Investir dans un logement ancien aussi intéressant que l’investissement immobilier dans le neuf. Outre les loyers que vous percevrez en mettant un logement ancien en location, plusieurs dispositifs de défiscalisation sont également mis en place pour vous aider à optimiser votre investissement. Tel est notamment le cas quand vous réalisez des travaux conséquents sur les logements anciens. Comment investir dans un logement ancien ? Quels sont les avantages d’un investissement immobilier dans le logement ancien ? Quelle loi de défiscalisation privilégier pour investir avec un logement ancien ? Retrouvez toutes nos réponses à ces questions dans cet article.

Qu’est-ce qu’un logement ancien ?

Un logement ancien est un bâtiment qui a plus de 5 ans d’existence. Il peut être une maison ou un appartement, mais situé dans un immeuble collectif. Selon l’administration fiscale, un logement est considéré comme ancien s’il a déjà été vendu ou occupé au moins une fois. Pour qu’un logement soit désigné « ancien », il doit également faire l’objet d’une mutation après une succession, une donation ou une vente. La date de construction n’entrera pas en compte dans ce cas précis.

Il est important de préciser qu’un logement ancien ne signifie pas systématiquement qu’il est vétuste. Pour certains bâtiments, c’est bien le cas et il faudrait vérifier leur état général : murs, toiture, système électrique, chaudière, fenêtres, etc… Investir dans un logement ancien n’est donc pas sans intérêt. Au contraire, de nombreux avantages sont à la clé.

Quels sont les avantages à investir dans l’ancien plutôt que dans le neuf ?

Il existe deux types d’avantages d’investir dans l’ancien. Le premier est l’avantage relié au bien immobilier lui-même et le second concerne les avantages économiques.

En investissant dans un logement ancien, vous n’aurez pas à craindre les mauvaises surprises. En effet, contrairement au logement neuf, vous avez la possibilité de visualiser votre futur bien immobilier dans son ensemble. Vous n’achetez pas sur plan votre logement et vous pouvez constater les éventuels travaux ou aménagements à réaliser. De cette manière, l’intérêt de votre investissement vous sera davantage clarifié.

En même temps, vous disposez d’un plus large panel de choix pour les logements anciens. Cela n’est pas forcément le cas avec les logements neufs. Vous n’êtes par exemple pas obligés d’investir dans certains quartiers uniquement puisque une vaste possibilité vous est offerte pour les logements anciens. Le choix est diversifié selon vos préférences : appartements, maisons, immeubles ou même monuments historiques.

En ce qui concerne les avantages économiques, le prix d’un logement ancien est 20 à 30% moins cher que le logement neuf. Et la valeur d’un logement ancien augmente avec les années. Si vous êtes obligés de réaliser des travaux de rénovation sur vos biens immobiliers anciens, des mesures étatiques se traduisant par des financements et des aides en tout genre vous sont accordées.

Vous pouvez également bénéficier de plusieurs types de réductions d’impôt grâce à votre investissement dans l’ancien. Il y a par exemple le PTZ ou prêt à taux zéro qui vous octroie une réduction fiscale égale à 25% du coût total des travaux sous certaines conditions. La loi Pinel vous permet également de bénéficier de certains avantages fiscaux, différents de ceux proposés dans le neuf.

Quelles zones géographiques sont à privilégier pour l’achat de votre logement ancien ?

En se basant sur les zones bénéficiant des aides étatiques comme le PTZ, on peut déterminer les zones géographiques où il serait bénéfique d’investir dans un logement ancien. Pour 2020, ce sont les zones A, A bis et B1.

  • Par la zone A, on désigne les agglomérations de Paris, Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise ainsi que certaines communes ou agglomérations où l’on constate une forte élévation des prix immobiliers.
  • Pour la zone A bis, il y a la ville de Paris et les 76 communes des départements 78, 92, 93, 94 et 95.
  • Et enfin, pour la zone B1, il y a les grandes agglomérations où les prix de l’immobilier sont aussi élevés, une partie de la grande couronne parisienne qui ne fait pas partie de la zone A ou A bis, et enfin les départements d’Outre-Mer.

Sinon, d’autres quartiers peuvent aussi présenter un réel intérêt pour l’achat d’un logement ancien. Afin de les trouver et réaliser de bonnes affaires, vous pouvez vous fier à un expert immobilier. Connaissant parfaitement le marché, il pourra vous conseiller les meilleures localités où acheter des logements anciens.

Quels autres critères doivent être pris en considération pour choisir votre logement ancien ?

Pour votre futur achat immobilier, plusieurs critères peuvent vous servir de base de recherche. Il y a le prix au mètre carré du bien, son profil, la qualité de la construction, le coût d’entretien et des éventuels travaux de rénovation, le quartier et l’environnement, les charges de copropriété ainsi que les impôts locaux.

Une prospection est nécessaire pour connaître le prix au m² proposé sur le marché. Afin de pouvoir estimer correctement le prix d’un logement à sa juste valeur, il est recommandé de passer par un expert immobilier. Plusieurs proposent des sites en ligne pour que vous puissiez faire la comparaison de prix plus facilement.

Sinon, pour être sûr de choisir le logement ancien qu’il vous faut, attachez également une grande importance au profil du bâtiment : étage si c’est un appartement, nombre de pièces, présence éventuelle d’ascenseur, vue proposée, exposition au soleil pour la luminosité, etc.

