Investir dans une maison

Le secteur immobilier se présente aujourd’hui comme un investissement fortement lucratif. Durable et évolutif, le rendement d’un investissement immobilier est élevé. De plus, plusieurs moyens sont mis en place par l’Etat pour vous permettre d’augmenter vos revenus, comme les dispositifs de défiscalisation immobilière. Grâce à ces outils fiscaux, vos impôts seront réduits et vos revenus augmenteront naturellement. En revanche, certaines conditions sont à respecter si vous souhaitez faire fructifier votre argent dans le secteur immobilier. Quelles sont-elles ? Comment réussir votre investissement immobilier ? Comment calculer votre rentabilité ? Et quel dispositif de défiscalisation choisir pour optimiser votre placement immobilier ? Découvrons tout cela ensemble dans cet article.

Comment choisir la maison dans laquelle investir ?

Il existe plusieurs types de biens immobiliers : maisons, appartements, immeubles, entrepôts, studios, etc… Il est possible d’investir et de gagner de l’argent avec chacun d’entres eux. Toutefois, le taux de rentabilité diffère en fonction de plusieurs critères :

• L’emplacement, le confort, le prix d’achat immobilier
• La proximité du bien avec les transports, les établissements scolaires, les commerces…
• Les projets d’urbanisme en cours, mais aussi dans le futur, dans la localité où se situe le bien immobilier
• L’état du logement avec une mention spéciale des éventuels travaux à réaliser (garage, dépendances, combles, sous-sols, terrasse, véranda, annexes…).
• Les factures d’électricité et d’eau, ou plus précisément le montant des charges et de l’entretien à prévoir
• La qualité de l’isolation du bien immobilier
• L’état des comptes de propriété dans le cas d’un appartement : répartition des charges, travaux votés en assemblée générale, éventuel litige avec le copropriétaire ou le syndic…
• Le montant des impôts locaux

Tous ces critères sont déterminants si vous souhaitez acquérir un bien immobilier de bonne qualité, et donc rentable pour votre investissement. En effet, il faut savoir que les appartements/maisons situés en plein centre-ville trouvent plus facilement d’acquéreurs. Mais il existe également un inconvénient, celui des nuisances sonores dans certains quartiers qui font fuir les locataires.

Sinon, les maisons et appartements situés loin des commerces, des établissements scolaires ou des transports, mais qui présentent un environnement calme, ne conviennent pas non plus. En effet, les locataires recherchent davantage le confort et optent pour des biens immobiliers qui répondent à toutes, ou presque toutes, leurs exigences.

Aussi, pour choisir la maison dans laquelle investir, il faut se baser sur ces différents critères. L’aide d’un expert immobilier sera également importante pour dénicher toutes les offres rentables du marché. A titre d’exemple, selon les derniers sondages enregistrés par les agents immobiliers, Bordeaux et Marseille figurent parmi les grandes villes les plus recherchées et recommandées pour acquérir une maison individuelle.

Est-il plus intéressant d’investir dans de l’ancien ou dans du neuf ?

Outre les différents types de biens immobiliers, il y a aussi leur état : neuf ou ancien. Le choix entre ces deux catégories est un souci récurrent chez les nouveaux investisseurs immobiliers. Il faut, en effet, comprendre que l’acquisition, les stratégies d’investissement et la rentabilité dépendent grandement de l’état du bien immobilier.

Afin de comprendre cette différence, il est utile de comparer un bien immobilier neuf avec un autre qui est ancien. Pour ce faire, 10 points comparatifs sont utiles :

• Le prix d’achat
• Les frais de notaire
• La situation géographique
• Le financement
• La TVA
• La taxe foncière
• La question des « travaux » à réaliser
• Les charges de copropriété
• La fiscalité
• Le rendement locatif

Le prix d’achat est le premier point de comparaison entre le neuf et l’ancien. Sur le marché, le neuf est plus cher que l’ancien. Il y a une grande différence d’environ 20 à 30%. Même si les deux biens immobiliers sont situés dans le même quartier, et bénéficient des mêmes atouts, le neuf sera quand même vendu plus cher.

