Investir dans des terrains agricoles

Les terres agricoles constituent aujourd’hui l’un des placements financiers préférés des Français. Au même titre que les investissements immobiliers, investir dans un terrain agricole présente de nombreux avantages, financiers mais aussi fiscaux. Très prisés par les fonds d’investissement spéculatifs, les épargnants particuliers peuvent également prétendre à ce type de placement. Mais comment ? Découvrons-le ensemble au travers de cet article. Regardons ensemble ce qu’est réellement un terrain agricole, le type de terrain qui serait rentable, la manière d’investir dans un terrain agricole… Découvrons également la rentabilité à laquelle s’attendre, ainsi que les avantages fiscaux qu’un investissement dans un terrain agricole promet.

Qu’est-ce qu’un terrain agricole ?

On définit par « terrain agricole » un terrain dédié à une exploitation agricole. Généralement, le terrain agricole se situe en zone rural, mais parfois, on peut aussi en trouver dans des zones non constructibles. Un terrain agricole peut également être un bien constructible ou un bien non constructible. Pour savoir si le terrain est constructible ou pas, il est recommandé de bien demander le plan d’urbanisme de la localité rurale auprès des autorités locales.

Par exploitation agricole, on parle évidemment d’une activité agricole visant à la production, à la distribution et/ou à la distribution de produits d’élevage et/ou agricoles. Toutefois, un terrain agricole peut également accueillir des constructions immobilières selon certaines conditions. Et c’est la raison pour laquelle de nombreux Français, et certains étrangers, s’intéressent énormément à ce type de terrain pour leur investissement. La forte croissance de la population entraîne effectivement une hausse des besoins alimentaires. A long terme, le prix des parcelles de terrain agricole augmentera assurément.

L’acquisition d’un terrain agricole permet également de s’évader un peu du milieu urbain où responsabilités et stress rythment le quotidien de tout un chacun. En disposant d’un terrain agricole en zone rural, il est possible de se détendre plus facilement, en s’éloignant du rythme de vie effréné des grandes villes tout en respirant l’air frais du monde rural. Beaucoup de Français recherchent aujourd’hui cette grande tranquillité, cette vie paisible et sans stress.

L’autre intérêt d’investir dans un terrain agricole reste également la possibilité de louer une parcelle de terrain à un exploitant qui la cultivera. De cette manière, le propriétaire percevra un loyer régulier dont le montant sera fixé dès le début sur un contrat en bonne et due forme. On appelle ce loyer le « fermage ». Le propriétaire pourra alors enregistrer un rendement conséquent et bénéficier d’importants avantages fiscaux.

Lorsque l’on parle d’investissement en terrain agricole, on pense immédiatement à deux caractéristiques. Premièrement, les terrains devront être des terrains cultivables, c’est-à-dire dépourvus de bâtiments. Et la deuxième caractéristique correspond au volume d’échange en matière de terrains agricoles qui doit être faible. Autrement dit, une ferme ne peut, par exemple, pas être considérée comme un placement en terrains agricoles.

Sinon, d’autres caractéristiques peuvent également aider à définir ce qu’est réellement un investissement en terrain agricole. Ce sont :

• Le revenu du terrain agricole qui doit être faible, irrégulier et évolutif
• La gestion du terrain agricole qui doit être faible
• Le terrain doit être réel. Il ne peut donc pas être détruit ni volé
• Etc.

Comment choisir le terrain agricole dans lequel investir ?

Il existe différents types de terrains :

• Les terrains en lotissement
• Les terrains en diffus
• Les terrains à bâtir ou terrains viabilisés
• Les terrains agricoles ou terrains naturels et forestiers

Les terrains agricoles sont très prisés à cause de leur spécificité. En effet, ils sont liés à l’activité se rapportant à l’agriculture. Ainsi, l’acquisition de terrains agricoles est souvent dédiée aux personnes qui exercent cette activité. Toutefois, ce n’est pas obligatoire. En effet, cette activité liée à l’agriculture peut n’être qu’une activité secondaire et non un gagne-pain pour les acquéreurs des terrains agricoles.

Les terrains agricoles sont séparés en deux plans bien distincts selon le POS ou Plan d’Occupation des Sols. D’un côté, il y a la zone A qui regroupe les terrains strictement réservés à l’agriculture. Et de l’autre côté, il y a la zone N qui délimite les terrains forestiers. Par « terrains forestiers », on compte également les espaces naturels.

