Défiscaliser avec la loi Girardin industriel et social

En France, les investisseurs immobiliers ont la chance de bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation leur permettant de réduire leurs impôts et ainsi, optimiser leurs revenus. Ces outils fiscaux sont justement proposés par l’Etat pour inciter davantage l’investissement immobilier. Ils sont assortis de plusieurs conditions d’éligibilité, notamment celles qui concernent les lieux d’investissement.

La loi Girardin industriel et social fait partie des meilleurs dispositifs de défiscalisation financière de France. Seulement, chaque outil fiscal est conditionné spécifiquement pour répondre à plusieurs objectifs de l’Etat. Découvrons ensemble dans cet article ce qu’il en est pour la loi Girardin industriel et social. Qu’est-ce que c’est ? A qui s’adresse-t-elle ? Quels avantages fiscaux attendre de ce dispositif de défiscalisation immobilière ?

Qu’est-ce que la loi Girardin industriel et social ?

La loi Girardin industriel et social est un régime similaire à la loi Girardin industriel. Comme cet outil fiscal, cette loi Girardin industriel et social a été instaurée pour pallier au manque de logements proposés à des loyers modérés dans les départements d’Outre-mer et où la demande est en perpétuelle croissance. En contrepartie d’un investissement sous le dispositif Girardin industriel et social, les investisseurs bénéficient d’un avantage fiscal important.

L’objectif de la loi Girardin industriel et social est de financer les rénovations et les constructions de logements sociaux. Tout comme la loi Girardin industriel, le principe du Girardin social est d’acquérir des parts au sein d’une société immobilière et d’investir dans l’immobilier en Outre-mer. La seule différence est que les sociétés immobilières éligibles dans le Girardin Social ne sont pas obligées de financer des matériels. En effet, elles financent uniquement la rénovation ou la construction des logements sociaux.

Une fois les logements acquis, ils seront ensuite confiés à des organismes de logements sociaux qui se chargeront de les louer à des ménages éligibles. En d’autres termes, la loi Girardin industriel et social a été élaborée afin d’offrir une aide fiscale aux investisseurs qui réalisent un investissement dans des secteurs prioritaires pour le développement énergétique, économique et social en Outre-mer.

La loi Girardin industriel et social est entrée en vigueur le 21 juillet 2003. Sa date d’échéance est prévue pour le 31 décembre 2020. Mais une mesure de prolongation a été récemment prise par l’Etat. Aujourd’hui, la loi Girardin industriel et social est applicable jusqu’au 31 décembre 2025 dans les collectivités d’Outre-mer. Elle comporte deux volets :

• L’activité industrielle selon l’article 199 undecies B du GCI (Code Général des Impôts)
• Le logement social selon l’article 199 undecies C du CGI

Selon les différentes modifications apportées sur les dispositions législatives du dispositif Girardin industriel, celui-ci s’applique uniquement sur les investissements productifs neufs réalisés dans les DOM TOM. Le dispositif Girardin Industriel et Social concerne donc uniquement les localités suivantes :

• Wallis-et-Futuna
• Terres australes et antarctiques françaises (TAAF)
• Saint-Pierre-et-Miquelon
• Saint-Martin
• Saint-Barthélémy
• Polynésie française
• Nouvelle-Calédonie
• Départements d’Outre-mer : Mayotte, Guyane, Réunion, Martinique et Guadeloupe

Les secteurs d’activité éligibles ont également été précisés. Le dispositif Girardin Industriel ne concerne que les activités industrielles, agricoles, artisanales ou commerciales dans les DOM TOM. Quelques exceptions sont toutefois à noter. Il s’agit des activités suivantes :

• Production d’électricité à partir de panneaux solaires depuis le 29 septembre 2010. On parle ici de panneaux photovoltaïques et production d’énergie solaire d’origine thermodynamique.
• Activités postales
• Activités associatives
• Activités de loisirs, sportives, culturelles sauf s’il s’agit d’actions déjà intégrées dans une activité touristique et hôtelière ou de production et diffusion d’œuvres audiovisuelles et cinématographiques
• Services fournis aux entreprises sauf quand il s’agit de conditionnement à façon et centres d’appel, maintenance, nettoyage…
• Réparation automobile
• Location sans opérateur sauf pour la location automobile de courte durée à des personnes physiques et la location de navires de plaisance
• Navigation de croisière
• Activités immobilières
• Banque, finance et assurance
• Education, santé et action sociale
• Conseil et expertise
• Débits de tabac
• Débits de boisson
• Restauration sauf les restaurants de tourisme classés
• Commerce