Ensuite, il faut aussi savoir que les frais de notaire relatifs à l’achat d’un bien neuf sont différents que ceux appliqués à l’achat d’un bien ancien. Dans le neuf, l’acquéreur ne paie pas beaucoup de frais de notaire. En effet, dans le neuf, le taux appliqué reste entre 2 et 4% du prix d’achat. En revanche, dans l’ancien, les frais de notaire sont plus conséquents. Le taux peut s’élever jusqu’à 8,5%. Les investisseurs peuvent néanmoins alléger cette charge en demandant à leur banque de financer à leur place ces frais de notaire.

La situation géographique compte également beaucoup dans le choix du type de bien dans lequel investir. Les biens immobiliers anciens bénéficient d’un plus large choix comparé aux neufs. Les biens immobiliers anciens bénéficient, naturellement, des meilleurs emplacements. Les neufs sont généralement construits sur les places qui restent. L’offre dans le neuf restait donc plus restreinte jusqu’à l’arrivée des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel.

Que vous choisissez d’investir dans le neuf ou dans l’ancien rénové, vous aurez toujours accès à un financement facilité auprès de l’Etat ou de votre banque. Seulement, le montant de ce financement peut considérablement varier. Plusieurs aides vous sont octroyées, que cela soit dans l’ancien à rénover ou dans le neuf. Plusieurs dispositifs sont créés à cet effet. Il faut procéder à une étude approfondie des éventuelles dépenses et du rendement pour chaque type de logement avant de vous lancer.

La TVA est également un critère à prendre en compte si vous hésitez entre un bien immobilier ancien et un autre neuf. Dans certaines villes, une convention particulière est appliquée et donne droit à une réduction pour l’achat d’un logement neuf. Généralement, le taux appliqué de 20% est réduit à 7%. Ce qui est un avantage considérable pour les investisseurs dans le neuf.

La question de la taxe foncière reste également un point de comparaison qu’il ne faut pas négliger lorsque vous achetez un bien immobilier. Si vous achetez dans le neuf et que vous le mettez en location à titre de résidence principale, vous pouvez bénéficiez d’une exonération partielle, ou totale, de la taxe foncière. Cette exonération s’applique pendant les 2 premières années d’habitation du logement. En revanche, si vous achetez un bien immobilier ancien, vous paierez normalement cette taxe foncière.

Sinon, si vous achetez un bien ancien, vous aurez certainement à réaliser des travaux de rénovation et/ou de réparation. Ce qui n’est pas du tout obligatoire pour un bien neuf. Avec l’ancien, vous serez toujours soumis à des travaux de mise aux normes qui nécessitent un budget assez élevé, sans parler de la contrainte temps. Certes, dans certains cas, ces travaux peuvent être déduits de vos revenus, mais cette déduction compensera-t-elle toutes vos dépenses ? N’hésitez pas à demander l’avis d’un expert avant de vous engager. Avec un logement neuf, vous n’aurez pas à vous soucier de ce genre de problème, au moins pour 10 ans.

Il est aussi important de considérer les charges de copropriété lorsque vous achetez dans l’ancien ou dans le neuf. Généralement, le neuf ne nécessite pas de travaux de mise aux normes, de gros travaux… Ce sont des bâtiments écologiques, lumineux et bien isolés. Toutefois, certaines exceptions existent. Certains logements neufs sont dotés d’équipements importants, de grands espaces verts ou de plusieurs ascenseurs. Ces infrastructures nécessitent donc des entretiens réguliers et coûteux. Ceux-ci sont généralement inclus dans les charges de copropriété.

Pour choisir entre le neuf et l’ancien, prenez également en compte la fiscalité. Pour l’ancien, les travaux de rénovation sont fortement encouragés et ils sont déductibles des revenus fonciers. Pour le neuf, il y a les dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel et leurs nombreux avantages fiscaux.

