Si l’investissement dans les vins n’est pas un phénomène nouveau, la liquidité du marché et la transparence des prix ont aujourd’hui évolué au point que les investisseurs de tous niveaux peuvent profiter de ce marché en expansion. En effet, aujourd’hui, l’immobilier, les assurances-vies ou les contrats d’épargne ne constituent plus les seuls moyens pour bien placer son argent.

Le vin en tant qu’investissement est traditionnellement associé à de faibles niveaux de risque et à des rendements stables grâce à ses caractéristiques uniques en tant qu’actif. Les investisseurs dans les vins fins ont enregistré des rendements annuels très importants ces dernières années, ce qui a augmenté l’intérêt pour ce produit. D’ailleurs, le marché du vin d’investissement a connu une augmentation constante dernièrement avec l’émergence de la Chine en tant que superpuissance économique de premier plan. Les marchés émergents d’Asie ainsi que la croissance des économies du BRICS (Brésil, Russie, Inde, Chine et Afrique du Sud) augmentent de manière exponentielle la demande et la concurrence pour une offre limitée de vins.

Moins de 1 % de l’ensemble du vin produit dans le monde peut être considéré comme un investissement. En effet, le marché est traditionnellement occupé par les prestigieux châteaux de Bordeaux, des vins français. Les quantités produites sont limitées et toujours en baisse par la consommation. Ce qui garantit une croissance prévisible à long terme de l’intérêt des consommateurs pour le vin. Ainsi, le vin est un bien tangible dont le prestige et la désirabilité augmentent avec sa valeur. Et en prime, il y a les différents moyens de défiscaliser ses impôts grâce à son investissement viticole. Il n’y a donc aucun doute, il est plus que rentable d’investir dans le vin.

Plusieurs choix s’offrent aux investisseurs pour placer leur argent dans le vin. Ils peuvent notamment stocker plusieurs bouteilles achetées directement sur le marché, ou alors investir dans des parcelles de vignes. Considérons cette deuxième option dans cet article et découvrons ensemble ce qu’est une parcelle de vignes, comment l’acheter, quel est l’intérêt de passer par un groupement forestier pour acquérir des parcelles de vignes, quel rendement attendre d’un tel investissement et comment réduire ses impôts avec une parcelle de vignes.

Qu’est-ce qu’une parcelle de vignes ?

On désigne par parcelle de vignes une parcelle agricole qui est plantée de vignes. On appelle « vignoble » l’ensemble de plusieurs de ces parcelles de vignes. Un domaine viticole est ainsi un domaine rural sur lequel on pratique la viticulture. Le domaine viticole est composé de plusieurs vignobles qui produisent plusieurs types de vins. Ceux-ci peuvent être appelés par une ou plusieurs appellations selon les occurrences. Ces appellations respectent plusieurs réglementations et sont souvent mentionnées sur les étiquettes des vins proposés sur le marché. Elles définissent généralement les aptitudes spécifiques de la production des vins comme le type de sol, de climat, de savoir-faire codifié…

Le vin et la culture de la vigne font partie du patrimoine français, mais aussi de sa culture et de son histoire. En France, on recense près de 790 000 hectares de vignes, c’est-à-dire près de 3% de la surface agricole utile ou SAU du territoire français. La population française affectionne particulièrement ce nectar blanc ou rouge au quotidien, et encore plus sachant maintenant sa valeur dans le monde entier. Considéré souvent comme un investissement plaisir, une propriété viticole offre surtout un beau cadre de vie à son acquéreur. Belle demeure, mas ou château reste un petit plus agréable augmentant la valeur patrimoniale.

Le vin reste rare et déterminé en fonction de plusieurs critères dont la qualité des appellations et la localisation des vignobles. La situation géographique des parcelles de vignes, la composition du sol et les techniques de production compte donc énormément dans la réussite d’un investissement viticole. Pour comprendre le remaniement parcellaire du vignoble français, il faut se plonger dans l’histoire.

