Défiscaliser avec la loi Cosse

La loi Cosse est un dispositif de défiscalisation immobilière entré en vigueur le 31 janvier 2017. La loi vient se substituer aux lois Borloo et Besson et est encore en vigueur à l’heure où ces lignes sont écrites.

Qu’est-ce que la loi Cosse ?

La loi Cosse a été proposée par Emmanuelle Cosse et adoptée via la loi de finances de 2017. Elle a pour objectif d’apporter un allègement fiscal aux propriétaires louant leur propriété à loyer réduit. Concrètement plus le loyer proposé par le propriétaire sera bas par rapport au prix du marché et plus la réduction fiscale sera importante.

Le but premier du dispositif étant de favoriser l’accès au logement dans les villes où les loyers pratiqués sont habituellement élevés, cette dernière pose de nombreuses restrictions notamment géographiques.

Quelle est la différence entre la loi Pinel et la loi Cosse ?

On met souvent en parallèle la loi Cosse et la loi Pinel car elles ont un objectif, un fonctionnement et des conditions d’application assez similaires. En effet les deux lois proposent un allègement fiscal à des propriétaires proposant des loyers bon marché.

La principale différence entre ces deux dispositifs concerne le bien en lui-même. Si la loi Pinel s’adresse aux logements neufs, la loi Cosse ne concerne que les habitations anciennes.

Quelles sont les conditions requises pour bénéficier du dispositif Cosse ?

La loi Cosse pose plusieurs restrictions. Ces dernières concernent les locataires, la zone géographique du bien ainsi que les loyers pratiqués.

Restrictions liées au locataire :

Le propriétaire ne peut louer son bien ni à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ou à un descendant.

Restrictions géographiques

La loi Cosse s’applique sur 3 zones du territoire : la zone A bis, A, B1, B2 et C. Il s’agit de zones où la demande en matière de logement est bien supérieure à l’offre. Pour chaque zone, des plafonds de loyers sont prévus par la loi Cosse.

Plafonds de loyer

En 2019 les plafonds fixés par le dispositif étaient les suivants :

• 17,17€ / m² en zone A bis
• 12,75€ / m² en zone A
• 10,28€ / m² en zone B1
• 8,93€ / m² en zone B2 et C

Ces plafonds sont régulièrement modifiés. Ceux qui s’appliqueront seront ceux en vigueur au moment de la signature de votre contrat de location.

Quels sont les avantages à investir en loi Cosse ?

Les avantages à louer en loi Cosse sont surtout fiscaux. Lorsqu’un propriétaire décide de louer son bien en loi Cosse, il louera son bien à un prix inférieur au prix du marché. Cependant en déclarant ses revenus fonciers dans la catégorie régime réel, un abattement forfaitaire s’appliquera aux loyers perçus.

L’abattement prévu viendra s’ajouter aux frais déjà déductibles, comme les travaux, la taxe foncière ou les charges de copropriété. Ainsi le montant imposable pourra être très faible voire négatif : c’est le déficit foncier.

Comment fonctionne la défiscalisation en loi Cosse ?

La déduction fiscale prévue par le dispositif dépend de 2 facteurs :

• Le loyer appliqué (plus il sera élevé et plus la réduction sera importante)
• La zone géographique du bien

En zone A bis, A et B1, là où la demande en logement est très forte, la déduction s’élève à :

• 30% des revenus fonciers pour une location à loyer intermédiaire
• 70% dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
• 85% dans le cas d’une intermédiation locative (lorsque la gestion du bien est confiée à un tiers).

Pour la zone B2 elle est de :

• 15% en loyer intermédiaire
• 50 % en loyer social ou très social
• 85 % en intermédiation locative

Pour la zone C elle s’élève à :

• 50% en loyer intermédiaire
• 85 % en loyer social ou très social
• 85 % en intermédiation locative