Les contribuables investissant en Outre-mer bénéficiait, tout comme ceux en métropole, de nombreux outils fiscaux leur permettant de réduire leurs impôts et d’optimiser leur investissement. Parmi les plus célèbres, on peut notamment citer la loi Girardin Industriel et Social, la loi Pons, la loi Paul, la loi Pinel

Chaque dispositif de défiscalisation présente des avantages différents. Ceux-ci restent toujours proportionnels aux types d’investissements réalisés dans les DOM TOM. Ils répondent à de nombreux objectifs de l’Etat français comme la favorisation de l’investissement dans les secteurs économiques, les secteurs immobiliers, les secteurs industriels dans les DOM TOM.

La loi Pons est une ancienne loi de défiscalisation en Outre-mer. Elle a été mise en vigueur en 1986 et a été depuis remplacée par la loi Paul, la loi Girardin et par la loi Scellier Outre-mer. Ayant été l’une des lois de défiscalisation les plus avantageuses, et ayant inspiré le principe de plusieurs autres dispositifs encore en vigueur, il est important de comprendre son mécanisme. Découvrons-le ensemble dans cet article. Qu’était la loi Pons exactement ? A qui s’adressait-elle ? Quels étaient ses avantages ?

Qu’était la loi Pons ?

La loi Pons est une ancienne loi de défiscalisation entrée en vigueur en 1986. La loi Paul est venue la remplacer le 1er janvier 2001. Son objectif était de soutenir les différents investissements économiques et immobiliers dans les pays d’Outre-mer réalisés par les contribuables. La loi Pons s’appliquait ainsi aux pays réunis dans les DOM TOM comme Guadeloupe, Saint-Pierre-et-Miquelon, Martinique, Mayotte… L’Etat favorisait ainsi ces investissements en échange de nombreux avantages fiscaux.

De nombreuses modifications ont été apportées sur ce régime de défiscalisation. La première a été réalisée en 1992 selon les dispositions de l’article 115 de la loi de finances n°91-1322. Ces modifications portaient sur la prorogation de l’application de la loi Pons jusqu’au 31 décembre 2001, l’extension du bénéfice à de nouveaux secteurs économiques, la précision de l’obligation de maintien de l’affectation des investissements à l’activité éligible et l’institution d’une procédure d’agrément pour les investissements directs réalisés dans les secteurs du tourisme, de l’hôtellerie, des transports, de la production audiovisuelle et cinématographique.

La seconde modification a été appliquée en 1993 selon l’article 30 de la loi de finances rectificative pour 1993. Cette seconde modification portait principalement sur l’augmentation du montant de la réduction à 100%, l’éligibilité des investissements nécessaires à l’exploitation d’une concession de service public local à caractère commercial et industriel ainsi que la souscription au capital des concessionnaires de ces mêmes services publics, la réduction à 5 ans le maintien de l’affectation des immeubles, et la modification du champ d’application et la procédure d’agrément institué par la loi en 1992.

Après, c’est le régime de l’article 238 bis HA du CGI (Code Général des Impôts) qui s’appliquaient compte tenu de ces diverses modifications. La loi Pons s’appliquait aux investissements réalisés à compter du 1er juillet 1993. Elle était éligible pendant 5 ans pour tous types de biens immobiliers (meuble ou immeuble) à partir de la date d’acquisition ou de la création de l’immobilisation. Pour tous les biens immobiliers construits ou acquis avant cette date, la durée de l’investissement était de 9 ans pour les immeubles.

La loi Pons proposait une défiscalisation à hauteur de 75% du prix de revient de l’investissement. Toutefois, selon les modifications déjà mentionnées, à partir du 1er janvier 1992, la déduction fiscale a été augmentée à 100% pour tous les investissements réalisés à compter du 1er juillet 1993. La loi Pons a ensuite été remplacée par la loi Paul et la loi Girardin. Pour la loi Paul, elle suivait le même principe que la loi Pons et permettait de bénéficier d’une importante réduction d’impôt si le bien investi était proposé en location pour une durée de 6 ans minimum. Le taux de réduction d’impôt proposé par la loi Paul était compris entre 25 et 40% du prix du logement. A son tour, la loi Paul a été remplacée par la loi Girardin en 2003.

A qui s’adressait cette loi de défiscalisation ?