Avant, plusieurs parcelles étaient divisées puis re-divisées à cause des droits et des normes successorales. Les superficies de ces parcelles sont devenues si petites qu’elles n’étaient plus exploitables dans de bonnes conditions. Ensuite, une consolidation des parcelles éclatées a été réalisée par les propriétaires ayant hérité du domaine. Certains de ces vestiges persistent encore jusqu’à aujourd’hui mais sont considérés comme un « hobby » plutôt qu’une activité professionnelle viticole. Les cultivateurs sont appelés des « vignerons du samedi » car ils exploitent une petite surface très proche du jardinage.

Dans d’autres régions de France, comme en Bourgogne par exemple, les parcelles de vignes sont plus grandes et sont appelées « climat ». En revanche, il n’y a pas qu’un seul propriétaire. Quelques rangs de vigne, avec une spécificité géologique chacun, constituent les micro-parcelles de vignes qui se trouvent dans cette région. Le nom de chaque parcelle est d’une importance capitale lors de la vente des crus.

Comment acheter sa parcelle de vignes ?

Un large panel de facteurs entre en compte dans la détermination de la qualité, mais surtout du potentiel d’un domaine viticole. Il faut notamment considérer les vignes elles-mêmes, l’exposition de la terre, la composition du sol, l’habitation, le cépage, l’état de l’outil de production, les techniques de production… Il faut savoir que les terres de qualité sont rares. Ce qui impacte énormément sur le prix. En effet, le terroir est la condition ultime pour réussir un investissement dans le vin. Il est donc important de choisir ses parcelles de vignes en fonction de ce critère.

Pour acheter sa parcelle de vignes, il est recommandé de s’adresser à un professionnel, surtout si vous n’êtes pas un fin connaisseur. Acheter une parcelle de vignes est similaire à un investissement dans une PME. Il faut considérer à la fois le terroir (la terre), le foncier (le bâti), le matériel de vinification, la mise en bouteille et l’espace de vente dédié aux produits finis. Ainsi, pour devenir un investisseur qui réussit dans le vin, il faut connaître et maîtriser plusieurs secteurs d’activités dont la viticulture, l’œnologie, la vinification, l’export, le marketing, le management des ressources humaines, la distribution et la vente sur place.

L’achat d’une parcelle de vignes est ainsi un projet qui nécessite une grande réflexion puisqu’il s’inscrit sur le long terme. En France, il est encore possible d’acquérir plusieurs types de parcelles de vignes en fonction du terroir, de la situation des parcelles, de l’appellation d’origine et des possibilités de vente sur place. Le prix à l’hectare des parcelles de vignes diffère en fonction les vignobles et les appellations. Avant, il fallait de solides capitaux pour accroître le territoire d’un viticulteur. Maintenant, acquérir 1, 2, 3 ou 4 hectares de parcelles de vignes seulement est faisable. Ce type d’investissement est plus léger car les propriétaires viticoles louent les parcelles de vignes à des vignerons qui se chargeront de les exploiter. Sur le long terme, cet investissement prend énormément de valeur.

L’assistance d’un expert est ainsi primordiale pour l’acquisition d’une propriété viticole. Il existe des organisations spécialisées dans l’acquisition d’un domaine viticole et dans la gestion des fonds d’investissement. En même temps, elles réalisent des missions de conseils, d’assistance des dirigeants dans leur stratégie d’investissement comme l’organisation de la cohérence des budgets, l’étude de la rentabilité, l’optimisation de la revente à terme, la garantie de la pertinence du projet, etc.

Il y a deux types de sociétés spécialisées dans la constitution de cave et de la revente des vins. D’un côté, il y a les sociétés comme U’Wine, Cavissima ou Patriwine qui offrent à leurs clients une cave sur mesure. Ces sociétés s’occupent entièrement du projet, de l’entreposage à la revente. Et de l’autre côté, il y a les fonds d’investissement. Pour ce cas, les clients deviennent propriétaires des titres de fonds et non pas des bouteilles. La différence entre ces deux méthodes d’acquisition de parcelles de vignes, et de constitution d’une belle cave à vin, est que les fonds d’investissements sont plus pratiques et fiscalement attractifs. En revanche, le ticket d’entrée est souvent plus élevé.

