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Réduire ses impôts

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Comment alléger sa fiscalité ?

Des solutions légales existent qui permettent de réduire le montant des impôts ou bien celui des revenus imposables. Par exemple se constituer un patrimoine via un mécanisme de défiscalisation immobilière permettant de payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier.

Voici justement des informations sur l’immobilier locatif qui pourraient diminuer le montant de votre déclaration d’impôts.

Quels dispositifs pour réduire mon impôt ?

L’État a mis en vigueur différents dispositifs de défiscalisation. Pour alléger votre impôt, vous n’avez qu’à profiter de ces mesures fiscales tout en vous construisant des revenus fonciers attachés à l’investissement immobilier défiscalisé.

Le problème, c’est que les contribuables ne réagissent pas au bon moment. Du coup, ils laissent passer leur chance d’accéder à des avantages fiscaux intéressants. Il faut aussi souligner que certains leviers de défiscalisation n’ont pas un impact immédiat. D’autres imposent même des conditions assez strictes, ce qui retarde les démarches de souscription. En investissant dans l’immobilier locatif en état d’achèvement futur ou l’immobilier rénové en fin d’année par exemple, les allègements d’impôts ne sont en vigueur qu’après déclaration de la fin des travaux. Ainsi, l’investisseur doit souvent attendre l’année suivante pour profiter d’une réduction fiscale.

L’état met à disposition des moyens de réduire les impôts dans l’immobilier locatif, via par exemple le dispositif Pinel, le déficit foncier, la loi monuments historiques, le Censi Bouvard ou la Loi Malraux.

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Les précautions

Si vous décidez d’investir dans l’immobilier en VEFA selon la loi Malraux ou la loi Girardin par exemple, il faut s’assurer que les travaux s’achèvent avant le 1er janvier. Il en est de même dans le cas où vous investissez dans l’immobilier rénové selon la loi Malraux ou Monuments Historiques et dans l’immobilier locatif en métropole selon le dispositif Pinel et Censi Bouvard.

Le CITE permet de défiscaliser avec un programme immobilier, c’est ça de moins dans vos déclarations fiscales

Payer moins d’impôts grâce au CITE

Le CITE ou crédit d’impôt pour la transition énergétique fait partie des leviers de défiscalisation qui allouent des avantages conséquents à tous les contribuables français.

En fait, c’est une mesure incitative conçue pour motiver les propriétaires, les locataires ou les occupants d’une habitation principale à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Elle garantit à ces derniers une réduction d’impôt de 30%, applicable sur le coût total des dépenses engagées.

Pour obtenir un CITE, il faut réaliser des travaux qui permettent de rehausser la performance énergétique d’un logement datant de plus de 2 ans. Bien sûr, il doit s’agir de votre résidence principale.

Bénéficiez d’un crédit d’impôt

Pour alléger votre charge fiscale, vous pouvez également solliciter un crédit d’impôt. Il s’agit d’une mesure qui garantit un allègement fiscal grâce à un remboursement. En fait, le principe est de déduire du montant brut d’un impôt une somme assez intéressante. Ce mécanisme de défiscalisation se décline en plusieurs variétés.

Il y a par exemple le crédit d’impôt pour des dépenses de prévention des risques technologiques. Elle est accordée aux propriétaires qui réalisent des travaux sur un logement se trouvant dans un endroit couvert par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) et qui s’engagent à occuper ou à louer l’habitat en tant que résidence principale, et ce, pour une période de 5 ans. Le montant de l’allègement fiscal peut aller jusqu’à 40% des dépenses. Notons que le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du loueur.

Le crédit d’impôt peut prendre beaucoup de formes.

Il est également possible de profiter d’un crédit d’impôt grâce à l’installation d’équipements pour personnes âgées ou personnes à mobilité réduite dans un logement situé en France, par exemple dans des résidences seniors.

Le local en question doit servir d’habitation principale au souscripteur. Les équipements qui donnent droit à cette réduction fiscale sont limités.

En général, ils sont censés optimiser la sécurité et le confort des séniors ou des personnes en situation d’handicap. Leur installation doit être réalisée par le fournisseur lui-même. Concernant le taux du crédit d’impôt accordé, il est de 25%. Il s’applique sur le montant de vos dépenses, limité à 5.000 € si vous êtes seul et à 10.000 € si vous êtes en couple avec une imposition commune.

Comment réellement réduire ses impôts ?

En résumé, voici les différentes solutions pour réduire ses impôts :

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La défiscalisation via l'investissement locatif avec le statut LMNP qui permettra de déduire beaucoup de charges des revenus fonciers

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Loi Pinel

Le dispositif le plus rependu en 2018, qui permet de réduire votre impôt à hauteur de 6000 euros par an sur 12 ans.