Et enfin, pour déterminer quel type de bien immobilier choisir pour votre investissement, faites également une analyse approfondie concernant le rendement locatif. L’écart du rendement locatif entre le neuf et l’ancien diffère faiblement bien que le logement neuf se loue plus cher actuellement. Selon les statistiques des agents immobiliers, le rendement locatif dans l’ancien reste néanmoins plus élevé. En effet, avec la TVA et le prix d’achat, le neuf est loué quasiment au même montant que l’ancien. Même s’il y a de gros travaux à prévoir, le bien immobilier neuf reste moins rentable, sauf si vous décidez d’investir avec la loi Pinel, par exemple.

Plusieurs opportunités vous sont offertes dans le secteur immobilier. Choisir entre le neuf et l’ancien n’est pas une mince affaire. Le mieux est de se fier à un expert pour vous aider à trouve le bien immobilier idéal dans lequel placer votre argent et maximiser vos profits.

Comment réussir son investissement locatif dans une maison ?

Si vous voulez réussir votre investissement locatif dans une maison, vous devrez trouver la bonne stratégie. En effet, réussir dans l’immobilier s’apprend car on ne s’improvise pas investisseur immobilier du jour au lendemain. La constitution d’un patrimoine et l’investissement immobilier en général nécessitent une connaissance approfondie du domaine. Les choix effectués impacteront également sur la réussite de l’investissement et l’atteinte des objectifs de tout un chacun. Voici quelques conseils qui pourront vous aider à investir dans l’immobilier avec succès.

Tout d’abord, sachez investir dans l’immobilier requiert de la préparation. Commencez par définir vos objectifs, ensuite élaborez des stratégies vous permettant de les atteindre. Etudiez tous les paramètres et évaluez les risques que vous encourez dans ce type de placement. En préparant soigneusement votre projet d’investissement sur le long terme, vous limiterez naturellement ces risques.

Afin de réussir votre investissement immobilier, plusieurs éléments peuvent vous aider :

• La rentabilité et la perspective d’évolution des prix
• La gestion des biens en location
• La fiscalité immobilière

La rentabilité est la principale motivation d’un investissement dans l’immobilier. Celle-ci diffère en fonction du type de logement dans lequel vous investissez, de son emplacement, de son état, etc. Pour garantir la réussite de votre investissement immobilier, vous aurez donc à faire un choix drastique concernant le type de bien immobilier dans lequel placer votre argent. Autant que possible, priorisez les biens offrant un bon rendement locatif. Afin de dénicher cette perle rare, n’hésitez pas à solliciter l’aide des experts immobiliers qui connaissent parfaitement le marché immobilier.

Ensuite, apprenez à bien gérer vos biens en location. Différentes démarches régulières feront également partie de votre quotidien. Vous risquerez alors d’être très vite submergés et d’oublier certains points essentiels. Pour vous éviter ce genre de désagrément, il est conseillé de regrouper certaines démarches et utiliser les mêmes modèles types de documents obligatoires exigés par l’Etat. Ou alors, si vous sentez que vous ne disposez pas des connaissances nécessaires pour réaliser ce genre de tâche, il est aussi possible de la confier à une société spécialisée. Pour la gestion de vos locations, vous pouvez faire appel à un administrateur de bien ou une agence immobilière. Généralement, leurs honoraires restent abordables, c’est-à-dire environ entre 5 et 10% du montant du loyer hors charges. Sachez également que ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers. Cela signifie que le rendement de votre investissement restera quand même élevé.

Prenez également en compte la fiscalité immobilière. En effet, les conséquences de la fiscalité immobilière impactent énormément sur la réussite de votre investissement immobilier. Sachez toutefois que les impôts et les taxes ne sont pas des freins à la rentabilité de votre placement financier dans l’immobilier. Au contraire, dans certains cas, ce sont des atouts considérables. Pour mieux comprendre, découvrez tous les dispositifs de défiscalisation immobilière que l’Etat met à votre disposition : loi Monuments Historiques, loi Censi-Bouvard, loi Pinel, etc.

Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?

Le calcul de la rentabilité de son investissement locatif reste très simple. Il vous faut avant tout déterminer :

• la rentabilité brute
• et la rentabilité nette. 

La formule pour le calcul de la rentabilité brute est la suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100/prix d’achat avec les différents frais d’acquisition (comme les frais du notaire, par exemple).