Le groupement foncier viticole ou GFV permet d’investir dans un domaine viticole facilement. Des épargnants se réunissent au sein du groupement et versent des cotisations afin d’acquérir des parcelles de vignes. Celles-ci seront par la suite confiées à des exploitants. En contrepartie de ces cotisations, les épargnants perçoivent un loyer correspondant à leur quote-part d’investissement au sein du groupement foncier viticole. L’autre avantage principal d’un investissement via les GFV est fiscal. En effet, avec les GFV, on peut bénéficier des abattements à hauteur de 75% qui peuvent être appliqués sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans la limite de 101 897 euros. Les abattements sont à hauteur de 50% au-delà de ce plafond en cas de transmission.

Pour acheter ses parcelles de vignes, il est important de prendre en compte plusieurs critères :

  • le sol,
  • l’accès et le relief,
  • l’exposition,
  • le cépage, la taille et son âge,
  • l’état d’entretien, le taux de pieds morts ou manquants,
  • l’état sanitaire

Le sol est un critère important car il détermine la qualité du vin. Il existe plusieurs types de sol comme le sol argilo calcaire, le sol sablonneux, le sol siliceux, le sol en argile à silex… Afin de garantir une évaluation cohérente, il est impératif de procéder à une étude de sol avant d’acheter ses parcelles de vignes. Il faut également prendre en compte les cépages et s’assurer qu’il y ait une bonne adéquation entre cépage et type de sol.

Pour les parcelles de vignes, l’accès et le relief constituent également des critères très importants. Généralement, ils sont associés aux autres critères comme l’exposition. En effet, un terrain en pente dispose d’une meilleure exposition favorable à la production de vignes.

Et justement, cette exposition est primordiale pour le développement des vignes. Elle impacte également énormément dans le processus de maturité des raisins. Et enfin, elle conditionne le développement de chaque cépage.

Le cépage, la taille et l’âge sont aussi des points importants à prioriser lors de la sélection de vos futures parcelles de vignes. Il faut retenir que chaque cépage est particulier et dépend souvent de la porte greffe. C’est ce qui détermine les différentes appellations ou AOP. En France, on distingue plusieurs variétés d’AOP : AOP Margaux, AOP Champagne, AOP Chinon ou encore AOP rouges en Bourgogne. Concernant la taille, elle impacte directement sur le développement en volume des vignes ainsi que sur la régulation et la limitation de la production de l’année culturale. En France, on recense également différentes tailles de vignes : côt, guyot simple ou double, à cordon, en gobelet… Et enfin, l’âge est aussi important car il détermine le moment idéal pour l’arrachement des vignes. Si celles-ci présentent un taux de manquant qui est supérieur à 30%, elles devront être arrachées.

Ensuite, vous pouvez aussi estimer la meilleure parcelle de vignes à acheter en fonction de son état d’entretien ou de son état cultural. En effet, il est préférable d’avoir ses données au préalable car les coûts de remise en état peuvent être très élevés. Les cahiers de charge imposent généralement un taux de manquant inférieur à 20% à la parcelle de vignes. Les parcelles de vignes avec moins de 5% de pieds de vignes manquants seront mieux valorisées sur le marché. Si jamais ce seuil est dépassé, vous aurez à réaliser un abattement de surface sur votre déclaration de récolte au prorata du pourcentage de ceps qui manquent.

Et enfin, le dernier critère pour choisir la parcelle de vignes à acheter, il y a l’état sanitaire. Sachez que votre année culturale en cours peut être perturbée par des maladies cryptogamiques ou certaines maladies du bois. Ces types de maladies sont malheureusement irréversibles et tuent de nombreux pieds.

Ces critères sont importants si vous souhaitez réussir votre investissement viticole. Et la rentabilité de votre investissement commence dès le choix de vos parcelles de vignes. Aussi, ne vous précipitez pas dans votre choix. L’idéal serait de vous faire accompagner par un professionnel qui connaît parfaitement ce domaine.

Quel est l’intérêt de passer par un groupement forestier pour acheter ses parcelles de vignes ?