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Loi Censi Bouvard

Pour défiscaliser en résidences services. Le Censi Bouvard a pris fin récemment.

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Loi Malraux

Loi Malraux offre une réduction d’impôts pour l’entretien du patrimoine français (proche du dispositif monuments historiques). La loi Malraux est attractive de par les hautes plafonds autorisés.

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Les crédits d'impôts liés aux travaux d'isolation ou les salariés à domicile

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Les réductions d'impôts pour les investissements dans les PME

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Utiliser le déficit foncier pour défiscaliser les revenus fonciers

Les revenus fonciers peuvent ne pas être taxés pendant toute la durée de l’investissement si l’on s’y prend bien.

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Utiliser la loi sur les monuments historiques pour réduire fortement votre impôt, de manière "one shot"

Attention : Le dispositif monuments historiques est un peu plus risqué que les autres.

Comment investir et profiter de la loi Pinel

Investir dans l’immobilier locatif selon le mécanisme Loi Pinel est aussi un moyen qui vous permet de payer moins d’impôts.

Le principe est de faire l’acquisition d’un logement neuf, un appartement dans un programme neuf ou en état futur d’achèvement, de rénover un logement ancien ou de transformer un local en lieu d’habitation.

Avec le dispositif Pinel, l’impôt peut être diminué de 6000€ par an sur 12 ans maximum. C’est un excellent levier d’épargne qui, bien que plus risqué, est souvent considéré comme plus intéressant que les livrets d’épargne logements tels que le PEL ou CEL.

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EN SAVOIR PLUS

Pour plus, d’infos, consultez notre dossier sur le LEL.

Il est possible d’investir dans le neuf via l’achat d’un logement qui permet de profiter de la loi Pinel.

D’après le dispositif Pinel, le logement ou le local rénové doit se trouver dans une des zones tendues mentionnées par le décret (* vérifiez bien car la loi Pinel a été recentrée le 1er janvier 2018). Ce sont des communes ou des agglomérations où le marché de l’immobilier est en déclin. Du coup, le loyer ou le prix des logements est trop élevé.

Le logement concerné par la loi Pinel doit aussi avoir une performance énergétique élevée. Soit il a été construit selon la Règlementation thermique RT 2012, soit il dispose d’un label HPE ou certifié BBC.

Vous devez ensuite louer votre logement pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans minimum en tant qu’habitation principale.

Il est possible d’opter pour n’importe quel locataire, même s’il s’agit de votre ascendant ou de votre descendant. Il faut seulement que ce dernier ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et que son revenu fiscal ne dépasse pas les plafonds imposés. Vous êtes aussi tenu de respecter les règlements concernant le loyer. Dans le cadre du dispositif Pinel le loyer est plafonné et le montant varie en fonction du zonage.

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Attention

Les zones éligibles ont été mises à jour le 1er janvier 2018. En remplissant toutes ces conditions, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt.

Elle sera égale à 12% des dépenses pour un engagement de 6 ans, de 18% pour un engagement de 9 ans et de 21% pour un engagement de 12 ans.

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Attention

Dans le cadre de la Loi Pinel, si l’investissement locatif réalisé ne respecte pas les règles, le foyer fiscal perd sa réduction d’impôt. C’est le cas en cas de vacance locative.

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EN SAVOIR PLUS

Plus d’information sur la loi Pinel sur Wikipédia.

Vous pouvez aussi faire appel à un conseiller un gestion de patrimoine qui vous conseillera sur la meilleure manière d’appréhender la défiscalisation immobilière et l’immobilier locatif.

Le dispositif Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine, de préparer votre retraite et d’avoir une rente, c’est très certainement le meilleur dispositif de défiscalisation via l’investissement immobilier.

N’oubliez pas de prendre en compte les frais de notaire lorsque que vous envisagez des placements immobiliers, ainsi que les coûts liées à la demande de permis de construire. Ils augmentent considérablement le prix d’acquisition. La réduction d’impôt promise ne doit pas vous faire oublier tous les autres critères d’un investissement immobilier réussi.

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NOTEZ

Notez enfin que pour réaliser un investissement locatif, mieux vaut ne pas avoir de crédits en cours, si vous hésitez entre acheter votre résidence principale ou faire un investissement immobilier, privilégiez toujours l’investissement en premier et louez votre résidence principale.

Acheter pour louer moins cher, un bon calcul pour défiscaliser et augmenter votre patrimoine.

« Louer abordable » pour payer moins d’impôts

Saviez-vous qu’il est aussi possible d’améliorer votre situation fiscale en louant votre logement à moindre coût, il s’agit d’une des niches fiscales les moins connues ?

En effet, cela est possible grâce à la mise en vigueur du dispositif « louer abordable ».