Pour bénéficier des avantages proposés par la loi Girardin industriel et social, il faut respecter plusieurs conditions dont :

• Faire l’objet d’une étude puis d’une validation de l’Etat et les collectivités locales (pour minimiser les risques de faillite puisque ces entités sont les principales actionnaires)
• Paiement d’un ticket d’entrée qui est assez élevé, parfois supérieur à 25 000 euros
• Respecter le plafond global des niches fiscales qui est de 18 000 euros. Ce montant peut largement s’élever, 2 à 3 fois supérieurs, après l’application des règles de calcul spécifiques dans la pratique.

A qui s’adresse la loi Girardin industriel et social et quel est son objectif ?

La loi Girardin industriel et social vise principalement le soutien au financement des PME d’Outre-mer. Elle s’adresse surtout aux personnes ayant une fiscalité importante et qui souhaitent bénéficier d’un remboursement d’impôt sur le revenu au titre de l’année d’investissement, en contrepartie de leur apport.

Avec la loi Girardin industriel et social, l’avantage fiscal est nommé « one shot ». Cela signifie que l’investisseur ne bénéficie d’une réduction d’impôt que sur l’impôt sur le revenu payé l’année suivant son investissement. Il n’y a pas de plus-value potentielle. En revanche, cet avantage fiscal peut s’élever jusqu’à 120% du montant investi à fonds perdu. Il n’ouvre seulement pas droit à un versement de revenus ou de dividendes.  

L’objectif principal du dispositif Girardin Industriel et Social est de compenser le déficit de logements sociaux qui se présente en Outre-mer. Le but est alors de créer des logements qui seront accessibles aux contribuables à hauts revenus. Rien qu’en 2015, 100 000 logements constituaient la demande dans ces pays. Afin d’inciter les investisseurs à placer leur argent dans cet investissement social et solidaire, la loi Girardin industriel et social a été créée. Le principe restait le même que celui appliqué pour la loi Girardin industriel. Une compensation fiscale est offerte pour tous les investisseurs qui respectaient les conditions du dispositif.

Pour le volet « industriel » de la loi Girardin industriel et social, l’objectif principal est de relancer l’investissement privé et compenser les surcoûts résultant de l’éloignement des PME installés/investissant en Outre-mer. Il s’agit alors de proposer l’égalité avec la métropole et renforcer la continuité territoriale. Au passage, l’objectif de l’Etat se tourne également vers la création d’emplois. Tout comme pour le volet « immobilier », une contrepartie fiscale supérieure à l’investissement est proposée aux investisseurs.

Plusieurs intervenants participent à un investissement Girardin industriel et social :

• Le promoteur
• La SCI ou SAS de portage
• Le bailleur
• L’investisseur
• La vente en Etat de Futur Achèvement
• L’organisme de Logements Sociaux

Le promoteur est la personne qui vend les logements en état de futur achèvement (VEFA) à la SCI ou la SAS de portage. La SCI ou SAS de portage est le propriétaire du bien immobilier. C’est celle qui cède des parts aux investisseurs pour une durée d’investissement minimale de 5 ans.

Le bailleur doit obligatoirement être un OLS ou Organisme de Logement Social. C’est cet organisme qui sous-loue les logements aux foyers qui respectent les conditions d’éligibilité comme les conditions de ressources plafonnées des logements à loyers modérés. Le bailleur bénéficie d’une réduction correspondant à 70% du montant de l’avantage fiscal acquis par la société de portage et récupère ses logements au bout de 5 ans.

L’investisseur est le contribuable, Français, qui souhaite réduire son imposition. Il réalise un apport au sein de la SAS de portage ou de la SCI pour bénéficier d’une économie d’impôt correspondant à son apport, et d’une rentabilité pouvant aller jusqu’à 20%.