Comme déjà mentionné précédemment, en France, les groupements forestiers ont pour but de favoriser le reboisement et l’amélioration des massifs forestiers. A vrai dire, ce sont des sociétés civiles à vocation forestière, un peu comme les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) qui investissent dans la forêt grâce à la contribution financière de plusieurs épargnants. Le groupement forestier détient, en effet, les forêts et les épargnants disposent des parts sociales du groupement. Grâce au groupement forestier, les investisseurs ont la possibilité d’investir à partir d’un montant plus faible. En effet, avec seulement quelques milliers d’euros sont suffisants alors qu’acheter une forêt par ses propres moyens nécessite environ 100 000 euros.

Les groupements forestiers sont constitués pour une durée maximale de 99 ans. Ils permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine en investissant dans l’actif « bois » selon les moyens financiers de tout un chacun. Le montant de souscription à un groupement forestier est plafonné annuellement. Pour un célibataire, une personne veuve ou divorcée, le plafond est de 5 700 euros, pour un couple marié ou pacsé, il est de 11 400 euros. Pour bénéficier des avantages proposés par les groupements forestiers, il faut conserver ses parts jusqu’au 31 décembre de la 8ème année suivant la date de souscription ou d’acquisition. En cas de non-respect de cet engagement, les avantages fiscaux perçus seront repris au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement n’a pas été tenu.

L’autre avantage de passer par un groupement forestier pour acheter ses parcelles de vignes est la fiscalité. En effet, les investisseurs bénéficient d’une défiscalisation IR ou une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci s’applique aux personnes physiques qui effectuent des dépenses affectées à l’acquisition de bois et forêts pour agrandir leurs parcelles existantes. Cette action doit être réalisée entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017. Les personnes physiques ayant souscrit ou acquis des parts de groupements forestiers en numéraire et qui s’engagent à appliquer un plan simple de gestion aéré pendant 15 ans bénéficient également de cette réduction d’impôt sur le revenu. Ceux qui ont également l’attention de souscrire à ce plan simple de gestion aéré dans les 3 ans et s’engagent à l’appliquer pendant 15 ans y ont aussi droit.

Cette réduction d’impôt sur le revenu est importante dans la mesure où elle peut atteindre un taux de 18% pour les acquisitions de terrains et de parts de groupements forestiers. En revanche, il faut respecter plusieurs plafonnements. En effet, la réduction d’impôt sur le revenu est plafonnée entre 1 026 euros et 2 052 euros par an. Dans le cas où le groupement forestier réalise des travaux forestiers, il aura droit à une nouvelle réduction d’impôt sur le revenu à un taux égal à 18%. Cette nouvelle déduction fiscale sera calculée en fonction des parts détenus dans le groupement mais aussi selon le coût des travaux réalisés.

Passer par un groupement forestier pour l’achat de sa parcelle de vignes permet également de bénéficier d’un avantage IFI, ancien ISF (impôt de solidarité sur la fortune). En effet, une réduction de 75% sur l’assiette taxable au titre de l’IFI est possible sous certaines conditions. Les parts doivent être détenues au préalable pendant deux ans. Grâce à cette réduction fiscale, seulement 25% du montant de l’investissement dans le groupement forestier sera pris en compte dans le calcul du patrimoine de la personne soumise à l’IFI. Sinon, il y a aussi la loi TEPA qui permet une réduction immédiate de l’IFI à 50%. Cette réduction fiscale est, toutefois, soumise à plusieurs conditions : conservation des titres jusqu’au 31 décembre de la 5ème année, groupement forestier en création ou en augmentation de capital, obligation de compter au moins deux salariés à la clôture de l’exercice.

Sinon, le passage par un groupement forestier est aussi avantageux en termes de transmission de patrimoine. En effet, les successions et les donations bénéficient d’une réduction de 75% de l’assiette imposable. Les droits seront ainsi calculés sur la base du barème des droits de mutations à titre gratuit. Autrement dit, 25% seulement de l’investissement sera soumis aux droits de mutation. Pour en bénéficier, il faut également respecter plusieurs conditions dont le respect d’un délai de 2 ans entre la souscription et le décès du porteur de parts.

