Défiscaliser avec la loi Besson neuf

Investir dans l’immobilier présente énormément d’avantages. En plus de pouvoir percevoir des revenus fonciers élevés, les personnes qui placent leur argent dans l’immobilier peuvent également bénéficier d’importants avantages fiscaux.

En effet, afin de les sensibiliser à la réalisation de différents investissements immobiliers, l’Etat français propose depuis toujours différents outils de défiscalisation. On les appelle habituellement des « lois de défiscalisation » qui sont dédiées spécifiquement à des types d’investissement répondant aux objectifs de l’Etat. En contrepartie d’un investissement spécifique dans l’immobilier (résidence de services, résidence neuve, immobilier ancien…), des réductions fiscales et autres avantages fiscaux sont avancés.

Parmi ces outils de défiscalisation immobilière, on trouve notamment les lois suivantes : la loi Duflot, la loi Scellier, laloi Pinel, la loi Monuments Historiques, la loi Censi-Bouvard, la loi Besson neuf… Certaines ne sont plus en vigueur actuellement mais leurs principes ont été utilisés comme base pour celles qui le sont encore. Tel est notamment le cas de la loi Besson neuf qui a, par la suite, été remplacée par la loi Pinel. Afin d’en comprendre le fonctionnement, ainsi que les avantages fiscaux de ce dispositif de défiscalisation immobilière, lisez tout de suite ce qui suit.

Qu’est-ce que la loi Besson neuf ?

La loi Besson neuf succède à la loi Périssol. Elle se base sur le mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition d’un bien immobilier. Elle a été en vigueur entre 1999 et 2003 et proposait une déduction d’un pourcentage du prix d’acquisition d’un bien immobilier des revenus fonciers de l’investisseur, puis de son revenu global.

La loi Besson neuf est ainsi un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à favoriser les investissements locatifs.

Les objectifs de la loi Besson sont simples :

• La réduction de ses impôts
• La constitution d’un complément de retraite
• La création d’un patrimoine
• La protection de sa famille

Tous les contribuables français pouvaient profiter des avantages proposés par le dispositif Besson neuf. Tous ceux qui disposaient d’une imposition à l’impôt sur le revenu au minimum de 30% et qui respectaient les conditions d’éligibilité de la loi Besson pouvaient profiter d’une déduction de 8% pendant 5 ans, puis de 2,5% pendant 10 ans du prix d’acquisition du bien sur les revenus fonciers. 

Il y a deux types d’application de la loi Besson : la loi Besson neuf et la loi Besson ancien. La loi Besson neuf concerne les investissements immobiliers dans le neuf. Elle s’applique principalement aux logements locatifs achetés entre le 1^er janvier 1999 et le 4 avril 2003. Quant à la loi Besson ancien, elle s’applique aux investissements immobiliers dans l’ancien. Elle permet de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 26% sur les revenus fonciers sous certaines conditions.

Il est toutefois à noter que la loi Besson ancien a cessé de produire des effets et n’a plus été prorogée depuis le 1^er janvier 2017. Depuis, la loi Besson a été remplacée par la loi Pinel pour l’immobilier neuf, et par la loi Cosse pour la location d’un logement ancien dans le cadre d’une convention avec l’ANAH ou Agence Nationale de l’Habitat.

Quelles sont les conditions d’éligibilité liées à la personne ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Besson neuf, il fallait respecter certains critères. Certains concernaient la personne, c’est-à-dire l’investisseur, et d’autres le logement dans lequel celui-ci investit.

En ce qui concerne les conditions d’éligibilité liées à la personne, l’investisseur devait principalement réaliser un engagement de location de son bien immobilier. La durée minimale de cet engagement devait être de 9 ans. Cela veut dire que l’investisseur garantissait que pendant toute cette durée, il mettait en location son bien qui devait être non meublé et utilisé à titre de résidence principale.

L’engagement de location prenait alors effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble. Cette condition était obligatoire. En cas de manquement, la déduction d’impôt dont bénéficiait le propriétaire était reprise. Toutefois, certaines exceptions étaient permises. Tel était notamment le cas des situations suivantes :

• Licenciement du contribuable ou de son époux (se) qui était soumis à une déclaration d’impôt commune
• Décès du contribuable ou de son époux (se)
• Invalidité d’un des deux époux soumis à une déclaration d’impôt commune

Ainsi, en cas de vente prématurée du bien immobilier investi dans le cadre du dispositif Besson, l’investisseur se voyait retirer tout son avantage fiscal.

Sinon, il y a aussi les conditions concernant les locataires. A l’origine, la loi Besson neuf ne permettait pas une location du bien immobilier à des descendants et ascendants du propriétaire. Toutefois, après le 9 octobre 2002, l’Etat avait ré-ouvert cette possibilité. Depuis cette date, il était permis de louer les biens immobiliers investis dans le cadre de la loi Besson à des membres de la famille de l’investisseur. Cette mesure était néanmoins conditionnée par les plafonds de ressources.

