Défiscaliser avec les SCPI fiscales

L’acquisition d’un patrimoine peut devenir votre source de revenus régulière. L’investissement immobilier promet de nombreux avantages, financiers et fiscaux. De plus, c’est un secteur devenu souple et accessible à tout un chacun. Que vous soyez un particulier ou un groupement d’investisseurs, investir dans l’immobilier, principalement le locatif, est une bonne manière de placer durablement votre argent. Comment investir dans l’immobilier ? Nous allons vous parler des SPCI fiscales dans cet article, un moyen de réaliser un investissement locatif dans une société spécialisée. Découvrons ensemble diverses informations concernant la SCPI fiscale, sa différence avec une SCPI de rendement, les différents types de SCPI fiscales accessibles aux investisseurs, ses avantages et inconvénients et enfin, la fiscalité s’appliquant aux SCPI fiscales.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Une SCPI fiscale ou Société Civile de Placement Immobilier fiscale est une structure d’investissement non cotée. Son but est de collecter des fonds auprès de plusieurs investisseurs afin de se constituer un capital servant à l’acquisition de biens immobiliers. Les versements effectués par les investisseurs regroupés au sein d’une SCPI fiscale serviront alors à acheter des biens immobiliers, et les revenus qui en découlent seront départagés entre eux selon le nombre de parts qu’ils ont investi dans la société.

Une SCPI fiscale est principalement constituée de biens immobiliers neufs qui sont loués via des dispositifs immobiliers d’investissement locatif. On retrouve alors différents types de SPCI comme la SCPI Pinel, la SCPI déficit foncier ou encore la SCPI Malraux. En revanche, il est important de préciser que les objectifs d’une SCPI fiscale sont totalement différents de ceux d’une SCPI de rendement.

La SCPI fiscale permet alors aux investisseurs disposant du profil nécessaire de confier à des professionnels la fructification de leur investissement immobilier. Ces experts se chargeront ainsi d’optimiser la rentabilité du placement. En même temps, les investisseurs bénéficient également d’importants avantages fiscaux.

Investir en SCPI fiscale permet également de sortir des problématiques habituelles en termes d’acquisition de biens immobiliers comme les problèmes d’achat, de gestion et de revente. La constitution d’un parc immobilier devient plus simple grâce à une société de gestion immobilière comme une SCPI fiscale. En effet, celle-ci est gérée par l’AMF ou Autorité des Marchés Financiers) et bénéficie donc d’une transparence importante concernant les rapports d’exercice annuel, les certifications de compte, etc.

Selon les analyses réalisées par les experts, la SCPI fiscale propose un taux de rendement plus élevé que celui des comptes-titres, des livrets d’épargne ou encore des fonds euros pour l’assurance-vie. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle de nombreux investisseurs sont intéressés par ce type d’investissement.

Quelle est la différence entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement ?

En France, les SCPI sont gérées par 29 sociétés de gestion selon les chiffres de l’IEIF-ASPIM au mois de juin 2017. Elles regroupent également plus de 180 membres et sont organisées en deux grandes catégories : les SCPI fiscales et les SPCI de rendement. Quelle est la différence entre ces deux catégories de SCPI ?

Les SCPI fiscales sont minoritaires en France. Elles se caractérisent par la possession d’un patrimoine immobilier qui est uniquement composé d’immeubles d’habitation neufs ou anciens à rénover. Ces immeubles d’habitation doivent également être des logements destinés à la location. Le grand avantage avec les SCPI fiscales est qu’il permet aux détenteurs de parts de bénéficier d’importantes économies d’impôt. Grâce à leur alignement avec les principes des dispositifs de défiscalisation immobilière, les SCPI fiscales permettent aussi de gommer ou de minorer l’impôt sur le revenu des investisseurs. Cela est notamment possible avec les dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, la loi Monuments Historiques, la loi Malraux ou encore le Déficit Foncier. Cette réduction reste, toutefois, soumise à plusieurs conditions en fonction du dispositif fiscal choisi. Elle sera également calculée sur le montant de la souscription à la SCPI fiscale.