Dans ce programme de défiscalisation financière et immobilière, l’Etat a prévu un plafonnement global des niches fiscales selon l’article 199 undecies D, I-3Bis du Code Général des Impôts (CGI). Ce plafond est fixé à 18 000 euros par an et par foyer fiscal. Ce plafond est commun pour l’achat de parts de SOFICA (investissement dans le cinéma), le dispositif Pinel Outre-mer et les autres réductions et crédits impôt soumis au plafonnement à 10 000 euros. En cas de dépassement de ce plafond, l’excédent est perdu définitivement. En effet, aucun report ou imputation sur l’impôt des années suivantes n’est possible.

Toutefois, il est important de savoir que la défiscalisation obtenue via le dispositif Girardin industriel et social dépend entièrement de la manière dont est monté le programme. Pour le calcul du plafonnement des niches fiscales, seule une partie de la réduction d’impôt est retenue, c’est-à-dire 34% dans le cadre d’une opération avec agrément fiscal, et 44% dans le cadre d’une opération de plein droit, autrement dit sans agrément. Un autre plafond est également imposé pour pouvoir investir avec la loi Girardin industriel et social. Cela signifie que la réduction d’impôt est calculée à partir du montant, hors TVA, de l’investissement réalisé par les PME utilisatrices et non pas du montant versé. La réduction d’impôt sera alors appliquée après déduction des éventuelles subventions publiques perçues. A titre d’exemple, pour un investissement réalisé en 2019, le plafond en vigueur est de 40 909 euros par an et par foyer fiscal en Girardin industriel de plein droit, et 52 941 euros par an et par foyer fiscal en Girardin industriel avec agrément fiscal.

Pour préciser, l’objectif de la loi Girardin Industriel et Social est d’aider les PME en Outre-mer à payer moins cher leur outil de travail. Un avantage fiscal leur est accordé en contrepartie d’un investissement à fonds perdus dans du matériel productif neuf loué comme des grues, des camions, des pelleteuses, etc. Deux types d’opérations sont accessibles en Girardin Industriel et social. Il s’agit du Girardin industriel avec agrément qui s’applique aux investissements de plus de 250 000 euros. Et il y a les montages de plein-droit qui s’adressent aux projets plus petits.

A la fin de la date d’échéance de 5 ans prévue par le programme, la cession des logements coûtera un euro symbolique contre la reprise de l’emprunt restant dû par l’organisme en charge de la gestion du bien. Selon la loi, les personnes désignées par cet organisme puissent devenir les bénéficiaires de cette sortie du dispositif Girardin industriel et social. Toutefois, ces cas sont très rares car ils sont très risqués en termes juridique.

Quels sont les avantages de la loi Girardin ?

Pour la contribution au développement économique ou immobilier en Outre-mer, l’opération Girardin permet d’obtenir un avantage purement fiscal. En effet, les investisseurs font un placement à perte dans des matériels industriels ou des logements sociaux pour le compte de diverses sociétés et bénéficient ensuite d’une réduction d’impôt qui est largement supérieure à leur investissement.

Cet avantage fiscal du Girardin social est de l’ordre de 115% à 120%. Toutefois, même si l’avantage est uniquement fiscal via la réduction d’impôts « one shot », les investisseurs peuvent également bénéficier de coups de pouces positifs. En effet, ils auront à louer les biens investis à un office d’HLM ou une entité semi-publique (SEM). Grâce à cette collaboration, une meilleure sécurité de l’investissement est remarquée. C’est également une meilleure garantie pour le bon déroulement des opérations.

Le rendement industriel via la loi Girardin industriel et social est plus faible qu’avec un montage industriel standard. Il est de l’ordre de 15% et 20% seulement contre 22%, en général, avec un montage industriel standard. Mais le petit plus qui fait la différence reste évidemment l’agrément fiscal qui se présente comme une garantie sur la validité de l’investissement.

La SCI ou la SAS de portage bénéficie alors d’une réduction d’impôt correspondant à 50% de la valeur totale de son investissement. Les investisseurs n’auront pas droit à la totalité de la réduction. En effet, lors du paiement des loyers ou à la revente, 70% des recettes seront rétrocédées au bailleur.

On peut alors résumer les avantages de la loi Girardin logement social comme suit :

• Réduction d’impôts l’année de l’investissement
• Plafonnement spécifique, défiscalisation maximum de 60 000 euros puis un taux de rétrocession fiscale qui est de 30% du montant de l’avantage fiscal

Est-il possible de bénéficier de la loi Girardin en investissant via une SCPI ?