Pour résumer, plusieurs avantages sont perceptibles pour un investissement dans un groupement forestier. Ce sont :

  • La possibilité de diversification de son patrimoine
  • L’investissement accessible à tous
  • L’absence d’effort de gestion
  • Les différents avantages fiscaux qui réduisent la pression fiscale
  • Le dégagement des revenus réguliers provenant de l’activité des vignes
  • Le placement utile pour l’environnement, simple, durable et sécurisant
  • L’absence de risque lié à la conjoncture économique

En France, deux types de groupements forestiers sont accessibles aux investisseurs : les groupements fonciers ruraux ou GFR et les groupements fonciers agricoles ou GFA. Les GFR sont des sociétés civiles qui rassemblent et gèrent des immeubles à usage agricole et forestier. Ils évitent aux propriétaires de domaines ruraux de constituer deux sociétés distinctes pour leurs biens agricoles et forestiers. Ainsi, dans une seule structure, leur gestion globale devient plus simple et il est facile de préserver l’unité. La particularité des GFR est qu’ils sont régis selon les dispositions propres aux GFA pour la partie agricole, et selon celles des GFR pour la partie forestière en termes de fiscalité.

Quant aux GFA, ce sont aussi des sociétés civiles mais elles permettent surtout de séparer le patrimoine foncier de l’exploitation agricole. Leur vocation est d’être propriétaire d’immeubles ruraux bâtis ou non bâtis et de les exploiter directement (GFA exploitant), de les donner en location (GFA bailleur) ou de l’utiliser comme GFA familial.

Quel rendement attendre de cet investissement ?

Le vin fin offre un degré de stabilité plus élevé que les marchés traditionnels. Il permet de diversifier et de sécuriser votre portefeuille d’investissement. La demande des marchés émergents devrait également assurer une appréciation significative et continue des prix. Les rendements du vin sont élevés à cause de sa rareté qui impacte de nouveau sur l’établissement de son prix sur le marché. En tant que classe d’actifs, le vin a surpassé les produits de base plus établis, notamment l’or, les actions et l’immobilier.

De plus, on peut actuellement apprécier des perspectives positives. En effet, la demande chinoise a déjà augmenté de 30 à 40 % au cours ces dernières années. Celle-ci devrait continuer à croître avec une nouvelle augmentation de 54,25 % de la consommation de vin chinois et de vin de Hong Kong. Au niveau mondial, le taux de croissance de la consommation devrait être de 6,17 % pour les prochaines années.

La demande de vin devrait augmenter de façon exponentielle. En effet, les prévisions économiques des experts du monde entier annoncent une croissance lente et une forte inflation pour la prochaine décennie. D’ailleurs, un réajustement du marché est favorable à de nombreux vins dont les prix étaient auparavant sous-évalués. En somme, il n’y a tout simplement jamais eu de meilleur moment pour profiter des opportunités d’investissement dans le vin que maintenant. Mais à quel rendement réel attendre de cet investissement ?

Selon les derniers sondages réalisés, le taux de rendement d’un investissement dans le vin reste stable et positif. Il peut atteindre les 15% pour les grands crus d’une vingtaine d’années. Il faut toutefois retenir que certains vins ont des valeurs régulières pendant que d’autres sont plus spéculatifs. C’est la raison pour laquelle les experts conseillent toujours une diversification de la cave afin de compenser les éventuelles variations des chiffres d’affaires. Il faut également savoir que le taux de rendement est conditionné par les différentes dépenses occasionnées. Par exemple, si vous passez par des sociétés de gestion de cave spécialisées ou par des GFV, il y a des frais à s’acquitter. Mais dans l’ensemble, les vins rapportent énormément, tant sur le marché traditionnel qu’en bourse. A titre d’exemple, le titre LVMH a enregistré un taux élevé de 500% entre le mois de juin 2009 et le mois de juin 2019. Pour la même période, le titre Advini a également progressé de 86%.