La loi Pons était un dispositif de défiscalisation immobilière qui permettait alors de bénéficier d’une réduction d’impôt élevée sur les investissements immobiliers locatifs réalisés dans les départements d’Outre-mer. Tous les contribuables français pouvaient investir dans l’immobilier via ce dispositif. Mis en place au cours de l’année 1986, la loi Pons concernait principalement les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2000.

Plusieurs types d’investisseurs étaient éligibles au dispositif Pons :

  • Tous ceux qui avaient pour projet de construire et d’acquérir des logements neufs à usage d’habitation,
  • Tous ceux qui voulaient souscrire au capital de sociétés ayant pour unique objet de construire des logements neufs donnés en location nue,
  • Tous ceux qui souhaitaient souscrire au capital de SCPI
  • Tous ceux qui voulaient investir en DOM TOM, les collectivités territoriales de Saint Pierre et Miquelon et de Mayotte, Saint-Barthélemy et Saint-Martin

En d’autres termes, les bénéficiaires de la loi Pons étaient des personnes physiques investissant directement dans l’immobilier locatif ou via des intermédiaires comme les sociétés de gestion immobilière telles que la SCI, la SCPI… En revanche, une condition était à respecter. En effet, ces sociétés de gestion devaient être soumises à l’IS ou l’Impôt sur les Sociétés. Ces mêmes personnes étaient naturellement éligibles aux dispositifs venus remplacer la loi Pons, c’est-à-dire la loi Paul, la loi Girardin.

Les bénéficiaires des avantages fiscaux de la loi Pons étaient obligés de respecter plusieurs conditions. En effet, les propriétaires devaient faire construire un logement neuf en Outre-mer et le louer pendant une durée de 5 ans au minimum à titre de résidence principale.

Quels étaient les biens concernés par la loi Pons ?

Plusieurs types de biens immobiliers étaient concernés par la loi Pons. Cela concernait principalement les logements neufs dans les DOM TOM. Cela pouvait être une maison ou un appartement, construit ou acheté neuf. Ensuite, ces biens immobiliers devaient être proposés à la location pendant une durée minimale de 5 ans. Cette mise en location devait intervenir dans les 6 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien.

Les biens immobiliers éligibles à la loi Pons devaient être proposés en location à titre de résidences principales. Il s’agissait d’une location nue et non une location meublée. L’accessibilité à ces logements était conditionnée par des plafonnements de ressources des locataires et le plafonnement des loyers. Ce même principe a été repris par les dispositifs de défiscalisation qui ont succédés à la loi Pons, c’est-à-dire la loi Paul puis la loi Girardin.

Le non-respect de ces conditions concernant les logements éligibles à la loi Pons entraînait la suppression immédiate des éventuels avantages fiscaux auxquels l’investisseur pouvait prétendre.

Quels avantages fiscaux offrait la loi Pons ?

En tant que dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Pons offrait une importante réduction d’impôts. Pour l’achat d’un bien immobilier, les individus résidant dans les DOM ou en métropole peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette réduction concernait uniquement les investissements réalisés entre le 15 septembre 1986 et le 31 décembre 1996. S’il s’agissait d’investissements supérieurs à une valeur de 30 millions de francs, un règlement spécifique était appliqué.

Comme déjà énoncé précédemment, les entreprises soumises à l’IS (Impôt sur les Sociétés) ou à l’IR (Impôt sur le Revenu) pouvaient déduire le montant de leurs investissements réalisés. Cette déduction peut être obtenue sous forme de souscription au capital des sociétés qui opèrent dans le secteur de la pêche, des énergies nouvelles, de l’hôtellerie, du tourisme, de l’industrie, du bâtiment, des travaux publics, de l’agriculture, de l’artisanat ou encore des transports.

Cette réduction d’impôts est acquise pour les particuliers domiciliés en France ou dans les DOM TOM lorsque :

  • Ils acquièrent un logement neuf destiné à leur habitation principale ou à la résidence principale d’une autre personne. L’acquisition peut se faire directement ou par le biais de souscription de titres de sociétés de construction.
  • Ils souscrivent en numéraire au capital de sociétés de développement régional d’Outre-mer et de sociétés exerçant réellement en Outre-mer.

Pour calculer le montant de la réduction d’impôt, l’administration fiscale prend comme base le prix de revient ou le prix d’acquisition du logement, ou encore le prix de souscription des parts ou des actions. La réduction annuelle d’impôt était fixée à 25% et calculée sur cette base qui est répartie sur 5 ans.

