera plafonné par m² quel que soit l’emplacement du bien immobilier.

Généralement, un autre plafonnement est imposé pour les bâtiments investis doivent satisfaire le label bâtiment basse consommation ou BBC. La réduction d’impôts pour ces types de bâtiments est de 6 %. La réduction fiscale est étalée sur 9 ans. Le montant maximum cumulé est plafonné sur le revenu de l’investisseur et il n’est pas reportable sur les années suivantes. Toutefois, l’investisseur a aussi la possibilité de réaliser la déduction de certains frais de son revenu global. Ces frais concernent habituellement les frais de gestion, les taxes foncières, les assurances de garantie des loyers, les frais de syndic, etc. Les seuls frais à être déductibles des revenus fonciers globaux, et qui sont donc reportables, sont les frais d’emprunts.

Ainsi, la loi Duflot propose de nombreux avantages aux contribuables Français qui décident d’investir dans l’immobilier locatif. L’avantage fiscal reste la principale motivation mais il n’est pas le seul atout de ce dispositif de défiscalisation. En effet, les investisseurs disposent d’une garantie dans la perception de leurs revenus fonciers due à la durée de location. Ils se constituent également un patrimoine durable. Et le cas échéant, ils ont le choix entre continuer à faire louer leur bien, et augmenter les loyers, ou bien le revendre dans de meilleures conditions.

Aujourd’hui, c’est le dispositif Pinel qui reste le mécanisme encore effectif. En effet, le dispositif Pinel est encore accessible à tous les contribuables Français jusqu’en 2021. Avec ce dispositif Pinel, il est possible de bénéficier d’un taux d’exonération fiscale de 12, 18 ou 21 % pour une durée d’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.