Loi Girardin : Principes de ce dispositif de défiscalisation immobilière

La loi Girardin n’existe plus aujourd’hui, désormais remplacée par l’investissement locatif en loi Pinel.  Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de profiter d’une réduction fiscale.

On distingue le dispositif Girardin industriel et le Girardin dans l’investissement Immobilier. Pour la seconde, en contrepartie de leur investissement locatif dans le neuf dans les DOM-TOM (Polynésie Françaises, Iles Wallis, îles antarctiques françaises etc..), la loi Girardin permet de bénéficier d’un avantage fiscal d’environ 18 à 48%.

Toutefois, un plafonnement de ce montant de défiscalisation est prévu par la loi. Le locataire devra y domicilier sa résidence principale, tout comme c’est le cas en loi Pinel. La défiscalisation Girardin demeure un peu plus risquée que la Loi Pinel vu que la volatilité de l’investissement immobilier y est plus élevée. En effet, en Polynésie Française ou dans les îles Wallis, les prix de l’immobilier varient beaucoup . Depuis la mise en place de la défiscalisation Girardin, le nombre de logements neufs a connu une forte croissance dans les territoires d’outre-mer, ce qui en fait un succès.

Comment fonctionne la défiscalisation Girardin ?

La loi Girardin stipule que l’investisseur doit effectuer un investissement locatif dans  l’immobilier neuf en Outre-mer et l’utiliser à titre de résidence principale, pour lui-même ou son locataire. 

Si c’est l’investisseur lui-même qui habite dans la propriété, alors il doit s’engager à y rester pendant une durée minimale de 5 ans. Cette location doit être réalisée dans les 6 mois suivant l’achèvement du bien immobilier. Il pourra alors bénéficier d’une réduction fiscale de 18% qui va être étalée sur 10 ans.

Il convient néanmoins de tenir compte des plafonds et réductions d’impôt pour calculer les exonérations fiscales accessibles à chaque investisseur dans le cadre de la défiscalisation Girardin. Cet investissement doit également être situé selon une limite : 50 à 150m² de surface habitable, laquelle est fixée par décret en fonction du nombre de personnes pouvant occuper la résidence à titre de logement principal. Pour une personne seule, la surface habitable est de 65m² ; pour un couple, elle sera de 77,5 m²  et pour une personne seule ou en couple ayant une personne à charge, elle sera de 90m². Une majoration de 12 m² par personne à charge supplémentaire est aussi possible. Toutefois, ce nombre de personnes à charge est limité à 5.

Si l’investisseur met en location son bien immobilier en Outre-mer, il doit aussi s’engager, dans les 6 mois suivant l’achèvement du bine, à le louer nu. Le locataire devra en faire sa résidence principale pour une durée minimale de 5 ans également. Si tel est le cas, l’investisseur pourra alors bénéficier d’une réduction fiscale de 30 %, laquelle sera étalée sur 5 ans. Mais comme le cas cité précédemment, des limites et des plafonnements sont également instauré (secteur intermédiaire Vs Secteur Libre). Il faut aussi noter que la réduction fiscale diffère en fonction de la date de délivrance du Permis de Construire. En effet, si ce permis a été déposé avant ou pendant l’année 2010, le taux de réduction d’impôts sera de 30 %. S’il a été déposé en 2011, le taux sera de 22%. Et si c’est après 2011, le taux sera de 0%. Si le bien immobilier est équipé de panneaux solaires, de chauffe-eau solaires et de chauffage géothermique, une augmentation de 2 à 3 % du montant de l’exonération fiscale sera accordée. Et si l’immeuble investi et mis en location se trouve dans une Zone Urbaine Sensible, alors l’investisseur pourra bénéficier d’une majoration de 8 à 9%.

Mais il y a aussi la loi Girardin relative à l’immobilier location plafonnée. Dans ce cas de figure, l’investisseur s’engagera également à louer nu sa propriété dans les 6 mois suivant son achèvement. L’engagement de location sera néanmoins pour une durée de 6 ans, et à titre de résidence principale. Ce qui change dans ce type d’investissement, c’est que les ressources du locataire ainsi que les loyers seront plafonnés selon les publications du Ministère des Finances. La réduction d’impôts variera également en fonction de la date de délivrance du permis de construire. 

Quelles distinctions entre la loi Girardin et Loi Girardin Intérmédiaire ?

Voici la différence entre les deux régimes :

• La location en GIRARDIN LIBRE  se fait avec des loyers libres
• La loi en GIRARDIN INTERMEDIAIRE se fait avec des loyers plafonnés mais une réduction d’impôts plus élevée.

Les investissements réalisés dans le secteur intermédiaire peuvent s’avérer plus rentables en Polynésie Française d’après les experts. En revanche, dans les îles Wallis, le secteur intermédiaire est moins intéressant que la défiscalisation Girardin libre.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Girardin ?

Ainsi, pour compiler toutes les conditions d’éligibilité à la loi Girardin, il faut retenir l’obligation d’utiliser le bien immobilier à titre de résidence principale. S’il doit être loué, il le sera nu pendant une durée de 5 ou 6 ans en fonction de la réduction choisie par l’investisseur.

Toutes les personnes ne faisant pas partie du foyer fiscal de l’investisseur pourront bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, s’il s’agit d’un investissement en secteur libre. En revanche, s’il s’agit d’un investissement en secteur intermédiaire, le loyer ainsi que les ressources des locataires seront plafonnés.

La propriété immobilière doit être occupée au plus tard 6 mois après son achèvement. La TVA en vigueur doit être respectée, notamment en ce qui concerne le plafond de défiscalisation au m². En Guadeloupe, en Martinique et en Réunion, ce taux de plafonnement sera de 8,5%. Il sera inexistant dans les autres pays d’Outre-mer.

Évidemment, le non-respect de ces conditions entrainera immédiatement la perte des bénéfices fiscaux proposés par la loi Girardin.

Que devient la loi Girardin aujourd’hui ?

Depuis le 27 mai 2009, la loi Girardin est progressivement remplacée par la loi pour le développement économique de l’Outre-mer. Cette loi est appelée « loi Lodeom ». La loi Girardin disparaît alors peu à peu selon la date de délivrance des Permis de construire. Évidemment, le délai maximum entre la date du permis de construire et la mise en location sera maintenu à 36 mois.

Encore aujourd’hui, ceux qui ont investi dans un permis de construire ancien pourront s’avantager d’une exonération fiscale encore plus importante. Toutefois, cet avantage fiscal sera repris si le bien immobilier n’est pas loué au plus tard le dernier jour des 36 mois suivant la date de délivrance du permis de construire.

La défiscalisation Girardin Industriel

Investir en Girardin industriel désigne les investissements réalisés pour le développement économique donnant droit à une réduction d’impôt « one shot » pour du matériel industriel. La Polynésie Française, les îles Wallis ainsi que antarctiques françaises ont en effet de gros déficit d’investissements sur place et le dynamisme économique mériterait d’être boosté, d’où la mise en place du dispositif Girardin industriel.

La défiscalisation Girardin classique est donc totalement différente du Girardin industriel puisque l’un concerne un investissement immobilier dans des logements neufs, l’autre dans le développement économique. Le Girardin industriel a été très critiqué car de nombreuses machines ont été achetées uniquement pour la ristourne promise. La défiscalisation Girardin immobilier a été considérée elle comme plus efficace car le nombre de logements neufs a cru considérablement.