Malgré ce fort taux de rentabilité de l’investissement dans les parcelles de vignes et du vin, la prudence reste néanmoins de mise. En effet, certains risques subsistent surtout si vous êtes novices dans le domaine. Il est ainsi plus que recommandé de passer des prestataires professionnels et fiables. Il est important de bien comprendre le marché afin d’y trouver la rentabilité tant convoitée. Savoir analyser le marché est la garantie d’un investissement réussi. En 2015, le marché du vin en France a été estimé à près de 300 milliards de dollars alors qu’en 2011, les chiffres étaient de 370 milliards de dollars. Actuellement, d’autres pays se font une place dorée sur le marché mondial du vin à l’image de l’Italie ou encore de la Chine. Toutefois, l’avenir de la production de vin en France est encore florissant et prometteur. Les exportations ne peuvent qu’augmenter si l’on se réfère à la qualité des crus françaises mais aussi de la forte demande des consommateurs et des collectionneurs. Pour que le vin soit profitable, tant au niveau national qu’international, il faut appliquer les bonnes stratégies. Pour les déterminer, faites appel à des experts viticoles.

Comment réduire ses impôts en achetant une parcelle de vignes ?

L’avantage fiscal d’un investissement dans les parcelles de vignes est conditionné par la qualité professionnelle ou non du bien. Il s’agit d’une réduction de base de l’IFI ou l’impôt sur la fortune immobilière. Cette réduction s’applique en fonction du fait que le bien est considéré comme professionnel ou non-professionnel. Dans le cas où le bien est professionnel, la totalité des investissements vinicoles du contribuable sort de sa base d’IFI. Dans le cas où il s’agit d’un bien non-professionnel, l’investissement vinicole du contribuable n’est exonéré d’IFI qu’à hauteur de 75% avec un plafond de 102 717 euros. Au-delà de ce plafond, un taux de réduction fiscale de 50% est appliqué.

Pour déterminer si un bien est professionnel, il faut respecter certaines conditions :

  • Bail de 18 ans au minimum
  • Bail dans les conditions du bail à long terme agricole ou du bail cessible agricole
  • Application des conditions de l’article 793 1° à 4° du CGI pour le cas des parts de GFA ou de groupements agricoles fonciers
  • Bail consenti sous diverses conditions : bien utilisé dans l’exercice de la profession principale du preneur, biens ou parts louées à un membre du groupe familial (article 885 P du CGI), biens ou parts louées à une société à objet principalement agricole, contrôle des parts d’une société à 50% par le détenteur ou les membres de son groupe familial

Lors de l’achat de parts dans un groupement forestier, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu à un taux égal à 18% du montant de son investissement. Cette réduction fiscale reste toutefois plafonnée à 11 400 euros pour un couple soumis à une imposition commune et 5 700 euros pour un célibataire, une personne veuve ou divorcée. L’avantage fiscal est également conditionné. Il faut que le groupement ait pris l’engagement de gérer les parcelles de vignes selon un plan bien défini, le plan simple de gestion agréé ou le règlement type de gestion agréé pour une durée de 15 ans. Il faut également que l’investisseur s’engage à garder ses parts jusqu’au 31 décembre de la 8ème année suivant la date de souscription tel qu’il est stipulé dans le Code Général des Impôts dans son article 199 decies H.

En cas de revente, et donc réalisation de plus-values sur les parcelles de vigne, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 10 euros par année de détention et par hectare cédé sur son impôt. Celui-ci sera calculé en fonction des règles établies pour le régime des plus-values immobilières classiques.

Pour bénéficier de tous ces avantages fiscaux, il est impératif d’informer les services fiscaux. Il faut notamment remplir l’imprimé 2042 C PRO pour la répartition des revenus entre les associés et les montants transmis par le gérant. Autrement dit, il faut remplir le paragraphe dédié aux « Revenus et plus-values des professions non salariées » ainsi que la catégorie des revenus agricoles sur les lignes HD, ID et JD.

Dans le cas d’une cession des parts après le délai obligatoire de 5 ans, l’investisseur est soumis aux taxes sur les plus-values immobilières selon les conditions de droit commun. Afin de s’assurer de bien remplir ses obligations fiscales, il est préférable de confier cette tâche à un expert fiscaliste.  

Le saviez-vous ?

Si l’investissement dans les terres agricoles vous intéresse, pourquoi ne pas songer à investir dans des parcelles de forêts ?