Oui, il est possible de bénéficier de la loi Girardin en investissant via une SCPI ou Société Civile de Placements Immobiliers. Les SCPI Girardin sont même considérées comme le pur outil de défiscalisation. Elles s’adressent aux contribuables qui sont fortement imposés et en quête d’économie d’impôt. Le principe est simple, une SCPI se propose de réaliser des investissements via le dispositif Girardin et en fait bénéficier ses investisseurs.

Les investisseurs intègrent donc une SCPI et paie un ticket d’entrée. Ils sont tenus de rester au sein de cette SCPI pendant une durée définie à l’avance, 5 ans en règle générale. Ils bénéficieront des avantages fiscaux tel que le propose la loi Girardin Industriel et social à la hauteur de leur apport personnel. Le rendement obtenu provient ainsi de la réduction d’impôt sur le revenu que le dispositif propose.

A titre d’exemple, une nouvelle SCPI Girardin a été créée. Il s’agissait la SCPI Sema 2i lancée par HSBC France. Cette SCPI Girardin promet 9% de rendement par an. Comme le spécifie ce dispositif, cette SPCI finance la construction de logements sociaux dans les territoires en Outre-mer, précisément en Nouvelle-Calédonie. Elle propose de construire des logements dotés de pompe à chaleur qui utilise une source d’énergie renouvelable. Ces logements seront ensuite proposés en location pendant une durée de 5 ans minimum à titre de résidence principale. Ils doivent également avoir fait l’objet d’un permis de construire accordé au plus tard le 31 décembre 2012. Il y a également des plafonds des ressources des locataires qu’il faut respecter. Pour l’année 2019, ces plafonds se présentaient comme suit :

• Pour la Polynésie française, la Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon, Terres australes et antarctiques françaises, les plafonds sont :
• Personne seule : 31 168 euros
• Couple : 57 643 euros
• Personne seule ou couple avec une personne à charge : 60 975 euros
• Personne seule ou couple avec deux personnes à charge : 64 311 euros
• Personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 68 764 euros
• Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge : 73 218 euros
• Majoration par personne supplémentaire à charge : + 4 680 euros
• Pour le DOM, Saint Martin, Saint-Barthélemy, ces plafonds étaient estimés comme suit :
• Personne seule : 32 538 euros
• Couple : 60 173 euros
• Personne seule ou couple avec une personne à charge : 63 653 euros
• Personne seule ou couple avec deux personnes à charge : 67 134 euros
• Personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 71 783 euros
• Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge : 76 435 euros
• Majoration par personne supplémentaire à charge : + 4 886 euros

Un plafonnement des loyers est aussi à respecter. Les chiffres pour l’année 2020 n’étant pas encore sortis, ceux de 2019 indiquent que le plafond est de 176 euros par mètre carré dans le DOM, Saint Martin, Saint-Barthélemy. Il est de 217 euros par mètre carré pour la Polynésie française, la Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, Saint-Pierre-et-Miquelon, Terres australes et antarctiques françaises.

Pour investir via cette SCPI Girardin, les contribuables devront réaliser un apport personnel à hauteur de 40%. Les 60% qui complètent le capital de la SCPI seront fournis par l’HSBC en forme de prêt. Les intérêts de ce prêt seront directement remboursés via les loyers perçus par la SCPI Girardin.

Les investisseurs devront conserver leurs parts pendant 6 ans à compter de la date d’achèvement du premier logement, ou 8 ans à compter de la date de souscription. Le montant du rachat des parts est déjà fixé dès la souscription pour rembourser l’encours du prêt. Et comme cela est déjà stipulé dans le principe du dispositif Girardin Industriel et social, les fonds propres ne sont pas remboursables à l’issue de l’opération. En effet, la réduction de l’impôt sur le revenu reste le seul rendement du placement.

En effet, c’est l’une des particularités de la SCPI Girardin industriel. Les investisseurs investissent à fonds perdus. Ce qui est le contraire des autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard, par exemple. En revanche, ils bénéficient d’une économie d’impôts importante sous certaines conditions. La garantie qu’un tel investissement soit bénéfique pour les investisseurs, il faut impérativement un monteur d’opération expérimenté et connaisseur dudit domaine. Dans certains cas, l’écart sur le montage peut valoir des sanctions qui peuvent même amener jusqu’à une requalification fiscale par le Trésor Public. Cela signifie que la réduction d’impôt et le montant investi dans les parts de la SCPI Girardin peuvent être perdus.

