La défiscalisation via le dispositif Loi Robien , présentation

La loi Robien est une loi de défiscalisation. Elle vise à déduire un pourcentage du prix d’acquisition d’un bien immobilier des revenus nets imposables d’un investisseur. Elle réalise cette déduction sur une durée de 15 ans au maximum. En d’autres termes, c’est un abattement sur le revenu qui se base sur l’amortissement du prix d’une maison ou d’un appartement.

La loi Robien est entrée en vigueur le 1er janvier 2003, par le biais de l’ancien ministre du Logement, Gilles de Robien. Depuis, le dispositif de défiscalisation a connu certains changements en 2012, mais aussi à 2013. Le principe est simple : l’investisseur se voit bénéficier d’une importante réduction d’impôts en contre partie d’un investissement locatif.

L’investissement Robien : deux sous-dispositifs applicables

La loi Robien comprend le Robien Classique et le Robien Recentré. Le premier sous-dispositif concerne principalement la réhabilitation de logements anciens ainsi que l’acquisition de logements neufs entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006. Il permet aux investisseurs disposant d’un foyer fiscal en France de bénéficier d’un amortissement d’environ 8% pendant les 5 premières années de la location. Ensuite, ce taux sera de 2,5% pour les autres années restantes. L’engagement de location d’un logement nu pour la loi Robien Classique varie entre 9 et 15 ans.

Le second sous-dispositif, c’est-à-dire le dispositif Robien « recentré », regroupe les investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. Elle propose un amortissement de 6% pendant les 7 premières années. Ensuite, le taux sera de 4% pour les 2 années restantes. En effet, avec ce sous-dispositif recentré, l’engagement de location sera de 9 ans fixes. La loi Robien Recentrée vient en complément de l’avantage fiscal Barloo neuf.

Les principaux avantages du dispositif de défiscalisation Robien

Ainsi, le dispositif Robien recentré ou classique propose de nombreux avantages fiscaux. Le dispositif Robien classique propose un amortissement à hauteur de 8 % (5 ans), puis de 2,5% par an (4, 7 ou 10 ans restant selon la durée de location choisie par l’investisseur). Au total, ces amortissements constituent près de 65% de la valeur totale du bien immobilier sur une durée d’engagement de 15 années. Ce dispositif a également l’avantage de permettre un amortissement sur les dépenses de certains gros travaux.

Le dispositif Robien recentré offre un amortissement à hauteur de 50% de la valeur totale d’acquisition du bien immobilier. La durée d’amortissement s’étend sur 9 ans (fixe) avec 6% pendant les 7 premières années et 4% pour les 2 dernières années restantes. Pour les logements situés en Zone de Revitalisation Rurale ou ZRR, une déduction spécifique de 26% sur les revenus est un autre avantage considérable pour les investisseurs. Et enfin, il est aussi possible de bénéficier d’amortissement pour les travaux de reconstruction, d’amélioration et d’agrandissement d’un bâtiment.

L’autre avantage du dispositif Robien est qu’elle permet la location du bien immobilier investi à un ascendant ou à un descendant. Toutefois, ce n’est possible que si cette personne est totalement détachée du foyer fiscal du bailleur. Beaucoup de dispositifs de défiscalisation proposés par l’État ne permettent pas cette location à des membres de la famille de l’investisseur. Ce n’est possible qu’avec certains mécanismes tels que la loi Pinel, par exemple.

Il est aussi possible de tirer avantage d’un déficit foncier via le mécanisme Robien, classique ou recentré. Un calcul spécifique sera alors engagé pour déterminer ce déficit foncier dont la déduction des charges réelles et des charges liées à l’emprunt. Par déficit foncier, on parle du loyer, des charges locatives, des amortissements ainsi que des intérêts.

Les conditions d’éligibilité au régime fiscal Robien

Pour bénéficier de l’amortissement conséquent que le dispositif Robien recentré ou classique offre à ses investisseurs, il existe certaines conditions qu’il faut respecter. Ces conditions sont liées à leur investissement locatif, au bien immobilier acquis ainsi qu’à sa mise en location, mais aussi à la qualité du locataire.

Ainsi, l’investisseur doit acquérir un logement ou en VEFA entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009, ou un bâtiment à réhabiliter entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009. Il doit également s’engager à louer son bien à titre de résidence principale à ses locataires pour une durée minimale de 9 ans. Ces locataires ne doivent en aucun cas faire partie de son foyer fiscal et sont tenus de respecter les plafonds de loyer au m² imposés par la loi.

Depuis le 4 mai 2009, c’est à dire la mise en vigueur de la loi Robien Recentrée, l’investisseur doit acquérir des logements neufs qui soient situés dans des zones géographiques bien définies. Celles-ci sont considérées par l’État comme présentant un fort déséquilibre entre la demande et l’offre immobilière.

Cette mise en location à titre de résidence principale doit être effective dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si celle-ci est postérieure. Avec le dispositif de défiscalisation Robien, il est possible de le proroger pour une durée de 3 ans renouvelable si, et seulement si, les conditions de plafonnement des loyers sont maintenues.

Le dispositif de défiscalisation Robien actuellement ?

Le dispositif de défiscalisation Robien classique et recentré est actuellement remplacé par la loi Pinel. En effet, la loi Pinel est le nouveau dispositif de défiscalisation qui s’approche le plus de son principe de fonctionnement. Dans la pratique, on remarque que la loi Pinel est une continuité de la loi Duflot, mais aussi de la loi Scellier. Toutefois, on retrouve dans cette loi Scellier certains principes de l’investissement locatif Robien. C’est principalement au niveau de la possibilité d’inclure les membres de la famille (ascendant et descendant) que les deux dispositifs se ressemblent. Toutefois, si la loi Robien accordait une diminution du revenu global imposable, la loi Pinel réside dans l’application d’une réduction fiscale.

Ainsi, la loi Robien classique et recentrée n’existe plus mais la loi Scellier la remplace. Les seuls cas qui peuvent encore se présenter sont ceux qui terminent leur engagement de location à titre de résidence principale ou qui recherchent à revendre leurs biens immobiliers. Il y en a également certains qui ont gardé leurs propriétés immobilières et bénéficier des rentes locatives.

Aujourd’hui, il est maintenant question de la loi Pinel, laquelle est encore en vigueur jusqu’en 2021. En effet, les investissements établis entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009 sont révolus. Certains attendent juste l’échéance de leurs investissements. La loi Pinel offre une réduction fiscale pouvant s’élever jusqu’à 21% du prix de revient d’un logement nu pour l’acquisition de logements neufs, en VEFA ou à réhabiliter dans une zone bien définie par la loi. C’est actuellement le dispositif de défiscalisation qui attire les investisseurs. Mais comme la loi Robien, elle a aussi ses propres conditions d’éligibilité.