Focus sur la loi monuments historiques

 

La loi « Monuments historiques » est une loi de défiscalisation qui existe depuis plus de 100 ans. Elle a été mise en place pour favoriser la restauration et l’entretien des biens immobiliers, lesquels sont classés « Monuments Historiques ». Cela peut aussi concerner les biens immobiliers qui sont inscrits dans l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Beaucoup de contribuables investissent actuellement dans la loi Monuments Historiques. En effet, l’investissement en loi Monuments Historiques offre de nombreux avantages dont une importante économie d’impôt caractérisée par un déficit foncier imputable sur les revenus sans limite, 3 à 4 ans pour bénéficier de cette économie, et aucune obligation de location du bien immobilier acquis. En même temps, l’exonération des droits de succession est également un avantage considérable. Toutefois, sur ce point, il est utile de noter que cette exonération est soumise à de nombreuses conditions.

Pour comprendre ce type d’investissement immobilier, découvrez toutes les informations qu’il faut retenir dans cet article.   

Quel est le principe de la loi Monuments Historiques ?

Avec la loi Monuments Historiques, le contribuable acquiert un bien immobilier qui nécessite d’importants travaux de restauration. Tous les frais, c’est-à-dire les charges de restauration, d’entretien du bien, les intérêts d’emprunts seront par la suite déductibles à 100 % des revenus fonciers de l’investisseur.

Cette loi de défiscalisation s’adresse à tous les Français qui sont amoureux de belles pierres et qui aspirent à préserver le patrimoine national. Tous les contribuables domiciliés en France selon l’article 4 B  peuvent bénéficier de ce dispositif de défiscalisation. Elle s’adresse également à tous ceux qui sont fortement fiscalisés et qui souhaitent réduire considérablement leurs impôts de leurs revenus fonciers. En effet, il est possible de défiscaliser sur les revenus en cours (réforme 2018), d’exonérer le bien immobilier sur les droits de succession même pour un héritier ne faisant pas partie de la famille de l’investisseur. De plus, la loi Monuments historiques est une défiscalisation déplafonnée. C’est la seule loi, avec la loi Malraux aussi, à être déplafonnée en France. Ce qui veut dire que l’investisseur peut récupérer 100 % du montant total de ses dépenses de restauration et/ou d’entretien du bien immobilier.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Monuments Historiques ?

Comme pour tout dispositif de défiscalisation en France (loi Pinel, loi Censi Bouvard, loi Duflot, loi Malraux, etc.), des conditions d’éligibilités sont mises en place par l’État. Ainsi, pour la loi Monuments Historiques, les conditions sont les suivantes :

  • Investir sur un logement classé ou inscrit à l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ou ISMH
  • Réaliser des travaux de restauration et d’entretien sur le bien immobilier
  • Mettre le bien immobilier en location non meublée pendant 3 ans, juste après l’achèvement des travaux
  • Conserver le bien pendant 15 ans
  • Placer les travaux et le bien immobilier sous la surveillance du Ministère de la Culture (impossibilité de le démolir, de le déplacer ni de le transformer, en tout ou en partie sans l’accord des responsables étatiques).
  • Obtenir l’autorisation des autorités avant de réaliser les travaux de restauration et de rénovation ou d’entretien.
  • Réaliser les travaux sous le contrôle technique du service des Monuments Historiques et notamment d’un architecte des Bâtiments de France.

Une fois ces conditions remplies, l’investisseur peut bénéficier de nombreux avantages :

  • Louer les biens classés monuments historiques sans restrictions particulières
  • Acquérir le bien en SCI familiale
  • Exonérer les droits de mutation sous certaines conditions
  • Déduire à 100 % des revenus fonciers les charges foncières et financières
  • Imputer sans limite le déficit foncier sur le revenu global
  • Occuper le bien à titre privé. Pour ce cas, 50 % des charges foncières relatives au bien immobilier seront alors admises en déduction du revenu global de l’investisseur.
  • Défiscaliser sans plafonnement, c’est-à-dire que l’investissement en loi Monuments Historiques n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
  • Investir dans de l’immobilier de caractère
  • Réhabiliter et préserver le patrimoine français
  • Reporter les déficits fonciers sur le revenu global sans limite

Quels sont les types de logement éligibles à la loi Monuments Historiques ?

Bien que déjà cités précédemment, les logements éligibles à la loi Monuments Historiques sont nombreux. Ce sont :

  • Les immeubles classés Monuments Historiques
  • Les immeubles inscrits à l’ISMH
  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national et disposant du Label délivré par la « Fondation du patrimoine ». Ce label est subordonné à la condition que l’immeuble soit visible de la voie publique.
  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national à cause de leur caractère artistique particulier ou historique. Ces immeubles doivent être agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances. Ils doivent également être ouverts au grand public.

Simulation d’un investissement en loi Monuments Historiques

Supposons qu’un investisseur a acquis un bien immobilier classé monument pour une valeur totale de 405.320 euros. Le prix foncier est de 175.320 euros avec les frais de l’acte et du notaire déjà inclus. Un total de 230.000 euros sur deux ans est attribué aux travaux de rénovation. L’investisseur a donc réalisé un investissement total de 390.090 euros, lequel a été financé par un prêt au taux de 1,75 % pour une durée de 20 ans et un apport initial de 15.230 euros. L’investisseur aura alors à rembourser 1.904 euros de mensualités.

Pour les travaux de rénovation du bien immobilier, les frais s’étalent sur deux ans, soit 150.000 euros pour la première année et 80.000 euros pour la deuxième. Un rapport d’environ 43,25 % et 56,75 % est établi entre le prix foncier et le prix des travaux. En supposant que le loyer mensuel est de 850 euros, lequel est réévalué à 0,25 % chaque année et le prix de l’appartement revalorisé n’étant pas pris en compte, la taxe foncière présumée est de 600 euros.

Ce qui donne des dépenses mensuelles moyennes de 2.180 euros (remboursement de prêt et taxe foncière), et des recettes mensuelles moyennes de 1.153 euros (loyer et réduction d’impôt). L’investisseur disposera également d’une épargne moyenne de 1.027 euros.

Après 20 ans, 47,95 % de l’investissement aura été financé par la réduction d’impôt avec un taux de 13,82 %, et par le locataire avec un taux de 34,13 %. A la revente du bien classé monument après 20 ans, un bénéfice net de 107.425 euros est envisageable.

Ce dispositif de défiscalisation est ainsi tout aussi avantageux que la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Duflot, etc.