Pour construire sur un terrain agricole, il est important de respecter certaines conditions. Déjà, il faut obtenir un permis de construire. En effet, il est normalement interdit de construire un bâtiment sur un terrain dit à caractère rural.     Ainsi, plusieurs conditions sont imposées en fonction du type d’investissement souhaité :

• Construction d’une exploitation : être propriétaire du terrain, avoir un projet approuvé par la commune, une construction liée à une activité agricole exercée.
• Construction d’une habitation : l’habitation à construire doit appartenir à un particulier exploitant agricole qui exerce l’activité agricole à titre principal ou secondaire, une habitation située dans le prolongement des autres maisons de la commune (si possible) ou alors près de l’exploitation, un seul logement par exploitant.

Pour obtenir un permis de construire, il faut déposer une demande auprès de la mairie. L’exploitation agricole peut gêner les habitants. Aussi, il est impératif de demander leur avis afin d’éviter d’éventuels conflits à l’avenir. En cas de non-aboutissement de la procédure, si le projet est, par exemple, débouté par les habitants, il est toujours possible de recourir à une autre procédure de révision. Il faut juste savoir qu’il est un peu difficile d’obtenir un permis de construire sur un terrain agricole en raison de sa spécificité. Sinon, il est aussi important de tenir compte du caractère constructible du terrain. En effet, si le terrain agricole n’est pas constructible, l’obtention d’un permis de construire sera très difficile, mais heureusement, pas impossible.

Comment s’y prendre pour investir dans un terrain agricole ?

Ainsi, les terres agricoles sont considérées actuellement comme l’eldorado des investissements. Elles constituent, en effet, une valeur refuge fiable. Pour investir dans les terres agricoles, deux moyens sont possibles : l’investissement en direct et l’investissement via un Groupement Foncier Agricole ou GFA.

S’il s’agit d’un investissement direct, il s’agit d’acheter une parcelle entière de terrain agricole, puis de la louer à un ou plusieurs exploitants en contrepartie d’un loyer appelé « fermage ». Cette technique représente un bon moyen de diversifier le patrimoine et intéresse énormément beaucoup d’investisseurs actuellement. Le fermage est déterminé à l’avance, sur un contrat établi au préalable. Les rendements de l’exploitation réalisée sur cette parcelle de terrain agricole n’entrent donc pas en compte dans la détermination du fermage. Autrement dit, le propriétaire foncier n’encourt aucun risque en cas d’accident d’exploitation. C’est le producteur qui en subit, à lui seul, les conséquences.

Il est aussi important de savoir que le fermage ne se détermine pas aussi librement que l’on pourrait le croire. Une société spécialisée est tenue d’encadrer son montant. En France, il s’agit notamment des SAFER ou Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural. En règle générale, le fermage s’estime à environ 180 euros par hectare, et par an en France. Cela correspond à environ 2,5% de rentabilité annuelle.

Il est aussi possible d’investir dans les terrains agricoles via les GFA. Il y a principalement les GFV et GFF ou Groupements Fonciers Viticoles et Forestiers et les sociétés civiles spécialisées pour les investissements dans des terres agricoles françaises. Grâce à ces intermédiaires, investir dans des terrains agricoles est accessible à tous les particuliers. En effet, les tickets d’entrée restent plus abordables. Pour des investissements en moyenne de 20 000 euros, le ticket d’entrée est de 5 000 euros en moyenne. Les principaux avantages des GFA sont : leur engagement pour une agriculture biologique et responsable, pour la préservation des techniques agricoles anciennes, leurs investissements patrimoniaux, plaisir et donc responsables.

En contrepartie des tickets d’entrée, les investisseurs bénéficient d’un dividende correspondant au montant de leur investissement. Cette rétribution est décidée en assemblée générale des actionnaires tous les ans. Dans certains cas, le rendement peut être défini à l’entrée et contractuel. Il en va de même avec sa revalorisation annuelle.