La rentabilité brute permet de savoir l’intérêt de votre investissement locatif. Mais si vous souhaitez obtenir des chiffres plus parlant, notamment en ce qui concerne le montant des revenus que vous allez réellement percevoir, il faudra affiner cette formule en ajoutant les charges locatives et les impôts. Vous obtiendrez alors la « rentabilité nette » de votre investissement locatif.

Pour la « rentabilité nette », la formule à utiliser est la suivante :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (charges locatives)/ prix d’achat

Par charges locatives, on compte évidemment tous les frais que vous devez vous acquitter :

• taxe foncière
• charges de la copropriété
• charges d’assurance
• charges de gestion
• frais d’agent immobilier
• coût du crédit immobilier
• etc.

Retenez toutefois que le calcul de votre rendement locatif ne se limite pas uniquement à ces deux formules. Il vous faut également prendre en compte le « rendement net-net », c’est-à-dire le rendement après application de la fiscalité. L’imposition de vos revenus fonciers a donc un impact majeur sur le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif. Votre rendement net-net dépendra ainsi de votre régime d’imposition : micro BIC, micro-foncier, réel…, mais aussi des dispositifs de défiscalisation immobilière auxquels vous êtes soumis.

Et comme on parle de rentabilité d’un investissement locatif, il est impossible de ne pas parler de la « vacance locative ». Le principe est simple, votre source de revenus fonciers est le/les loyers que vous percevez. Si votre bien ne trouve pas de locataires, votre rendement sera faible. Et pourtant, vous êtes toujours tenus de vous acquitter de vos charges (mensualité du prêt immobilier, par exemple). Aussi, pour éviter ce genre de situation, assurez-vous de prendre toutes les précautions nécessaires pour éviter une vacance locative ou une absence de locataires pour votre logement.

De quelles lois de défiscalisation est-il possible de bénéficier pour la location de votre maison ?

Si vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont à votre disposition :

• loi Pinel : est un dispositif prolongeant la loi Duflot. C’est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans le neuf. La loi Pinel propose une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’investissement.
• LMNP / loi Censi-Bouvard : est un dispositif qui permet d’investir dans le meublé. Avec ce dispositif fiscal, il est possible de bénéficier d’importantes réductions d’impôt.
• Loi Malraux : s’adresse davantage aux investissements dans l’ancien, principalement dans les Secteurs Sauvegardés ou les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
• Loi Denormandie : est considérée comme le successeur de la loi Pinel. Elle reprend les mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel mais dans l’ancien, et dans certains centres-villes uniquement.
• Déficits fonciers : il est aussi possible de bénéficier des déficits fonciers lorsque vous investissez dans l’ancien rénové puis proposé en location pendant une certaine durée. Grâce aux déficits fonciers, les investisseurs immobiliers bénéficient d’une déduction du montant de ces déficits sur leurs impôts.
• Nue-propriété : concerne principalement les personnes fortement imposées et qui n’ont pas réellement besoin de revenus immédiatement.
• Loi Borloo : s’inspire de la loi Robien et propose de nombreux avantages fiscaux en contrepartie d’un investissement locatif.
• Loi Robien recentrée : est entrée en vigueur en septembre 2006. Elle a donc succédé à la loi Robien de 2003.
• Loi Demessine : est un autre dispositif de défiscalisation visant à inciter les investisseurs à s’intéresser à l’immobilier locatif. La loi Demessine a été créée pour encourager spécifiquement les investissements dans les Résidences de Tourisme classées qui sont situées dans des zones définies par la loi.
• Loi Scellier : concerne également les investissements dans les logements neufs destinés à la location.
• Loi Scellier Outre-mer : reprend les mêmes principes que la loi Scellier mais s’applique uniquement dans les pays en Outre-mer.
• Prêt locatif Social : ou PLS est accordé aux investisseurs qui achètent un logement destiné à être loué comme étant un « logement social ». En contrepartie de cet engagement, les investisseurs bénéficient d’un prêt à taux préférentiel.

Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur en France ont leur propre principe de fonctionnement, ainsi que leurs conditions d’éligibilité. Il est alors très important de se renseigner auprès d’un expert avant de s’engager.