L’investissement via une SCPI Girardin est ainsi possible mais comporte de nombreux risques, surtout si le monteur de l’opération n’est pas bien choisi. En même temps, il faut aussi être conscient que si la rentabilité de l’investissement est élevée, supérieure à 20% par exemple, le risque est également fort. Il est ainsi recommandé de chercher son monteur de projet dans la liste de ceux qui disposent d’un long historique rassurant.

Comment réduire ses impôts grâce à la loi Girardin industriel et social ?

La réduction d’impôts est même l’intérêt principal de la loi Girardin industriel et social. Toutefois, on peut aussi parler de rentabilité à une certaine mesure. Celle-ci dépendra entièrement du montage financier réalisé et du partenaire. La rentabilité diminue mécaniquement en cas de garanties fortes sur le montage. Et pourtant, c’est ce qui est recommandé par les experts. Retenez également que la rentabilité augmentera davantage si vous investissez tôt. Les bons produits proposent une rentabilité annuelle comprise entre 10 et 14% sur le montage financier en Girardin industriel et social.

La réduction d’impôt avec le Girardin social est calculée sur le prix de revient ou le prix d’acquisition du bien. Il existe néanmoins des exceptions comme pour certaines opérations où la base de calcul est limitée au montant par m² de surface habitable de 2 448 euros hors taxe. Ce plafond est appliqué selon la formule suivante : (plafond + montant de la TVA) x nombre de m² de surface habitable. Un autre plafond est également appliqué depuis le 27 mai 2009. Il s’agit du plafonnement du prix d’acquisition ou de revient du bien pour les opérations réalisées après cette date. La limite est de 50 à 150 m² de surface habitable.

Le taux de l’avantage fiscal obtenu via le dispositif Girardin industriel et social, incluant les plafonnements cités, peut atteindre 64%. Pour comprendre le mécanisme d’économies d’impôt proposé par le dispositif Girardin industriel et social, il faut départager les deux volets : volet industriel et volet social :

• Pour le volet industriel, la réduction d’impôts est calculée sur le montant du matériel acquis pour la location à l’exploitant et non pas sur le montant de l’investissement. La réduction fiscale s’étend ainsi sur une assiette plus large, et produira un gain fiscal plus important.
• Pour le volet social, la réduction d’impôts est calculée sur le prix du revient du bien tel que déjà cité plus haut. Dans ce cas précis, seulement 30% de la réduction entrent dans la formule de calcul. Il faut évidemment respecter le plafond fixé à 60 000 euros.

Pour bénéficier de la réduction fiscale proposée par le dispositif Girardin industriel et social, il faut que l’investissement figure dans la déclaration d’impôt de l’investisseur. Pour ce faire, il faut remplir la déclaration principale 2042, mais aussi le formulaire 2042 IOM et remplir toutes les informations nécessaires. Si la perception des loyers a déjà commencé au cours de l’année fiscale en cours, il faudra remplir aussi le formulaire 2044 et remplir la ligne « 250 » qui correspond aux « intérêts d’emprunt ». Il faut alors y mettre le montant correspondant à la somme de tous les frais financiers comme les intérêts d’emprunt, l’assurance de prêt, les frais de dossiers bancaires ainsi que les frais de garantie.

Pour éviter un redressement fiscal et réussir son investissement avec la loi Girardin Industriel et Social, il est vraiment recommandé de déléguer le montage à un partenaire. Ce monteur peut être un fiscaliste, des experts financiers ou des professionnels du droit… C’est cette personne qui garantira votre investissement et sécurisera votre opération de défiscalisation en Outre-mer. Un monteur de qualité est une personne qui exerce ce genre d’opérations depuis de nombreuses années et qui, généralement, dispose d’un local directement implanté en Outre-mer. Il reste à proximité de vos perspectives d’investissement et connaît parfaitement le terrain. C’est ce gage d’expertise qu’il vous faut pour réussir votre placement et optimiser votre gain fiscal.