A titre de comparaison, l’investissement en direct dans les terrains agricoles n’est pas vraiment à la portée de tout un chacun. Il faut préparer un budget compris entre 220 000 euros et 500 000 euros pour pouvoir acquérir des parcelles de terrain agricole bien situées. Cette hausse de prix résulte notamment de la forte spéculation durant ces 10 dernières années. En effet, une hausse de 35% a été enregistrée. Toutefois, ce prix dépend entièrement de la localité où l’on souhaite investir. Ainsi, si vous souhaitez investir dans les terrains agricoles, mais que vous ne disposez pas des fonds nécessaires, le mieux est d’intégrer des GFA.

Sinon, il faut aussi savoir que d’autres types d’investissement en terrains agricoles existent comme les investissements à l’étranger, les investissements étatiques ou encore les investissements spéculatifs. Pour les investissements à l’étranger, ce sont surtout les investisseurs étatiques, les banques d’investissement ou les sociétés de capital-investissement qui les réalisent régulièrement. Les contreparties de l’investissement en terrains agricoles en Afrique Subsaharienne, en Asie de l’Est, en Amérique du Sud ou en Europe de l’Est peuvent être variées. Il peut s’agir d’emplois, d’un transfert de technologie, de promesses d’investissement, d’apports en liquidité, etc.

Les investissements spéculatifs peuvent être intéressants si l’on domine parfaitement ce domaine. Depuis plus de 20 ans, de nouvelles méthodes d’agriculture intensives sont appliquées par des grands groupes agro-alimentaires dans plusieurs régions du monde. Toutefois, pour plusieurs raisons, leur domination du marché n’est plus d’actualité. En effet, d’autres acteurs de la finance internationale se sont intéressés aux terres agricoles et à leur rentabilité. Afin de diversifier les placements, il est ainsi judicieux de spéculer sur la réussite de ces grandes entreprises dans ce domaine. Evidemment, il est important de connaître plusieurs informations, de se rapprocher d’un courtier spécialisé et de maîtriser à minimum les bases des spéculations boursières.

Quelle rentabilité attendre d’un investissement dans un terrain agricole ?

Un investissement dans les terrains agricoles reste encore intéressant en France car de nombreuses opportunités sont à disposition des investisseurs. Face au reste des pays de l’Europe de l’Ouest, la France propose encore des prix raisonnables. De plus, la fiscalité y est avantageuse.

La rentabilité d’un investissement dans les terrains agricoles s’établit sur le long terme, mais soumise à plusieurs conditions dont la situation des terrains. Cette rentabilité peut être jugée de modeste puisqu’elle est comprise entre 1 et 3%. En effet, le fermage ou le loyer s’estime entre 150 et 220 euros par an puisque que ce n’est pas le propriétaire foncier qui le fixe. Pour connaître exactement le fermage à établir dans certaines régions, il faut consulter régulièrement les plafonds fixés par les SAFER. Il faut néanmoins savoir que dans certains cas, il est possible de louer les terrains agricoles jusqu’à un taux de 50% plus cher que le plafond exigé par la loi.

Toutefois, pour s’assurer de gagner de l’argent dans ce système d’investissement, il faut aussi penser à la plus-value obtenue à la revente. En effet, cette plus-value représente une toute autre source de profits financiers pour les investisseurs. Dans le cadre d’un projet d’urbanisme évolutif de la ville voisine jouxtant les terrains agricoles, ceux-ci peuvent devenir constructibles. Leurs prix peuvent donc augmenter rapidement. Simplement, pour s’assurer de proposer le meilleur tarif ramenant une plus grande plus-value, il est aussi important de suivre de près l’évolution du marché immobilier en général.

Sinon, il est aussi important de comprendre que la rentabilité des terrains agricoles croît en fonction des besoins alimentaires de la population. Sur le long terme, la croissance des besoins de la population impacte favorablement sur le prix des terrains. En effet, les terrains agricoles servent principalement à l’agriculture, donc à répondre aux besoins des habitants en termes de nourritures et d’autres productions agricoles. A ce moment-là, le prix du terrain deviendra nettement plus cher que sa valeur de départ.

Et enfin, il faut également inclure la fiscalité avantageuse d’un investissement dans les terrains agricoles dans le calcul de la rentabilité. Mais à quel genre d’avantages fiscaux peut-on s’attendre ?

Comment réduire ses impôts en investissant dans un terrain agricole ?   