De l’autre côté, les SCPI de rendement sont largement majoritaires, avec une représentation de près de 90% de l’offre sur le marché. Leur performance annuelle atteint un taux élevé de 4,63%, voire même 6%. Et ce ne sont que des chiffres enregistrés en 2016. Une évolution significative a été enregistrée depuis. Voilà pourquoi les SCPI de rendement sont considérées, depuis toujours, comme les meilleurs en termes de rendement. Dans la catégorie des SCPI de rendement, on trouve également plusieurs sous-catégories : les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées. Les SCPI diversifiées mélangent plusieurs classes d’actifs comme les entrepôts, les bureaux ou encore les commerces. Les SCPI spécialisées concernent, quant à elles, un univers d’investissement spécifique comme  les résidences de services (résidences étudiantes, EHPAD…), les établissements de santé (laboratoires, cliniques…), les murs d’hôtels ou de camping, les locaux dédiés à l’accueil de la petite enfance (garderies, crèches). Sinon, il y a aussi les SCPI régionales qui réalisent un investissement dans une zone géographique particulière.

Quels sont les différents types de SCPI fiscales ?

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales. On peut les catégoriser en fonction des objectifs patrimoniaux des investisseurs et aussi la nature des parcs immobiliers acquis. Ce sont :

• Les SCPI de rendement
• Les SCPI fiscales
• Les SCPI de plus-value

Mais dans chacune de ces catégories, on peut trouver différentes autres formes de SCPI :

Dans les SCPI de rendement :

• La SCPI diversifiée
• La SCPI de commerces
• La SCPI de bureaux
• Les SCPI régionales
• Les SCPI spécialisées

Dans les SCPI fiscales :

• La SCPI Pinel
• La SCPI Malraux
• La SCPI Déficit Foncier
• La SCPI Monuments Historiques

Pour ce qui est des SCPI fiscales, elles permettent de profiter des mêmes avantages fiscaux que les dispositifs de défiscalisation immobilière accordent. Ces dispositifs sont habituellement des véhicules priorisant l’investissement dans l’immobilier résidentiel. Plusieurs conditions sont à respecter quand vous choisissez d’investir dans une SPCI fiscale. Il y a notamment la durée de l’investissement, plus longue que celle requise pour la SCPI de rendement. Cette durée d’investissement peut aller jusqu’à 15 ans, voire même jusqu’à la dissolution de la SCPI.

La SCPI Pinel permet d’acquérir de biens résidentiels qui seront loués selon les conditions de revenus et de limitation des loyers, comme pour un investissement direct avec la loi Pinel. Si toutes les conditions d’éligibilité (zonage Pinel, type de biens immobiliers, durée de l’investissement, plafond de ressources des locataires et loyers…) sont respectées, l’investisseur obtient une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de son placement sur 12 ans.

La SCPI Malraux permet d’investir dans des biens classés. Pour en bénéficier, il faut alors choisir des biens immobiliers qui nécessitent des travaux de rénovation. Le coût de ces travaux ouvre alors droit à une réduction d’impôt comprise entre 22% et 30% en fonction de la zone où est situé le bien immobilier. Comme pour la SCPI Pinel, il faut absolument respecter la durée obligatoire de mise en location du bien qui est de 9 ans. En même temps, il est aussi important de ne pas dépasser 100 000 euros par an d’enveloppe dédiée aux travaux de rénovation.

La SCPI Déficit Foncier permet également d’acquérir des biens immobiliers à rénover. Les frais engagés pour les travaux seront déduits des loyers. S’il y a dépassement, on parle de déficit foncier qui viendra diminuer votre revenu global, mais dans une limite de 10 700 euros. Si le montant du déficit est largement supérieur à ce seuil, le solde sera reporté sur les revenus fonciers suivants pendant les 10 prochaines années.

La SCPI Monuments Historiques fonctionne selon les mêmes conditions et modalités que la loi Monuments Historiques. Elle concerne les investissements dans des biens immobiliers classés monuments historiques et nécessitant des travaux de rénovation. Quand toutes les conditions d’éligibilité sont respectées (bien classé Monuments Historiques ou inscrit à l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques), les investisseurs peuvent profiter d’une déduction de leurs revenus fonciers le montant des travaux de restauration et de rénovation réalisés. L’avantage avec la SCPI Monuments Historiques, c’est qu’il n’y a pas de limitation du revenu global.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un tel investissement ?

