Loi Borloo : présentation du dispositif de défiscalisation

La loi Borloo a été mise en place en 2003 afin de favoriser l’accès à la propriété dans l’ancien et dans le neuf. Autrement dit, avec cette loi, les contribuables peuvent devenir propriétaire d’un bien immobilier à but locatif. Mais là où est l’avantage, c’est qu’ils feront payer le prix d’acquisition du logement par leur locataire et l’État.

Toutefois, malgré une popularité sans faille, la législation Borloo a été abrogée en 2008 par la Loi de Finances. Depuis le 1er janvier 2008, aucun investissement immobilier n’est plus permis avec ce dispositif fiscal. Actuellement, il est remplacé par la loi Pinel.

Découvrez néanmoins sur cette page toutes les informations relatives à la loi Borloo. En effet, ce dispositif ancien s’applique peut-être encore aux investissements réalisés à l’époque. Sachez par exemple qu’elle peut être associée au déficit foncier pour réduire vos impôts.

Historique du dispositif Borloo

Le texte Borloo a été voté en 2003. Elle est également appelée « la législation d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ». Ses buts principaux sont donc :

• Créer un programme de rénovation urbaine nationale
• Réduire les inégalités sociales et les écarts de développement entre les territoires
• Sécuriser les immeubles et copropriétés collectifs

Le principe du dispositif Borloo est simple. Il consiste à réaliser une déduction forfaitaire du prix d’acquisition d’un bien immobilier des revenus nets imposables du contribuable. Ce qui inclut les revenus fonciers, et le revenu global. Cette déduction forfaitaire est dégressive. Pour les 7 premières années d’investissement immobilier, il est de 6 %, pour les 2 années suivantes, le taux sera de 4 %, et enfin pour les deux dernières périodes de 3 ans, le pourcentage sera de 2,5 %. Le tout s’étale alors sur une période d’investissement immobilier égale à 15 ans. Pendant toute cette durée, le contribuable peut alors bénéficier d’une réduction fiscale conséquente.

Tous les contribuables Français imposés à partir de 14 %, et disposant évidemment d’un foyer fiscal en France, peuvent bénéficier des avantages fiscaux proposés par le dispositif Borloo. Toutefois, il est impératif de respecter les conditions imposées par la législation Borloo.

Les conditions de la loi Borloo

Il y a plusieurs possibilités de tirer avantages du dispositif Borloo, dès les premières années d’investissement. Il y a, par exemple, la loi Borloo dans l’ancien qui permet de bénéficier de réductions fiscales spécifiques des revenus fonciers. Ce sont les logements conventionnés avec l’Anah qui sont les plus concernés par ce dispositif. C’est au moment du remplissage de la déclaration de revenus que cette option va être exercée. Différents justificatifs seront alors demandés à l’investisseur.

Sinon, il y a aussi le dispositif Borloo dans le neuf qui est aussi appelée « loi Borloo Populaire ». Elle complète généralement les avantages fiscaux du dispositif de défiscalisation Robien recentré. Cette législation Borloo populaire s’adresse alors à tous les contribuables Français qui acquièrent et mettent en location non meublée un bien immobilier. Ce dernier doit être utilisé comme résidence principale selon les conditions de la loi Robien recentrée. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Borloo populaire ou dans le neuf, le protocole précis et les conditions restrictives s’y afférentes doivent être respectées. Il s’agit notamment du respect des plafonnements imposés pour les ressources des locataires, comme pour la loi Robien, la loi Pinel, la loi Malraux et la loi Scellier. Le locataire doit, comme d’habitude, ne pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur.

La législation Borloo peut être utilisée dans le cadre d’une location. Comme les dispositifs de défiscalisation habituels comme la loi Pinel, la loi Robien, la loi Malraux, la loi du déficit foncier ou encore la loi Scellier, elle permet alors une réduction fiscale avantageuse sur 15 ans, comme cité précédemment.

Les types de logements éligibles à la loi Borloo

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux du dispositif Borloo populaire, de nombreuses conditions doivent être respectées, dont celles qui portent sur la nature du logement. Ainsi, les logements éligibles à la loi Borloo sont les suivants :

• Les logements neufs ou en VEFA (en état de futur achèvement)
• Les logements réhabilités (c’est-à-dire rénovés à neuf) qui sont obligatoirement soumis à une TVA immobilière
• Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et qui ont été transformés en logement.

Si le contribuable opte pour la loi Robien recentrée, le dispositif Borloo Neuf ou Borloo populaire peut s’appliquer à compter du 1er janvier 2006. Tout l’engagement sera le même que pour la loi Robien recentrée : affectation du local (location nue à titre de résidence principale), durée de l’investissement immobilier (9 ans).

Comme pour la loi Robien, la loi Malraux, la loi Pinel et la loi Scellier, des zonages spécifiques ont été imposés pour mieux orienter l’investissement immobilier. Ainsi :

• la zone A Bis qui comprend la capitale et ses 29 communes est uniquement réservée à la loi Scellier.
• La zone A, c’est-à-dire Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne concerne la loi Scellier, la loi Robien, la loi Malraux et la loi Borloo.
• La zone B1 où se trouvent les agglomérations de plus de 250.000 habitants est concerné par la loi Scellier, la loi Robien et la Borloo. De même pour la zone B2.
• En revanche, la zone C ne concerne que la loi Robien et la loi Borloo. Il faut noter qu’avant la loi Pinel concernait toutes les zones de France. Mais depuis sa réforme en 2017, seules les zones A Bis, A et B1 sont éligibles.

Les avantages de la loi Borloo

Si toutes ces conditions sont respectées, l’investisseur pourra bénéficier d’un pourcentage du montant d’acquisition du bien immobilier déduit de ses revenus nets imposables (revenus fonciers + revenu global) dès les premières années. L’impôt s’en verra alors réduit. Il le sera encore plus si l’investisseur choisit de l’optimiser en souscrivant, par exemple, à un plan d’assurance-vie.

C’est le principe d’amortissement pouvant aller jusqu’à 65 % du prix d’acquisition du logement qui permet à la loi Borloo de défiscaliser. Il se présente comme suit :

• 6 % de l’investissement immobilier pour les 7 premières années
• 4 % pour les 2 années suivantes
• 50 % au bout des 9 années de l’investissement immobilier. A ce stade, l’investisseur peut opter pour deux périodes de 3 ans et ainsi bénéficier d’un amortissement de 2,5 % par an. Au final, la déduction forfaitaire via la loi Borloo sera de 65 %.
• Possibilité de louer à un ascendant ou un descendant si le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.

Pour optimiser les avantages fiscaux via le dispositif du déficit foncier, il est impératif de déclarer les revenus de l’investisseur au régime réel. En effet, le déficit foncier ne fonctionne pas dans le régime micro-foncier. En même temps, rien n’empêche l’investisseur d’inclure une assurance vie pour augmenter davantage les réductions fiscales qu’il va percevoir. Il est recommandé de faire appel à un fiscaliste professionnel pour analyser chaque situation et voir pour quelle assurance vie opter.