Les locaux commerciaux constituent actuellement le premier choix des chercheurs de biens immobiliers. Ce type de bien attire énormément en raison des activités d’une grande part de la population française. Malgré leur popularité, les locaux commerciaux disponibles ne sont pas pour autant nombreux. Et les louer n’est pas forcément simple. Il faut notamment suivre une procédure précise et établir un bail commercial en bonne et due forme imposée par la loi. Afin d’en savoir davantage sur le sujet, retenez les informations essentielles de cet article.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

Le local commercial est le lieu où est exploité un fonds de commerce et où s’exerce donc une activité commerciale. Selon la définition officielle, une « activité commerciale » est une activité indépendante qu’une personne physique ou une société commerciale exerce. Cette société peut être une SA (société anonyme), une SARL (société à responsabilité limitée), une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), etc.

Cette activité consiste à acheter et vendre des biens et/ou des prestations de services commerciaux. Cela signifie que l’exécutant de cette activité aura à recevoir une clientèle. Le local commercial doit ainsi répondre à plusieurs critères : sécurité incendie, accessibilité aux personnes à mobilité réduite… Les locaux commerciaux supposant l’accueil de clients sont appelés « ERP » ou Etablissements Recevant du Public. Si les normes requises ne sont pas respectées, il faut réaliser les travaux de mise aux normes nécessaires. C’est une obligation définie par le décret du 28 mars 2017.

Il est aussi important de respecter les règlements de copropriété de l’immeuble si le local commercial se situe dans une copropriété. Ce qui signifie que l’exploitant du local doit avoir toutes les autorisations nécessaires pour exercer ses activités commerciales dans ledit lieu, et que celui-ci soit bien destiné à une fin commerciale. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permet de modifier le règlement de copropriété si cette autorisation d’exploitation commerciale n’existe pas encore. Il faudra alors convoquer une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble pour procéder au vote, lequel doit être à l’unanimité.

Pourquoi investir dans un local commercial ?

L’investissement dans un local commercial est un excellent placement financier selon plusieurs experts. Les rendements générés sont potentiellement élevés que les habitations. De plus, les risques d’impayés sont moins importants grâce au bail commercial. Il nécessite simplement de suivre des règles particulières pour être conforme à la loi et optimiser ses revenus de placement immobilier.

Quand il s’agit d’investir dans un local commercial, on parle évidemment de l’acquisition de murs d’un commerce pour les louer à un exploitant. Ce sont des « murs commerciaux » ou des « murs de boutique ».

Investir dans un local commercial est avantageux parce que ce placement propose des taux de rendement annuels intéressants, compris entre 4% et 10% contre 2% à 5% pour les biens résidentiels. Il y a en plus les loyers que les propriétaires perçoivent chaque mois. En revanche, à la sortie, la plus-value peut parfois être moins élevée que pour un logement. En effet, le prix des murs des locaux commerciaux dépend du loyer potentiel de ces locaux. Autrement dit, il n’est pas fixé à l’avance au mètre carré, comme pour les logements. Pour déterminer le prix des locaux commerciaux à la revente, il faut prendre en compte le loyer et la rentabilité attendue.

Et enfin, l’autre avantage non négligeable de l’investissement dans un local commercial reste évidemment la sécurité du placement. Grâce aux baux commerciaux, les propriétaires se prémunissent des risques d’impayés de loyer. En effet, les baux de locaux commerciaux sont signés pour une durée d’exploitation de 9 ans divisée en différentes périodes d’engagement de 3 ans. Cela revient à un bail de 3 ans, de 6 ans ou de 9 ans. Le bail commercial ne peut être rompu sur la simple décision du locataire. Il ne peut pas non plus décider de reporter, voire d’éviter, le paiement des loyers. Il risquerait alors une expulsion, voire des réprimandes judiciaires.

En somme, investir dans un local commercial présente de nombreux avantages considérables. Toutefois, pour vous assurer que c’est le type d’investissement qu’il vous faut, il est important de se pencher davantage sur la rentabilité.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif dans un local commercial ?

Le rendement d’un investissement locatif dans un local commercial est estimé entre 4% et 10%. Certains experts immobiliers avancent un chiffre plus réaliste en annonçant un taux de rentabilité maximum de 8%. Quoi qu’il en soit, c’est toujours deux fois plus élevé que les logements locatifs d’habitation.

Pour calculer la rentabilité brute d’un local commercial, il faut prendre comme bases de calcul le prix d’acquisition et le loyer annuel du local. Ensuite, il faut multiplier par 100 le loyer annuel puis diviser le résultat obtenu par le prix d’achat du bien. C’est ainsi que l’on obtient la valeur de la rentabilité brute de l’investissement locatif dans un local commercial.