Acheter un appartement et le louer dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. Les conditions d’obtention varient selon la nature de la convention et l’emplacement du bien immobilier. Toutefois, quelques mesures restent valables en toutes circonstances. Il s’agit de louer le logement comme résidence principale, de ne pas louer l’habitat à un membre de votre foyer fiscal ou à un de vos ascendants et descendants et enfin de respecter les conditions sur les ressources des locataires.

Actuellement, il y a trois types de convention Anah en vigueur. Les deux premières vous obligent à proposer un loyer « très social » ou un loyer
« social ». Elles vous garantissent une déduction d’impôt de 70% ou de 50%.

Le taux appliqué dépend du zonage. La troisième convention vous demande d’appliquer un « loyer intermédiaire ». Elle vous permet de profiter d’un taux de déduction fiscale de 30% ou de 15%.

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NOTONS

Notons que si vous avez déjà un locataire, il va falloir renouveler le bail pour pouvoir accéder à la déduction d’impôt. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour avoir plus d’informations sur la taxe foncière, les loyers impayés et les PTZ.

La défiscalisation immobilière est selon nous le meilleur moyen de diminuer son impôt car réaliser un investissement locatif rentable couplé à un avantage fiscal est un effet d’aubaine considérable.

Si l’emplacement est bien sélectionné, le foyer fiscal pourra même bénéficier d’un 3ème levier de rentabilité : la plus-value à la revente !

Réaliser un investissement immobilier pour bénéficier d’une défiscalisation immobilière permet, pour résumer, d’actionner plusieurs leviers de rentabilité que d’autres produits de défiscalisation ne permettent pas.

Le déficit foncier, très puissant pour diminuer son impôt et surtout ses revenus fonciers lors d’un investissement immobilier

Contrairement aux dispositifs de défiscalisation immobilière classiques (Loi Pinel, Censi Bouvard, loi Malraux etc…), le déficit foncier ne va pas agir directement sur l’impôt mais sur la diminution du revenu imposable et plus précisément sur les revenus fonciers. Le mécanisme est le suivant : les charges éligibles dans le cadre d’un investissement locatif pourront êtres déductibles à 100% des revenus fonciers. Ainsi, tant que les loyers encaissés ne couvriront pas les frais engagés dans l’investissement immobilier, le foyer fiscal ne paiera pas d’impôt. Le déficit foncier est plafonné chaque année, pensez à vérifier auprès de l’administration fiscale l’année où vous souhaitez réaliser votre investissement locatif.

Utiliser le mécanisme du déficit foncier est clairement le mécanisme le plus intéressant pour défiscaliser ses revenus foncier et ainsi ne pas payer d’impôt sur les loyers collectés. L’idéal, si vous payez beaucoup d’impôt sur le revenu en parallèle est de coupler déficit foncier d’un côté et défiscalisation immobilière de l’autre, via le dispositif pinel afin de jouer sur plusieurs tableaux en même temps. De cette manière vous pourrez payer 0€ d’impôt pendant plus de 10 ans, et ce assez facilement.

L’investissement locatif via le déficit foncier vous permettra de vous constituer un beau patrimoine tandis qu’un investissement immobilier via le dispositif Pinel sera plus intéressant pour le côté fiscal puisque vous pourrez déduire jusuqu’à 63 000€ d’impôt sur 12 ans, ce qui est colossal.

Faites un don pour obtenir une réduction d’impôts

Sachez aussi que faire un don au profit d’un organisme vous donne droit à une baisse d’impôt sur le revenu (ce qui est particulièrement intéressant si vous payer l’ISF). Vous pouvez verser une somme d’argent ou une cotisation. Vous pouvez également céder vos revenus à l’association ou bien lui faire un don en nature. Peu importe le don réalisé, il n’y aura aucune compensation. Les cartes de vœux, les insignes et les cadeaux que vous recevez ne sont pas considérés comme des contreparties. Toutefois, leur valeur ne doit pas excéder les 69 € par an.

En ce qui concerne les organismes bénéficiaires, il faut que ce soit une association à but non lucratif qui œuvre pour la valorisation du patrimoine artistique, la défense de l’environnement ou l’éducation. Les organismes culturels, les fondations d’intérêt général, les associations qui viennent en aide aux personnes en difficulté ainsi que les organismes ayant pour principale activité de présenter des œuvres lyriques, chorégraphiques ou cinématographiques au grand public sont aussi concernés.

La réduction d’impôt est de 66% des sommes versées si le montant du don est égal à 20% du revenu imposable. Si le montant du don est de 529 €, elle sera de 75 % du versement réalisé.

Évidemment, pour que l’optimisation fiscale soit en vigueur, il faut effectuer une déclaration. Elle est à réaliser sur un formulaire papier à joindre avec votre déclaration de revenus.

Il est aussi important de préciser que l’organisme ayant reçu le don doit vous délivrer un reçu dont la forme est conforme à celle imposée par l’administration fiscale.

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