Un investissement via une SPCI fiscale présente à la fois des avantages et des inconvénients. Pour les avantages, vous avez :

• La sécurité et la rentabilité
• Le risque faible pour un bon rendement
• La mutualisation des risques
• La diversification du patrimoine et une bonne gestion immobilière
• L’absence de frais de notaire
• L’accessibilité au placement pour tous et avec peu d’argent, c’est-à-dire un investissement de départ pas trop important (5 000 euros peuvent être suffisants pour accéder au capital d’une SCPI fiscale).
• Aucune obligation de disposer de connaissances approfondies dans le domaine de l’immobilier.
• Les mêmes avantages fiscaux que les dispositifs de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Malraux, loi Monuments Historiques, loi Déficit Foncier…) : réduction d’impôt dès la première année.

Et pour les inconvénients, il y a :

• Le risque de perte en capital
• Le risque de vacance locative
• Le risque de faillite de la SCPI

La SCPI fiscale ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital. Les risques encourus restent conditionnés par le niveau du marché immobilier, mais aussi du moment choisi par la SCPI pour acheter ou vendre. Une forte analyse du marché est nécessaire pour savoir à quel moment tirer profit de ce type d’investissement. Toutefois, la responsabilité des investisseurs se limite uniquement aux apports réalisés. Et même si la revente des parts n’est pas garantie, la liquidité de ces parts est organisée de manière à ce que de telles problématiques soient évitées.

Et l’autre inconvénient majeur d’un investissement dans une SCPI fiscale est l’éventuelle faillite de cette société de gestion. En effet, comme toutes entreprises, les SCPI fiscales peuvent également mettre la clé sous la porte. Toutefois, rassurez-vous, même si c’était le cas avec votre SCPI, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) se chargera d’affecter à une autre société la gestion de votre SCPI.

Quelle fiscalité s’applique aux SCPI fiscales ?

Depuis le 1^er janvier 2018, le prélèvement forfaitaire unique ou PFU a été mis en place. Il a été créé pour uniformiser la fiscalité de tous les produits financiers. Son taux est de 30%, avec 12,8% dédié à l’impôt sur le revenu (IR) et 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Pour un investissement en SCPI, vous pouvez vous attendre à deux types de revenus : les revenus fonciers et les revenus financiers. Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. C’est le même principe que pour un investissement immobilier direct. C’est-à-dire que les investisseurs ont la possibilité de choisir le régime micro-foncier, sous certaines conditions. En effet, pour bénéficier de l’abattement à hauteur de 30% avant imposition proposé par ce régime fiscal, il faut que le montant total des revenus fonciers soit inférieur à 15 000 euros.

Quant aux revenus financiers, ils sont uniquement soumis au barème progressif des impôts sur le revenu. Toutefois, cette fiscalité est soumise à des conditions. En effet, il est impératif que les intérêts imposables soient inférieurs à 2 000 euros par an. Autrement, les investisseurs peuvent opter entre le PFU et le barème progressif des impôts sur les revenus. Il est aussi important de souligner que l’impôt sur la Solidarité de la Fortune ou ISF a été supprimé en 2018. Il a été remplacé par l’impôt sur la Fortune Immobilière ou IFI. Et c’est la valeur des parts de chaque associé qui entre dans l’assiette fiscale soumise à l’IFI.

En cas de cession des parts d’une SCPI, la fiscalité à appliquer est celle de l’imposition des plus-values immobilières. Pour connaître la somme imposable, il faut faire la différence entre le produit de la vente et le  prix de l’acquisition. C’est ce montant qui sera soumis à l’impôt à un taux de 19%, puis à un taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux. Pour chaque année de détention, il y a un abattement prévu. Ainsi, les plus-values seront totalement exonérées d’impôts sur le revenu après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux seront totalement exonérés après 30 ans de détention.

Pour le cas de la SCPI Déficit Foncier, les charges locatives peuvent être enregistrées puis déduites des revenus fonciers. En revanche, il faut respecter le plafonnement à 10 700 euros. Pour la SCPI Malraux, le taux de réduction fiscale s’élève à 30% pour 9 ans d’investissement. Pour la SCPI Pinel, les taux de défiscalisation varient en fonction de la durée de l’investissement locatif à savoir :

• 12% pour 6 ans
• 18% pour 9 ans
• Et 21% pour 12 ans