Penchez-vous aussi sérieusement sur les éventuels travaux à réaliser dans le logement ancien. L’estimation du coût de rénovation et d’entretien contribuera à déterminer le coût final du logement. Ainsi, vous vous apercevrez rapidement si vous faites une bonne affaire ou pas. Le mieux est de toujours chiffrer ces travaux avec des professionnels pour éviter que des dépenses supplémentaires ne viennent entraver votre budget.

Le type de quartier dans lequel est construit votre logement ancien impactera également sur son coût. Un quartier bien placé suppose une bonne condition de vie et attire donc les locataires. Il est toujours préférable de choisir un quartier à proximité des commerces, des écoles et des lieux d’agrément.

Ensuite, vérifiez que des frais de copropriétés ne risquent pas d’alourdir votre facture mensuelle. Avant d’acheter un immeuble ancien, pensez toujours à demander au syndic le compte rendu des dernières assemblées générales. Cela vous évitera de mauvaises surprises dans le futur pour la gestion de votre patrimoine immobilier.

Et enfin, n’oubliez pas de vous informer sur les impôts locaux obligatoires qui vous incombent auprès du service des impôts de la commune dans laquelle est situé le logement ancien. Sinon, vous pouvez également faire une simulation rapide en ligne. C’est totalement gratuit. Sachez néanmoins qu’il vous est possible de réduire le montant de vos impôts en choisissant le dispositif de défiscalisation adéquat.

Quelles lois de défiscalisation s’appliquent aux logements anciens ?

En France, le secteur immobilier est favorablement encouragé par l’Etat. Les investisseurs immobiliers bénéficient dans ce sens de plusieurs types d’aides pour mener à bien leurs projets. Dans l’ancien comme dans le neuf, des dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place pour encourager l’investissement immobilier. Ainsi, plusieurs lois de défiscalisation vous permettent d’investir dans l’ancien et de profiter de divers avantages fiscaux. Ce sont :

Avec le dispositif Pinel ancien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’acquisition du logement. Cette réduction est néanmoins limitée à 300 000 euros, soit 5 500 euros par m². Pour profiter de ces avantages, il faut respecter plusieurs conditions : acheter et rénover un logement ancien pour qu’il redevienne neuf, ou un logement à réhabiliter pour le rendre « décent » aux yeux de la loi, ou encore un logement non affecté à l’habitation puis transformer pour être un local d’habitation. Il faut acquérir ce logement ancien dans l’une des zones éligibles au dispositif Pinel ancien, c’est-à-dire la zone A, A bis et B1. Ce logement ancien rénové doit être proposé en location à titre de résidence principale du ou des locataires pendant une durée de 6 à 12 ans. Ces locataires devront respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires imposé par la loi Pinel.

Avec le dispositif Cosse ancien, il faut acheter un logement ancien, avec ou sans travaux, qui est situé en agglomération. Ce logement doit être loué à vide à titre de résidence principale pour les locataires pour une durée de 6 à 9 ans. Les revenus des locataires sont également plafonnés ainsi que les loyers selon une convention préalablement établie avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat). Elle vous propose un abattement sur vos revenus locatifs. Le taux de cet abattement fiscal dépendra de la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier (zone A, A bis, B1, B2 ou C). Un abattement systématique à un taux de 85% est toutefois proposé en cas de mise en location via un intermédiaire locative, c’est-à-dire un organisme agréé chargé d’appliquer la sous-location du logement.

La défiscalisation Malraux est aussi conditionnée. Vous devez acheter un ensemble immobilier ancien, qui doit être situé dans un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé. Cet ensemble immobilier doit être entièrement rénové sous l’autorité de l’architecte des bâtiments de France. Pour une durée de 9 ans, cet ensemble immobilier doit aussi être proposé en location. Les logements loués sont nus et devront servir de résidence principale aux locataires. La réduction fiscale proposée par la loi Malraux est de 30% le montant des travaux réalisés sur l’ensemble immobilier. En revanche, cette réduction d’impôts est plafonnée à 36 000 euros par an.

Et enfin, il y a la loi Monuments Historiques. Elle vous permet de déduire 100% du coût des travaux et des charges que vous supportez, sans limitation tout en générant un déficit foncier. Pour profiter de cet avantage fiscal, il faut acheter un immeuble classé monument historique, lequel est donc inscrit dans l’inventaire supplémentaire ou labellisé « Fondation du Patrimoine ». Après autorisation de la conservation régionale des monuments historiques, et sous le contrôle des services de l’Etat, cet immeuble doit faire l’objet de travaux de rénovation. Ensuite, il devra être loué à nu à titre de résidence principale ou de résidence secondaire pendant une durée légale de 3 ans. Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien, la loi Monuments Historiques ne vous impose pas les loyers à fixer pour vos locataires. Elle ne vous oblige pas non plus à respecter des plafonnements de ressources de vos locataires. Et comme autre avantage, cette loi de défiscalisation immobilière vous exonère des droits de succession.

Alors quelle loi de défiscalisation immobilière dans l’ancien choisir pour votre investissement ? Faites une simulation gratuite pour estimer votre éventuelle rentabilité pour chaque dispositif. En cas de besoin, n’hésitez pas à contacter un expert pour qu’il puisse vous expliquer en détail les avantages, mais aussi les risques, de chaque dispositif.

Le saviez-vous ?

Il existait jusqu’à il y a une dizaine d’années une autre loi de défiscalisation prévue pour les logements anciens : la loi Borloo. Elle n’est plus en vigueur depuis 2009 et a par la suite été remplacée par la loi Cosse.