Ensuite, pour calculer la rentabilité nette de frais de charges, il faut tenir compte des frais de gestion et d’entretien du local. Cela concerne notamment la taxe foncière et autres taxes éventuelles, les assurances, les mensualités de crédit, l’assurance loyers impayés, les frais de gestion, les charges de copropriété, les charges non récupérables, les frais d’entretien, les changements de locataires, les frais d’électricité…

Ainsi, la formule à utiliser pour le calcul de la rentabilité nette est la suivante :

Rentabilité nette = (100 x (loyer mensuel x 12) – total des frais et charges) / prix d’acquisition

C’est cette rentabilité nette qui constitue le vrai rendement de l’investissement locatif dans un local commercial. Elle dépendra également du taux d’imposition du propriétaire.

Quels sont les critères pour choisir au mieux son local commercial ?

Plusieurs critères entrent en compte pour le choix du local commercial qui proposera la forte rentabilité attendue. Le premier d’entres eux est l’emplacement. Pour un local commercial, un lieu bien fréquenté par les consommateurs reste l’idéal pour réaliser un chiffre d’affaires important. Pour garantir la pérennité d’un investissement dans un local commercial, il importe donc de trouver un emplacement bénéficiant d’un passage très fréquenté. L’idéal serait que le local soit situé à proximité d’un arrêt de tramway, d’une station de métro, de rues piétonnes ou de rues commerçantes des centres-villes.

Sinon, il est aussi conseillé d’investir dans des locaux commerciaux vides pour optimiser la rentabilité de son investissement. Le mieux serait de choisir des locaux commerciaux qui nécessitent des travaux. De cette manière, vous pourrez disposer d’une plus importante rentabilité, bien plus supérieure que celle du local à l’achat. Cela ne signifie pas que les locaux commerciaux occupés ne soient pas intéressants. Ils présentent aussi des avantages comme le fait de connaître à l’avance le loyer. De plus, le risque que le local reste inoccupé très longtemps baisse.

Dans tous les cas, il sera important de s’adresser à un expert immobilier pour analyser la rentabilité potentielle de votre investissement. Au vu des informations essentielles qu’il aura recueillies sur le marché, il sera en mesure de vous proposer une estimation objective. Il pourra alors vous guider vers le meilleur investissement locatif dans un local commercial qu’il vous faut.

Comment réduire ses impôts en louant un local commercial ?

Généralement, pour mieux investir dans un local commercial, il faut créer une SCI ou Société Civile Immobilière. La création d’une SCI peut se faire avec les membres de votre famille, ou encore avec des associés de votre choix. Ce sera la SCI qui achètera le local commercial et s’acquittera des droits de mutation obligatoires, qui s’élèvent à 5,09% du prix d’achat. Les revenus que vous percevrez des locaux commerciaux acquis via une SCI seront imposés sous le régime des revenus fonciers.

Vous avez la possibilité de réduire votre base imposable grâce au mécanisme du déficit foncier. Les déficits fonciers que vous réaliserez s’imputeront sur vos revenus fonciers, mais ne doivent pas excéder 10 700 euros/an.

Vous pouvez aussi investir dans un local commercial via une SCS ou Société en Commandite Simple. Vous confiez votre investissement à un associé investisseur qui dispose d’une expertise foncière. Grâce à ses compétences, vous évitez de faire des erreurs dans le choix de votre local commercial et optimiserez la rentabilité de votre investissement. En investissant vos parts dans une SCS, vous pouvez prétendre à un rendement locatif de plus de 5% par an. D’ailleurs, une garantie de rendement et une promesse de rachat des titres à la sortie vous sont proposées.

Avec la SCS, vous ne serez soumis à aucune fiscalité pendant la période de détention des titres. Ce n’est qu’à l’achat des titres par l’opérateur que la fiscalité s’applique. C’est la même que celle appliquée pour les « valeurs mobilières ». Ce qui signifie un taux de 19% + 13,5% de prélèvements sociaux pour la plus-value (estimée à 6%/an). Si vous conservez votre investissement pendant 8 ans au minimum, seuls les prélèvements sociaux seront prélevés car l’imposition des plus-values sera supprimée.

Sinon, vous avez aussi la SCPI de rendement ou Société Civile de Placement Immobilier de rendement pour investir dans un local commercial. C’est une société de gestion qui collecte des capitaux afin d’acquérir des actifs immobiliers. Pour investir dans une SCPI, il vous suffit d’acheter des parts et les loyers perçus vous seront reversés sous forme de dividendes.

La rentabilité d’un investissement dans l’immobilier commercial via une SCPI est intéressante. En revanche, il n’y a pas vraiment de réduction d’impôt à espérer. En effet, en cas de financement bancaire ou de déficit foncier existant, les revenus versés seront imposables dans les revenus fonciers. Vous disposerez alors d’une rente défiscalisée.

Le choix vous appartient quant aux recours disponibles vous permettant d’investir dans l’immobilier commercial. En cas de doute et pour garantir la réussite de votre investissement, il est toujours recommandé de se fier à un expert immobilier. Cela limitera les risques d’un mauvais choix de locaux commerciaux et d’une mauvaise gestion de votre patrimoine.

Le saviez-vous ?

Si vous désirez investir dans un local pour réaliser un investissement locatif, sachez qu’il existe d’autres typologies de locaux, comme les locaux industriels ou les locaux professionnels.