En effet, les plafonds de ressources étaient une autre condition à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Besson neuf. Ces plafonnements étaient reconduits ou renouvelés régulièrement selon l’appréciation de l’Etat. Pour l’année 2009, par exemple, ces plafonds étaient :

• Pour une personne seule : 48 409 euros en zone A, 37 414 euros en zone B et 32 739 euros en zone C.
• Pour un couple soumis à une imposition commune : 72 348 euros en zone A, 49 961 euros en zone B et 44 003 euros en zone C.
• Pour une personne seule ou un couple avec 1 personne à charge : 86 966 euros en zone A, 60 080 euros en zone B et 52 679 euros en zone C.
• Pour une personne seule ou un couple avec 2 personnes à charge : 104 171 euros en zone A, 72 527 euros en zone B et 63 754 euros en zone C.
• Pour une personne seule et un couple avec 3 personnes à charge : 123 321 euros en zone A, 85 317 euros en zone B et 74 825 euros en zone C.
• Pour une personne seule et un couple avec 4 personnes à charge : 138 767 euros en zone A, 96 151 euros en zone B et 84 405 euros en zone C.
• Et la majoration par personne à charge supplémentaire : 15 468 euros en zone A, 10 723 euros en zone B et 9 587 euros en zone C.

Quelles sont les conditions d’éligibilité liées au bien ?

Les biens proposés en investissement dans le cadre de la loi Besson étaient aussi soumis à plusieurs conditions :

• Des logements neufs ou en état de futur achèvement (VEFA)
• Des logements réhabilités ou rénovés à neuf et soumis à la TVA immobilière
• Des locaux affectés à un autre usage que l’habitation puis transformés en logements

Ces critères concernant le bien immobilier étaient obligatoires sans quoi les avantages fiscaux auraient été refusés. Ces logements devaient également être situés dans des zones définies comme la zone A, B1 et B2 ainsi que la zone C.

Toujours concernant les conditions d’éligibilité liées au bien, il était aussi important de respecter la date d’acquisition du logement. En effet, les logements éligibles étaient uniquement ceux acquis par les investisseurs entre le 1^er janvier 1999 et le 3 avril 2003.

Les logements devaient être proposés en location à titre de résidence principale pendant 9 ans au minimum. Et les investisseurs devaient respecter les plafonds de loyers imposés par la loi Besson neuf. Ces plafonnements étaient définis selon un zonage particulier et fixés chaque année par instruction administrative ou par décret.

Pour ce plafonnement des loyers, il était important de distinguer le dispositif Besson ancien et Besson neuf. A titre d’exemple, pour l’année 2019, les plafonnements des loyers étaient définis comme suit :

• Pour la loi Besson neuf :
• Zone I : 14,96 euros
• Zone I bis : 16,90 euros
• Zone II : 11,55 euros
• Zone III : 10,91 euros
• Pour la zone Besson ancien :
• Zone I : 14,96 euros
• Zone I bis : 16,90 euros
• Zone II : 11,55 euros
• Zone III : 10,91 euros

Comment fonctionne l’amortissement en loi Besson neuf ?

Pour la loi Besson neuf, les investisseurs bénéficiaient d’un régime d’amortissement fiscal largement accéléré. Grâce à ce dispositif de défiscalisation fiscale, ils pouvaient défiscaliser une partie du prix de leur logement.

Pour les 5 premières années, les investisseurs profitaient d’un taux d’amortissement correspondant à 8%. Ce taux descendait ensuite à 2,5% pour les 4 années suivantes. Après ces premières 6 années, ils pouvaient encore décider de renouveler l’amortissement. Le taux appliqué aura alors été de 2,5% par an pour les deux périodes de 3 ans supplémentaires possibles. Cela signifie qu’au bout de 9 ans, l’investissement était amorti à 50%. Au total, un taux d’amortissement de 65% était acquis au terme des 15 années d’investissement.

Un autre amortissement était également possible sur les revenus locatifs grâce au dispositif Besson neuf. Cet amortissement était possible à un taux de 6%. La base d’amortissement était constituée par le prix de revient global du logement ou par le prix d’acquisition qui s’ajoute au prix concernant les dépendances immédiates à ce logement. Certaines dépenses de gros travaux pouvaient ainsi amorties durant la même période d’amortissement du bien immobilier via le dispositif Besson neuf. C’était le cas :

• des frais d’entretien
• des frais de travaux
• des intérêts d’emprunt
• des frais réels de gérance
• des primes d’assurance qui couvrent les impayés de loyers
• des taxes foncières
• de droit de bail
• des déductions forfaitaires

Comment se déroule la sortie en loi Besson neuf ?

Une sortie de la loi Besson neuf était uniquement possible à la fin de la période d’engagement. Encore une fois, la sortie prématurée de ce dispositif de défiscalisation immobilière était risquée car l’investisseur pouvait perdre tous les avantages fiscaux qu’il avait acquis.

Dans le cas où l’investisseur croit en cours d’investissement qu’il a mal choisi son régime fiscal, il n’avait plus vraiment le choix. Il devait poursuivre sa route. En effet, une sortie anticipée sans remise en cause de l’avantage fiscal n’était possible que dans quelques cas selon ce que la loi prévoit :

• Le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à l’imposition commune
• La perte de l’emploi du contribuable, par licenciement ou à cause d’une invalidité grave. Celle-ci est définie par l’article L.341-4 du Code de la Sécurité Sociale. Elle doit être 2^ème ou 3^ème catégorie, c’est-à-dire réellement handicapant pour le contribuable et l’oblige à ne plus exercer correctement une quelconque profession. Dans certains cas, le contribuable peut être obligé de recourir à l’assistance d’une tierce personne dans son quotidien.

En dehors de ces cas, la sortie anticipée de la loi Besson neuf n’est donc pas possible.