Les investisseurs dans des terrains agricoles ont droit à de larges exonérations en matière d’ISF ou d’impôt sur la Fortune et de succession. Les règles fiscales sont les mêmes qu’il s’agisse d’investissement en direct ou d’un investissement via un GFA. En effet, les revenus fonciers seront imposés au choix : dans le régime réel ou dans le régime microfoncier selon certains critères. Par revenus fonciers, on compte évidemment les fermages ou loyers perçus par les investisseurs.

En ce qui concerne les plus-values en cas de revente des terrains agricoles, les investisseurs appartiennent à la fiscalité des plus-values immobilières. Ils bénéficieront alors d’un abattement spécifique qui sera déduit des plus-values à la revente des parcelles de terres agricoles ou des parts de GFA. Ce qu’il faut retenir, c’est que si le terrain agricole appartient au bilan professionnel d’un agriculteur ou d’un gérant d’exploitation, il sera exonéré de toute taxe concernant la plus-value réalisée. Sinon, il sera soumis au régime du droit commun de taxation des plus-values de cession si c’est une propriété faisant partie du patrimoine privé de son propriétaire.

Pour ce qui est de la donation ou de la succession, c’est-à-dire de la transmission, les propriétaires fonciers bénéficient également d’une réduction fiscale. En effet, seulement 25% de la valeur du terrain sont taxés. Toutefois, une limite est imposée pour cette réduction fiscale. Elle correspond à 102 717 euros. S’il y a dépassement de ce seuil, la taxation sera réalisée à 50% de la valeur du terrain. Il est aussi important d’adapter la valeur vénale du terrain agricole. Autrement dit, il faut obligatoirement inclure les frais de notaire, les droits de succession et les droits d’enregistrement. Si cette valeur vénale augmente, le prix de vente du terrain agricole doit également être relevé. Cela reste la seule manière pour le propriétaire d’augmenter sa plus-value de cession.  

Pour l’ISF, les acheteurs des terrains agricoles peuvent également bénéficier de ce même dispositif d’exonération fiscale. Il faut juste qu’ils respectent plusieurs conditions :

• Conserver le terrain agricole pendant au moins 2 ans
• Louer le terrain agricole pendant longtemps, un bail supérieur à 18 ans
• Aucune cession de la part des héritiers avant les premières 5 années de détention du terrain

Plusieurs avantages fiscaux sont donc acquis lors d’un investissement dans un terrain agricole. Certes, il faut respecter plusieurs conditions mais au final, le jeu en vaut largement la chandelle. Il ne reste plus qu’à se lancer. En cas de besoin, n’hésitez pas à demander l’avis d’un expert immobilier et/ou d’un expert fiscaliste pour vous aider à bien démarrer votre investissement dans un terrain agricole.

Un gestionnaire de patrimoine vous sera d’une aide très efficace. Il vous propose ce que l’on appelle « l’assistance patrimoniale » et « l’accompagnement patrimonial ». Ce sont des offres spéciales vous permettant de bénéficier de l’expertise d’une société experte dans la gestion de votre patrimoine et dans la recherche de réponses à vos questions juridiques, financières et fiscales.

L’investissement dans les terres agricoles offre aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille avec un actif qui a historiquement montré une forte performance. Les terres agricoles ont toujours été un investissement fiable et rentable en France, offrant aux investisseurs des rendements supérieurs à l’inflation et aux autres investissements. 

Dans le milieu urbain, la loi Pinel, loi française adoptée en 2014, prévoit des incitations aux investissements immobiliers en réduisant le montant des impôts payés sur leurs profits. Comment s’y prendre pour payer des impôts sur le revenu entre 2 000 à 6 000 euros ? La loi s’applique aux propriétés résidentielles tout comme commerciales, et réduit le montant de l’impôt dû sur les investissements dans l’immobilier d’un maximum de 32 % à un minimum de 0 %. Elle prévoit également des exonérations fiscales pour certains types d’investissements, tels que ceux réalisés dans des logements à faible revenu, ce qui peut réduire encore davantage le montant de l’impôt dû. La loi permet également aux investisseurs de déduire certaines dépenses du montant de l’impôt dû, telles que les coûts de rénovation et d’entretien. La loi Pinel vise à encourager les investissements sur le marché immobilier français et à stimuler l’économie. Payer beaucoup d’impôts n’est pas une fatalité : même si ce n’est pas forcément évident, il est tout à fait possible de payer légalement moins d’impôts en utilisant toutes sortes d’outils fiscaux.