Qu’en est-il de la loi Paul venue remplacer la loi Pons ?

Malgré les nombreux avantages fiscaux proposés par la loi Pons, elle a quand même présenté des failles. Par exemple, selon les analyses des experts, elle a été détournée de sa vocation première. En effet, le coût de la loi Pons pour l’Etat était trop cher. Il avoisinait les 2 milliards par an et pourtant, les avantages fiscaux ne profitaient pas réellement aux entreprises d’Outre-mer. Certes, certains contribuables pouvaient réduire considérablement leurs impôts grâce à ces montages et stratégies d’optimisation fiscale, mais les entreprises n’en profitaient pas vraiment. Par exemple, c’étaient les Français fortunés et domiciliés en métropole qui avaient acheté le plus de bateaux en Outre-mer. Et pourtant, ce grand boum dans le secteur de la navigation n’a pas créé de nouveaux emplois pour la population locale. C’est donc l’une des raisons qui ont poussé l’Etat à abroger cette loi de défiscalisation et de la remplacer par une autre.

Après la loi Pons, c’est la loi Paul qui l’a succédée. Ce dispositif Paul a été instauré en 2001 et permettait l’acquisition de bien immobilier neuf dans les départements d’Outre-mer. Il s’appliquait ainsi aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2001 et le 20 juillet 2003. La loi Paul avait pour objectif d’inciter l’investissement privé dans les DOM TOM. Autrement dit, le but était de dynamiser l’investissement dans les DOM TOM. Pour les particuliers, l’investissement se limitait uniquement au secteur de l’immobilier. En revanche, pour les entreprises, les investissements pouvaient s’élargir vers les autres secteurs industriels comme le tourisme sauf la navigation de croisière, l’artisanat, le transport, la pêche, la concession de service public, l’informatique… Tout comme pour la loi Pons, la loi Paul était également soumise à plusieurs conditions :

  • Investir dans des logements neufs à vocation de résidence principale
  • Occuper soi-même les logements ou les mettre en location à nu pendant une durée de 6 ans
  • Réaliser des travaux avant le 23 juillet 2003. Après cette date, c’est la loi Girardin qui entre en vigueur

Les avantages de la loi Paul se manifestaient par une réduction d’impôt  de 8% répartie sur 5 ans dont :

  • 25% de l’investissement pour le secteur locatif libre
  • 40% pour le secteur locatif conventionné

Après la loi Paul, la loi Girardin a été votée le 21 juillet 2003. Elle propose également une réduction d’impôt pour tous les investissements réalisés après le 23 juillet 2003. Sa durée d’application était comprise entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.

Ces trois lois de défiscalisation étaient presque similaires et visaient l’optimisation des investissements en Outre-mer. C’était le principe de la loi Pons qui était pris comme base de ces dispositifs. Ainsi, avec la loi Girardin qui remplaçait la loi Paul, et qui elle-même remplaçait la loi Pons, le taux de défiscalisation a été élevé entre 35 et 40% pour le secteur immobilier. Pour les autres secteurs éligibles, ce taux de réduction fiscale était même monté jusqu’à 100% du montant de l’investissement réalisé.

Comme pour les deux autres lois précédentes, la loi Paul-Girardin proposait deux méthodes de défiscalisation : la réduction d’impôts pour les contribuables soumis à l’IS et la déduction d’impôts pour les sociétés soumises à l’IS.

Les lois de défiscalisation sont ainsi des outils d’investissements très intéressants, tant pour les contribuables que pour l’Etat. A l’heure actuelle, la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Monuments Historiques, la loi Cosse, etc. sont encore en vigueur. Chacune dispose de ses propres conditions d’éligibilité ainsi que de ses taux de réduction d’impôts. Pour savoir laquelle de ces lois de défiscalisation choisir pour votre futur investissement, n’hésitez pas à lire d’autres articles. Ou alors, faites une simulation en ligne pour comparer vos éventuels avantages fiscaux.

Le saviez-vous ?

La loi Pons a été la première loi de défiscalisation française ayant pour objectif de développer l’immobilier dans les DOM-TOM. Elle a été remplacée à plusieurs reprises par d’autres lois reprenant les mêmes principes, et en 2020 la loi de défiscalisation en vigueur pour les investissements dans les DOM-TOM est la loi Girardin immobilier.